大動(dòng)作，總是悄無聲響。

　　就在今天，中央城市工作會(huì)議在北京舉行。這個(gè)會(huì)議，給未來5年甚至10年的城市工作和房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)型做了定調(diào)。

　　那在這次會(huì)議上，基本上對(duì)我國城市工作的背景做了精準(zhǔn)的描述——

　　我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

　　一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，一個(gè)提質(zhì)增效為主的階段，兩個(gè)對(duì)于城市發(fā)展的定性就決定了未來城市工作和房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　以后城市工作和房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)將要發(fā)生大的變化。要從原來城市的大拆大建，到以后的城市升級(jí)。從原來的擴(kuò)建新區(qū)擴(kuò)大城市規(guī)模，到以后的老城改造城市更新。

　　這是相較于上一輪中央城市工作會(huì)議在工作重心上做的重大調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

　　上一次中央召開城市工作會(huì)議，還是2015年。2015年的城市工作會(huì)議，也是極具轉(zhuǎn)折點(diǎn)的一次會(huì)議。

　　2015年當(dāng)時(shí)正是我國城鎮(zhèn)化率突破55%的重要?dú)v史節(jié)點(diǎn)。在那次會(huì)議上，提出了我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期，關(guān)于未來幾年的城市工作做了方向上的部署。

　　也是在那次會(huì)議上，確立了棚改的城市工作方向。

　　當(dāng)時(shí)會(huì)議的原話是這么講的——

　　加快棚戶區(qū)和危房改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

　　從此之后，國內(nèi)各個(gè)城市就開啟了棚改貨幣化的大潮，房地產(chǎn)迎來了轟轟烈烈的幾年大發(fā)展。

　　而這一次城市工作會(huì)議，是繼2015年后時(shí)隔10年再次召開的會(huì)議。10年之后的2025年，城市工作和房地產(chǎn)行業(yè)相較于2015年發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　那基于此，城市工作和房地產(chǎn)發(fā)展的重心做出大的調(diào)整也是意料之中。

　　雖然這次會(huì)議是基于城市化發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的定調(diào)會(huì)議，但是大家都在期待這次會(huì)議之后會(huì)不會(huì)有意外之喜。

　　畢竟，2015年那次會(huì)議之后，轟轟烈烈的房地產(chǎn)大救市開始了。

　　這一次，會(huì)不會(huì)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)開出系統(tǒng)性的藥方。

　　還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，這一次中央城市工作會(huì)議召開的時(shí)點(diǎn)很微妙。

　　恰恰是在和2015年相似的經(jīng)濟(jì)大背景之下傳出了城市工作會(huì)議可能召開的消息。

　　2015年是經(jīng)濟(jì)上的什么年份？是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃的收官謀劃之年。

　　而在那一年，經(jīng)濟(jì)遇到了一些問題。

　　當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增速只有6.9%，創(chuàng)了自1990年以來的最低速。當(dāng)時(shí)的CPI陷入到了低位區(qū)間，將近1年的時(shí)間都在1%范圍內(nèi)運(yùn)行。而PPI連續(xù)54個(gè)月負(fù)增長。

　　鋼鐵、煤炭等傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩，企業(yè)內(nèi)卷成風(fēng)，鋼鐵的利潤率降到了1999年的水平。煤炭的利潤回到了2001年。房地產(chǎn)庫存高企，企業(yè)和地方債務(wù)問題浮上水面……

　　也是在2015年的11月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上首次提出了供給側(cè)改革的理念，把去產(chǎn)能列為重要任務(wù)。12月就召開了城市工作會(huì)議。

　　是不是有熟悉的感覺？

　　歷史總是踩著相似的韻腳。

　　2025年的現(xiàn)在，我們正處在十四五規(guī)劃的收官之年和十五五規(guī)劃的謀篇布局之年。在今年經(jīng)濟(jì)上也遇到了一些難過的檻。

　　站在7月份去看當(dāng)下經(jīng)濟(jì)遇到的問題，和2015年頗具相似之處。

　　今年4月以來美國發(fā)動(dòng)關(guān)稅戰(zhàn)，到現(xiàn)在關(guān)稅戰(zhàn)的情況并沒有好轉(zhuǎn)，特朗普7月初以和越南初步達(dá)成貿(mào)易協(xié)議作為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，開始了對(duì)我國轉(zhuǎn)口貿(mào)易的圍追阻截。同時(shí)今年一二季度的搶出口也提前透支了出口貿(mào)易量，下半年的出口面臨著比較大的壓力。

　　外需下半年可能不振，而內(nèi)需和投資在下半年可依仗的也不多。

　　上半年的國補(bǔ)高峰已經(jīng)過去。大家能買的家電已經(jīng)買過了，國補(bǔ)的金額已經(jīng)使用大半，國補(bǔ)對(duì)消費(fèi)的支撐將會(huì)明顯的慢下來。再加上“禁酒令”和公務(wù)消費(fèi)的縮減，下半年的社零數(shù)據(jù)未必會(huì)好看。

　　而投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)從5月之后轉(zhuǎn)頭向下。1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了10.7%，房屋新開工面積則下滑了 22.8%。

　　地方財(cái)政仍然是處于緊張的狀態(tài)。已有債務(wù)的存在，占據(jù)了財(cái)政支出的金額，使得各個(gè)地方?jīng)]有辦法騰出手來大刀闊斧發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

　　當(dāng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車，投資、消費(fèi)和出口在下半年可能都面臨著一些困難，這個(gè)時(shí)候就需要一個(gè)提振經(jīng)濟(jì)的重要抓手。

　　2015年中央城市工作會(huì)議確立棚改這個(gè)大的方向，為未來幾年經(jīng)濟(jì)的提振找到了一個(gè)有力的抓手。

　　而現(xiàn)在，這個(gè)重要會(huì)議的現(xiàn)實(shí)意義，就是來尋找下一輪經(jīng)濟(jì)的重要抓手。

　　開會(huì)之前，很多人都在猜這個(gè)抓手是什么。尤其是資本市場，資本市場期待能夠帶來棚改2.0。

　　所以在上周，港股內(nèi)房股和大A房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了暴漲，港股內(nèi)房股指數(shù)單日就上漲了8.06%。

　　這會(huì)議開完之后，基本上定過了調(diào)。

　　城市工作對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，更有可能是在擴(kuò)大內(nèi)需背景下開展的新一輪城市更新。

　　坦白來說，大規(guī)模的棚改貨幣化安置也已經(jīng)不再符合經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件。因?yàn)樯弦惠喌呐锔呢泿呕仓贸敝?，能夠拆遷的已經(jīng)完成大半?，F(xiàn)在的棚改更多的是在原有基本上的修修補(bǔ)補(bǔ)。

　　根據(jù)2024年10月明確的數(shù)字，通過貨幣化安置實(shí)現(xiàn)城中村改造和危舊房改造的新增規(guī)模是100萬套，相較于2014-2018年的3年1800萬套的目標(biāo)差距巨大。

　　而且當(dāng)下的房地產(chǎn)、居民債務(wù)情況和2015年時(shí)還有很大的區(qū)別。

　　2015年時(shí)我國城鎮(zhèn)化率只有55%，居民部門杠桿率只有39.23%，而2025年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)67%，居民杠桿率在61.5%的高位。都不再具有向上猛拉的可能。

　　所以，擴(kuò)大內(nèi)需背景之下的城市更新必然成為未來幾年的大方向。

　　而在此方向之下，考慮房地產(chǎn)行業(yè)短期的下行壓力，本著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，很有可能再來一輪房地產(chǎn)行業(yè)的大救市。

　　這個(gè)也放出了一點(diǎn)點(diǎn)的信號(hào)。就在中央城市工作會(huì)議剛剛結(jié)束，統(tǒng)計(jì)局率先發(fā)聲，提出要以更大力度來推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

　　如果開展房地產(chǎn)行業(yè)的大救市，工具箱里還有哪些有效工具沒有祭出呢？

　　盤點(diǎn)來，能用且起到有效作用的大致剩下了這幾個(gè)：

　　1.一線城市進(jìn)一步放松限購政策。

　　2.二套及以上首付比例進(jìn)一步降低，和首套首付比例拉平。

　　3.進(jìn)一步降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)，尤其是增值稅如果可以取消，將會(huì)大大增加房產(chǎn)的流動(dòng)性。

　　4.明確存量商品房和閑置土地的收儲(chǔ)目標(biāo)和資金體量。從全國范圍內(nèi)統(tǒng)一房產(chǎn)收儲(chǔ)。

　　以上任何一個(gè)大招拿出來，都能夠短期對(duì)房地產(chǎn)市場的情緒產(chǎn)生明顯的影響。尤其是房地產(chǎn)收儲(chǔ)，如果真的加大力度實(shí)施，不止是短期市場，對(duì)房地產(chǎn)中長期的形勢都將產(chǎn)生影響。

　　到底會(huì)出什么大招，目前來看我們不得而知。

　　但是信號(hào)已經(jīng)明顯了，如果真的出了，必定是一套全新的組合拳。