西安住宅地塊容積率與前些年相比，這兩年有一定的降低，但目前大部分商品住宅容積率依然在2.5、2.8。

2.0、2.2的容積率，在西安主城已經(jīng)可以稱得上是低密地塊了，2.0以下容積率的地塊今年前9個月僅供應了4宗，1.5以下的就更少了。

而就在9月底，西安主城區(qū)一宗1.2-1.46容積率的地塊規(guī)劃公示，并且這塊地的體量在將近百畝，堪稱是壓箱底的地塊之一。

規(guī)劃公示之后，接下來這塊地將會進入到正式供地環(huán)節(jié)！向往主城低密生活的購房者，可以緊盯這塊地了。

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99.614畝，容積率1.2-1.46

2025年9月28日，航天基地官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于航天基地HT01-31-12宗地規(guī)劃條件的公示》。

這塊地的位置在航新路以東、航飛路以南、少陵路以北，用地規(guī)模約99.614畝，土地用途為住宅用地，容積率≥1.2且≤1.46，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，地上總建面96628㎡（住宅93633㎡、配套約2995㎡），建筑高度按法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

從這塊地的位置來看，是朱坡城改項目DK3。

地塊的北側(cè)是融創(chuàng)攬月府六期、招商華宇長安璽，西側(cè)是融創(chuàng)攬月府四期，東側(cè)緊鄰的是規(guī)劃中的航天基地第十二小學。

這塊地所處的板塊，有以下幾個優(yōu)勢與看點：

第一，地處少陵塬邊，地勢較高，擁有稀缺的山景資源。此次公示規(guī)劃的這塊地則占據(jù)少陵塬上第一排，向南可以直瞰南山。

第二，優(yōu)質(zhì)的教育資源。西安航天菁英學校位于這個板塊，這所學校就是原西安交通大學附屬中學航天學校，屬于西安的名校之一，也是航天基地最好的學校。同時，2021年秋季啟用的航天二中，也位于這個板塊，置初中教學班36個、高中教學班24個。

第三，生態(tài)資源優(yōu)勢。除了占據(jù)山景資源之外，板塊內(nèi)還有總占地面積約2821畝的西安航天城文化生態(tài)園（一期工程包含攬月閣及廣場于2016年6月1日建成開放，二期處于施工階段），其中攬月閣是西安的地標建筑之一。

第四，圈層的純粹性。這個板塊內(nèi)的融創(chuàng)攬月府、招商華宇長安璽、招商云山間、科為攬月臺等均屬于西安市場上的高端豪宅項目代表，其中融創(chuàng)攬月府的合院在千萬元級別，招商華宇長安璽的疊拼也在700萬元起步，形成了一個高端居住區(qū)。

當然，具體到這塊地本身，除了1.2-1.46的容積率之外，還擁有近百畝的體量，地塊相對來講比較大，后期也更容易規(guī)劃設(shè)計。

在這塊地的東邊，招商云山間南側(cè)，有一宗25.199畝、容積率2.0的地塊，2024年4月、2024年6月曾經(jīng)兩次掛牌出讓，樓面地價11904.76元/㎡起，但均以終止出讓告終。

此前的2020年6月、2020年9月，招商、融創(chuàng)在該板塊拿地，容積率1.5，樓面地價分別為13860元/㎡、11798元/㎡，對應的項目是招商華宇長安璽、融創(chuàng)攬月府六期。

2023年5月，成都華建益錦置業(yè)搖中該板塊89.08畝、容積率2.0的地塊，溢價率15%，樓面地價10360元/㎡。

結(jié)合這個板塊已成交地塊的樓面地價，這一塊將近百畝的地塊一旦掛牌出讓，保守估計樓面地價成本會在1.3萬元/㎡左右，屆時西安的高端豪宅項目將“+1”。

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主城低密項目有哪些？

容積率高，是西安樓市曾經(jīng)留給業(yè)內(nèi)的印象之一。

十年前的時候，西安市場上大部分住宅項目的容積率會達到3.5以上，主要是當時是以城改用地為主，在規(guī)劃方面容積率普遍偏高。

后來，在城市規(guī)劃中，西安對住宅用地容積率做出了明確的限制，如今除了歷史遺留的部分城改地塊之外，大部分新出讓的地塊容積率基本在2.5、2.8。

在西安主城區(qū)，2.0、2.2容積率的基本就是高端盤了，2.0以下容積率的項目就更少了。

西安主城區(qū)，目前2.0以下容積率的代表項目主要是曲江九曲松間、華潤置地璽宸上院、紫薇綠城南山雲(yún)廬、綠城清水灣（商業(yè)性質(zhì)）、中鐵云岫曲江、眾邦長安郡等，從這些項目信息可以看出基本都是高端豪宅。

整個今年前9個月，西安主城區(qū)僅供應了4宗容積率2.0以下的地塊，分別為：華潤置地璽宸上院的地塊（容積率1.8）、中鐵云岫曲江的地塊（容積率1.7），以及9月底西安尚承泰置業(yè)摘得的航天基地皇子坡城改開發(fā)地塊（容積率1.2-1.96）、高新國際社區(qū)板塊35.249畝地塊（容積率1.5）。

從這個角度，就可以理解航天基地此次公示規(guī)劃的這塊百畝地塊的稀缺性和價值了。

而從目前西安潛在供應的地塊來看，已經(jīng)發(fā)布供應計劃的地塊中，曲江第一學校北側(cè)一宗70.299畝的地塊容積率為1-1.2，限高13.5米，這意味著這塊地上只能做聯(lián)排、合院類產(chǎn)品了。這塊地一旦供應，樓面地價很有可能“2萬+”。

西安主城區(qū)未來低密地塊潛在供應，可能更多還是集中在曲江雁翔路以東區(qū)域，也就是原來的三兆村所在地，這個板塊將會成為一個低密豪宅區(qū)。主城區(qū)其余區(qū)域，可能只有零星個別低密地塊。

而西咸新區(qū)的低密地塊，主要集中在秦漢新城渭北板塊，以及灃東的昆明池板塊。

例如：華發(fā)長安首府旁邊去年成交的2宗地容積率為1.3-1.8，陜建、秦漢地產(chǎn)在秦漢秦城蘭池大道板塊摘得的地塊容積率1.0-1.3，秦漢新城這個月有2宗掛牌結(jié)束的小幅地塊容積率也只有1.3-1.8。

結(jié)合城市的發(fā)展，樓市的現(xiàn)狀，土地市場其實需要一些低容積率的地塊來供應，在此規(guī)劃條件之下開發(fā)商才能夠真正打造出低密頂豪產(chǎn)品！