意大利《華人街》2025年7月11日消息：

2025年通過司法拍賣購買房產(chǎn)指南：流程、費用與稅務詳解。

通過司法拍賣購買房產(chǎn)是近年來越來越受歡迎的一種購房方式，尤其適合希望以低于市場價購買住宅的人士。盡管這一過程聽起來可能有些復雜，但只要了解其運作規(guī)則并按照規(guī)定程序操作，普通購房者也可以順利參與并從中獲益。

司法拍賣購房的優(yōu)勢與特點

司法拍賣不僅僅是專業(yè)投資人和房產(chǎn)公司專屬的領域，普通個人也可以參與。拍賣房產(chǎn)通常起拍價比市場估值低約30%，具有非常明顯的經(jīng)濟優(yōu)勢。與此同時，整個過程具備高度透明度——購房者可以事先查閱完整資料并親自參觀房屋，做出有據(jù)可依的判斷。

2025年拍賣購房流程詳解

以下是通過司法拍賣購買房產(chǎn)的標準流程：

1. 初步準備：尋找與分析拍賣房源

你可以通過以下方式尋找合適的拍賣房源：

• 專業(yè)拍賣房產(chǎn)網(wǎng)站
• 報紙上的司法拍賣公告
• 與負責該拍賣的公證處聯(lián)系
• 訪問法院官方網(wǎng)站查看拍賣清單

一旦鎖定感興趣的房源，應將其起拍價與所在區(qū)域的市場價進行比較，評估潛在節(jié)省空間，并設定合理的出價上限。

2. 查閱《拍賣負擔說明書》（Capitolato d’Oneri）

這是由公證人提供的重要文件，包含以下內容：

• 房產(chǎn)詳細描述（面積、樓層、狀態(tài)等）
• 可能存在的維修或整修需求
• 銷售條款
• 是否存在抵押、產(chǎn)權糾紛或法律限制
• 若為公寓，則包括相關物業(yè)規(guī)定

自2025年起，大部分公證處提供電子版文檔在線查閱，大大方便了購房者獲取信息。

3. 實地看房

拍賣前必須預約參觀房產(chǎn)。通常安排在工作日，會提供2~3次機會。參觀時建議：

• 仔細檢查房屋整體狀況
• 評估是否需要結構加固或裝修
• 檢查電力、水管、暖氣等基礎設施
• 若為公寓，應注意公共區(qū)域的維護狀況

?? 房產(chǎn)拍賣為“現(xiàn)狀售出”，任何問題購房人需自行承擔整修費用。

4. 正式參加拍賣

拍賣當天，需攜帶以下材料前往指定地點（通常是公證處）：

• 有效身份證件（身份證、護照或駕照）
• 一張**銀行本票（assegno circolare）**作為保證金，金額一般為起拍價的10%
• 其他公告中可能要求的材料

參與者將獲得一個編號牌，用于現(xiàn)場出價。拍賣采取加價方式，出價最高者中標。

若成功中標，將立即簽署成交文件；若未中標，所繳納的保證金會全額退還。

拍賣購房的費用與稅務（2025年更新）

除了拍賣成交價外，還有其他費用和稅務支出需一并考慮：

? 成交價與保證金

• 保證金通常為起拍價的10%
• 若中標，該金額將抵作成交價的預付款

?? 拍賣中標并不等同于銀行貸款批準，因此務必在拍賣前就貸款可能性與銀行確認。

? 附加費用與稅費

• 拍賣組織費用：用于公告發(fā)布、房屋勘察、文件處理等
• 公證費：辦理房產(chǎn)過戶所需的費用
• 注冊稅（imposta di registro）
• 首套房（prima casa）：按房產(chǎn)評估價的2%征稅，最低為1,000歐元
• 非首套房：稅率為9%
• 房產(chǎn)登記與抵押登記稅：首套房固定為各50歐元
• 增值稅（IVA）：若出售方為開發(fā)商（如建筑公司），則需繳納增值稅，稅率視房產(chǎn)類型而定

拍賣房產(chǎn)的貸款選擇與財務規(guī)劃

盡管拍賣成交不依賴貸款，但2025年不少銀行提供專為司法拍賣設計的貸款產(chǎn)品，主要特點包括：

• 提供預付款以支付保證金
• 分階段放款（部分用于支付成交金額，余款待產(chǎn)權正式轉移后發(fā)放）
• 拍賣前進行房產(chǎn)估值

建議聯(lián)系多家銀行進行比較，選擇利率與條款最合適的貸款方案。

? 拍賣購房的優(yōu)勢與風險主要優(yōu)勢：

• 節(jié)省成本：價格通常比市價低30%左右
• 信息透明：相關文件資料可提前查閱
• 交易流程快捷：比傳統(tǒng)購房流程更快
• 房源特殊性：可能獲取市場上稀缺房產(chǎn)
• ??法律保障：由法院監(jiān)管，安全可靠

潛在風險：

• 房屋現(xiàn)狀交付，若有損壞需自費整修
• 無法將貸款作為成交前提
• 若房產(chǎn)有人居住，騰房可能涉及法律程序
• ? 支付尾款的時間通常較緊，壓力較大
• 需具備一定的法律與流程知識方可有效參與

實用建議：如何準備司法拍賣購房

• 仔細查閱房產(chǎn)資料，包括法律狀態(tài)、費用負擔等
• 親自看房，建議攜帶一位有經(jīng)驗的建筑師或工程師同行
• 確認房屋是否已被占用，了解可能的騰房程序
• 核實是否有未付的物業(yè)費或稅費
• 設定清晰的預算上限，理性出價
• 提前評估貸款可能性，避免中標后資金不足
• 考慮所有附加費用，如公證費、稅費、裝修費等

通過司法拍賣購房并非遙不可及，只要準備充分、心態(tài)務實，就有機會以合理價格擁有心儀的房產(chǎn)。在當前房市環(huán)境下，這種方式無疑為購房者提供了一個充滿潛力的選擇。

——華人街網(wǎng)站 alexzou編譯 消息參考：businessonline.it網(wǎng)，此篇圖文報道只按原新聞網(wǎng)站對此事件的說法編譯，并不代表譯者和本網(wǎng)站觀點。未經(jīng)允許，請勿轉載。