上周，建投在土拍中與邦泰大戰(zhàn)10多個回合險險勝出，付出的代價是斬獲的官渡古鎮(zhèn)地塊溢價率達(dá)到9.36%，為后期開發(fā)增加了不少難度。

這次土拍由于是近兩年昆明少有的多輪激烈競價，以至于讓人淡忘了建投在今年其實已經(jīng)有過一次溢價拿地，雖然上次競得的北二環(huán)路墨水廠城改地塊面積比較小，但其實溢價率也不算低，達(dá)到8.6%，樓面地價也超過7000元。

墨水廠地塊在幾個月前已經(jīng)被建投確定了案名，最初叫藍(lán)楹學(xué)府，后來又改稱軒楹學(xué)府。

軒楹學(xué)府面積不大，只有23.5畝，盡管也是溢價拿地，但起初外界以為開發(fā)難度并不大，因為容積率只有1.6，理論上可以開發(fā)二環(huán)內(nèi)唯一的多層電梯洋房，市場競爭力很強。

但隨著更多信息披露，軒楹學(xué)府這個項目出現(xiàn)許多令人迷惑的地方，首先是土地容積率雖然很低，可是從目前公開的資料看開發(fā)的卻是10多層的小高層?？梢詫Ρ鹊氖侨莘e率比軒楹學(xué)府高的中通聯(lián)大書山，倒是9層的洋房。

軒楹學(xué)府工地圍擋上的效果圖中能明顯看出項目并非多層洋房

軒楹學(xué)府土地容積率低但建筑高度不低這一矛盾，在土地拍賣時已經(jīng)顯露端倪，因為地塊限高達(dá)到54米，最高可以建蓋17層的住宅。

再就是軒楹學(xué)府今年才拿地，趕上第四代住宅走紅，可是根據(jù)云南房網(wǎng)看到的建筑外觀效果圖，建投并沒有規(guī)劃第四代住宅，因為效果圖上看不到四代宅標(biāo)志性的大露臺。

既不是多層洋房又不是第四代住宅，建投要消化土地溢價就少了兩張牌，只不過就算不是四代宅，只要按新規(guī)設(shè)計，得房率并不會低。

軒楹學(xué)府的基坑工程剛剛開始，今年開盤發(fā)售有一定難度

軒楹學(xué)府的開發(fā)進(jìn)度也很可能比外界預(yù)計得要慢一些。

幾個月前，包括克而瑞在內(nèi)的機構(gòu)都將軒楹學(xué)府列入今年開盤上市的新項目之一，如果按正常節(jié)奏，一個只有23.5畝5棟住宅樓的小項目，對于建投來說幾個月開盤上市問題不大，可是如今已經(jīng)是7月中旬，軒楹學(xué)府仍未過規(guī)，有些人說項目已經(jīng)開工，但云南房網(wǎng)在項目現(xiàn)場看到的情況是，目前確定開工的其實是旁邊的安置房地塊，土地圍擋上公布的建設(shè)信息也只有安置房地塊。

只不過安置房地塊很小，只有3棟住宅，又和軒楹學(xué)府地塊完全連在一起，負(fù)責(zé)工程建設(shè)的也是建投旗下的四公司，所以實際上軒楹學(xué)府的基坑工程也開始了，但要趕上今年內(nèi)上市銷售，還是有一定難度。

因為按照當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，新項目不可能再像以前一樣就憑沙盤和戶型圖賣房，怎么也得有現(xiàn)場售樓部、示范區(qū)、實體樣板間，這些都完成至少要好幾個月時間，因此，軒楹學(xué)府即便今年能上市銷售，恐怕也得到年底了。