全國(guó)樓市走勢(shì)，首先要看領(lǐng)頭羊。

今天我們結(jié)合住宅成交量，這一房地產(chǎn)項(xiàng)目中最關(guān)鍵的指標(biāo)，重點(diǎn)解析一下一線(xiàn)城市，選取上海和深圳作為代表，深入分析它們的領(lǐng)先指標(biāo) —— 住宅成交量。

量在價(jià)先，成交量的變化會(huì)直接影響到價(jià)格的變化。

很多朋友有體會(huì)，2024 年 9 月底新政之后，深圳、上海的新房和二手房成交量都有一個(gè)脈沖式增長(zhǎng)，尤其深圳的二手房，沖得非常高，很快就推動(dòng)深圳的房?jī)r(jià)止跌。

2024 年 11 月到今年 3 月，深圳房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)止跌，其中個(gè)別時(shí)段二手房?jī)r(jià)格還上漲了。

上海的量能反彈稍弱于深圳，上海二手房?jī)r(jià)格止跌反彈的時(shí)間段比較短。

但問(wèn)題是，今年 4 月以來(lái)全國(guó)樓市普遍降溫，連一線(xiàn)城市的住宅交易量也持續(xù)回落，尤其是跌破了榮枯線(xiàn)，那么房?jī)r(jià)自然就重新下跌了。

上?；芈浞刃?/p>

接下來(lái)我們還是看圖說(shuō)話(huà)，做些技術(shù)分析。

這是上海市一手加二手成交總量的月度走勢(shì)圖，以及榮枯線(xiàn)（虛線(xiàn)）。

成交量站上榮枯線(xiàn)，說(shuō)明成交量較強(qiáng)；站不上，則偏弱。

按照過(guò)去的規(guī)律，如果成交量連續(xù)幾個(gè)月超過(guò)榮枯線(xiàn)，一般房?jī)r(jià)就會(huì)由跌轉(zhuǎn)漲，比如 2015 年二季度、2020 年二季度到三季度，都明顯連續(xù)超過(guò)榮枯線(xiàn)。

聚焦過(guò)去一年：去年 6 月的成交量，主要是受去年 “5.17” 新政影響，上海樓市反應(yīng)比較明顯，但后來(lái)又不行了，7、8、9 三個(gè)月連續(xù)下滑，非常低迷。

9 月底新政出臺(tái)后，上海樓市 10、11、12 月連續(xù)三個(gè)月成交量在榮枯線(xiàn)之上，基本上在去年 11 月、12 月的時(shí)候，上海房?jī)r(jià)止跌了。

但到了春節(jié)所在的 1 月，成交量又回落了，這可以理解。

今年 3 月，量能有所反彈，還算可以，但沒(méi)有超過(guò)去年 12 月。

4 月就不行了，回落明顯，基本上接近榮枯線(xiàn)；5 月、6 月已經(jīng)跌破榮枯線(xiàn)。

基本上可以說(shuō)，4 月以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)格重新開(kāi)始下跌，因?yàn)榱磕芙档土恕?/p>

按照目前情況，如果沒(méi)有新的變化，預(yù)計(jì) 7 月、8 月還會(huì)往下走一點(diǎn)。

深圳坐了一次過(guò)山車(chē)

再看深圳的一手加二手成交量。

從歷史大脈絡(luò)來(lái)看，和上海比較同步，畢竟都是一線(xiàn)城市，包括 2015 年都非常繁榮。

但不同的是，2019 年深圳樓市的量能已經(jīng)超過(guò)榮枯線(xiàn)，而到 2019-2020 年，深圳樓市強(qiáng)于上海。

不過(guò)深圳樓市降溫比較早，2021 年初就不行了，量能大幅衰減，之后連續(xù)幾年都非常低迷。

去年 “5.17” 新政后，6 月的反彈不明顯，比上海弱。

但去年 9 月底新政后，深圳樓市量能放得很大，11 月、12 月的量能基本上趕上了 2020 年的水平。

然而今年的 “小陽(yáng)春” 不行了，3 月量能雖有反彈，但交易量大幅低于去年 11 月、12 月，這說(shuō)明深圳樓市支撐量能的底層邏輯還不是很強(qiáng)。

就像我之前分析過(guò)的領(lǐng)先指數(shù)，深圳比上海更依賴(lài)新政刺激，政策 “一針下去” 立馬反彈，但藥效持續(xù)時(shí)間比較短，后來(lái)就不行了。

尤其是 5 月、6 月，量能萎縮程度遠(yuǎn)超上海，看那兩個(gè)柱狀值，明顯低于榮枯線(xiàn)，也就是說(shuō)，最近兩三個(gè)月，深圳樓市降溫幅度超過(guò)上海。

通過(guò)上述分析，大家已經(jīng)了解了上海、深圳的樓市交易量變化：去年四季度、今年第一季度，樓市的脈沖式增長(zhǎng)曾給我們帶來(lái)希望和歡樂(lè)，但二季度以來(lái)市場(chǎng)重新進(jìn)入下行通道，又讓人感到痛苦和迷茫。

很多人期待新的政策出臺(tái)，比如限購(gòu)放松、稅費(fèi)取消、首付比例降低等，過(guò)去一段時(shí)間有很多傳言，但至今都沒(méi)有落地。

等市場(chǎng)形勢(shì)變得更嚴(yán)峻，連一線(xiàn)城市的量能都如此低迷，價(jià)格轉(zhuǎn)跌終究會(huì)倒逼一線(xiàn)城市的政策放松。

大家須明白一點(diǎn)：形勢(shì)比人強(qiáng)！

但是，房?jī)r(jià)要想真正實(shí)現(xiàn)周期性的見(jiàn)底、止跌、回升，還需要時(shí)間，還需要更多的努力。