地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，其鏈條已經(jīng)開始傳導(dǎo)到行業(yè)最后的防線。

尤其是2022年-2023年激進(jìn)擴(kuò)張的國企房企們，此刻正在遭受擴(kuò)張帶來的后遺癥。

7月14日，華發(fā)股份發(fā)布業(yè)績預(yù)告顯示，2025年上半年公司預(yù)計扣非后的歸母凈利潤約1.4864億元，較上年同期減少約10.3639億元，同比減少87.46%左右。

別看利潤已經(jīng)是腳踝斬，華發(fā)股份2025年上半年的銷售表現(xiàn)還可圈可點，不僅守住了TOP10的地位，還比去年同期略有增長。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年上半年華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售金額502.2億元，同比增長11%，權(quán)益銷售金額319.2億元，同比增長6.1%。

銷售穩(wěn)定爬坡，利潤逐年下滑，是過去3年里華發(fā)股份的主要劇本。

當(dāng)然，你可能會說，在全行業(yè)持續(xù)的慘淡行情之下，華發(fā)股份的利潤表現(xiàn)，也情有可原。

畢竟利潤下滑也是全行業(yè)的共性問題，不是華發(fā)一家的問題。

這話沒毛病。

但請注意，作為一家老牌國企房企，在過去半年時間里，華發(fā)股份的核心管理層也遭遇了一場力度前所未有的調(diào)整。

01

2025 年上半年，華發(fā)股份核心的高管團(tuán)隊經(jīng)歷了一輪大換血。

早在今年1月份，從華發(fā)股份公告“張學(xué)兵、謝剛二人因個人原因辭任獨立董事、戰(zhàn)略委員會委員等職位”開始，這家老牌國企管理層大換血的序幕就已經(jīng)徐徐拉開：

4月23日，常務(wù)執(zhí)行副總裁俞衛(wèi)國、財務(wù)總監(jiān)羅彬相繼卸任；葉寧、張巍則新晉為執(zhí)行副總裁，而原執(zhí)行副總裁張馳不再擔(dān)任該職務(wù)。

5月30日，公司發(fā)布重磅公告，自1998年便加入華發(fā)、在任期間主導(dǎo)多項戰(zhàn)略布局與資本運作的董事局主席李光寧，因調(diào)任珠?？萍籍a(chǎn)業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人，正式辭去華發(fā)股份董事局主席職務(wù)。

要知道，李光寧可是華發(fā)股份從一家區(qū)域性的房企走向全國性房企，并且推動華發(fā)股份實現(xiàn)全國TOP10的關(guān)鍵人物。

在李光寧宣布辭職的當(dāng)日，華發(fā)股份董事局迅速完成新領(lǐng)導(dǎo)核心的選舉，原董事局副主席及執(zhí)行副總裁郭凌勇當(dāng)選新任董事局主席，并同步辭去此前擔(dān)任的兩項職務(wù)。

6月6日，華發(fā)股份又公告，執(zhí)行副總裁及董事張延向董事會提交辭職報告。

張延也是老華發(fā)。2010年5月，張延以總工程師的身份進(jìn)入華發(fā)股份，2015年升任執(zhí)行副總裁，次年獲委任投資管理工作小組副組長，后又身兼黨委書記、首席工程官等職位，主管招采業(yè)務(wù)。

詭異的是，張延正式離任之后，市場后續(xù)就傳出張延被帶走的消息。但經(jīng)過媒體求證，張延被傳帶走不實。

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

7月10日，華發(fā)股份又公告，向宇、劉穎喆分別被聘任為非獨立董事，進(jìn)一步完善了董事會構(gòu)成。

短短三個月內(nèi)，華發(fā)股份從董事局主席到核心副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人等多個關(guān)鍵崗位完成新舊交替。

這一系列人事變動的密度與幅度，在華發(fā)股份近年發(fā)展歷程中頗為罕見。

02

密集的人事調(diào)整，關(guān)鍵崗位的新舊交替，都預(yù)示著這家老牌國企正在經(jīng)歷一個關(guān)鍵的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

正如上文提到的，以華發(fā)股份原董事局主席李光寧為首的核心管理層，主導(dǎo)了華發(fā)股份過去十年的擴(kuò)張策略。

李光寧在任期間，就主導(dǎo)了多次跨區(qū)域布局與收并購交易，推動公司從區(qū)域房企躋身全國前十。

數(shù)據(jù)顯示，在2020-2021年的行業(yè)上行期，華發(fā)就積極拿地，兩年拿地總額均超770億元；2020年位列全國拿地金額榜TOP5，2021年位列全國拿地金額榜TOP10，與當(dāng)年的萬科碧桂園同屬行業(yè)拿地的第一陣營。

即便是2022年-2023年行業(yè)開始下行，華發(fā)依舊保持一個高于行業(yè)平均水平的拿地強度。

以2023年為例。當(dāng)年華發(fā)股份拿地建面高達(dá)497萬平方米，拿地總額約320億，拿地強度（拿地金額/ 銷售額）達(dá)到54.2%，遠(yuǎn)超當(dāng)年TOP30房企28.6%的平均拿地強度。

彼時，行業(yè)民營企業(yè)雷聲不斷，國企央企順勢崛起，也被很多人視為會是房地產(chǎn)市場笑到最后的那一個。在當(dāng)下的時點，華發(fā)股份選擇逆勢加倉，本也沒錯。

但很多人都低估這一輪地產(chǎn)大調(diào)整的強度和烈度。

歷時三年的深度調(diào)整，行業(yè)的總銷售額在逐年腰斬。而目前還有房可賣、有錢拿地的房企，都進(jìn)入到了拼刺刀的階段。

華發(fā)股份在國央企逆勢突圍的上半場表現(xiàn)確實不錯，但是對企業(yè)來說，如何在下半場中求穩(wěn)甚至求好，這又是另外的命題。

因此，找到最合適的人來穿越風(fēng)暴，可能才是在這個行業(yè)的關(guān)鍵時刻，華發(fā)股份要大換血的根本原因。

除此之外，原本的核心管理層，也因為高薪被市場質(zhì)疑。

據(jù)年報披露，2023年華發(fā)股份的董事及高管報酬總額為6756.2萬，位居當(dāng)時A股房地產(chǎn)行業(yè)的第一。

（數(shù)據(jù)來源：wind）

且這個第一，還比第二名多出了接近1000萬，是第四名的2倍。且原核心高管團(tuán)隊平均薪酬較行業(yè)同等規(guī)模房企高出約15%。

而到了2024年全年，華發(fā)股份的高管報酬總計3255.28萬，較2023年已經(jīng)腰斬。

為了方便朋友們更直觀地對比，我把華發(fā)股份2023年、2024年年報中，董事及高管在報告期內(nèi)獲取稅前薪酬的數(shù)據(jù)做了一個圖表：

（數(shù)據(jù)來源：wind）

其中，降幅最大的是，是華發(fā)股份的董事局秘書侯貴明，2023年稅前年薪為440.6萬，2024年稅前年薪為173.78萬，降幅超過60%。

而稅前年薪降幅在55%以上的，有5位，分別是：

執(zhí)行副總裁張弛（

59.3%

董事、執(zhí)行副總裁張延（

59.1%

執(zhí)行副總裁戴弋纓（

58.5%

董事局主席李光寧（

57.7%

董事、常務(wù)執(zhí)行副總裁俞衛(wèi)國（

55.9%

但即便在2024年華發(fā)股份的董事及高管們已經(jīng)大幅降薪，其2024年董事和高管的薪酬水平也排在行業(yè)前列。

在行業(yè)整體利潤空間收窄的背景下，過高的人力成本成為企業(yè)降本增效的阻礙。

03

從實際經(jīng)營來看，華發(fā)股份也確實走到了一個不得不換人的十字路口。

首先是銷售的疲軟。

2024年，華發(fā)股份雖然全口徑銷售額仍保持在1054.44億元，位居行業(yè)前十，但一些重倉區(qū)域已經(jīng)顯出銷售疲態(tài)。

從具體銷售情況來看，華發(fā)股份旗下兩大業(yè)績重鎮(zhèn)華南地區(qū)和華東地區(qū)都面臨銷售壓力，均出現(xiàn)了下滑。

比如在華東地區(qū)的上海，華發(fā)股份2023年銷售額為301億元，排名上海房企第4名，但到了2024年，其銷售額直接降至123億元，排名也下降到了第16位。

在大本營珠海，雖然最近兩年華發(fā)股份排名依然是市場第一，但2024年的銷售額為198億元，相比2023年的227億元亦有不小幅度的下降。

除此之外，不斷下滑的盈利能力，也凸顯了經(jīng)營承壓。

2024年，華發(fā)股份歸母凈利潤同比大跌48.24%至9.51億元，較2023年的18.38億元近乎腰斬，更是創(chuàng)下2019年以來的五年新低。

且拉長趨勢看，華發(fā)股份2022-2024年凈利潤連續(xù)三年下滑，盈利能力承壓趨勢明顯。

（數(shù)據(jù)來源：wind）

（數(shù)據(jù)來源：wind）

（數(shù)據(jù)來源：wind）

這種壓力背后，既有房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿、降負(fù)債” 的共性影響，也與華發(fā)股份日趨緊張的資金壓力密切相關(guān)。

事實上，華發(fā)股份當(dāng)前正面臨不容忽視的現(xiàn)金流壓力。

年報顯示，2024年，華發(fā)股份凈現(xiàn)金流為-129.04億元同比下滑71.57%。其中：

經(jīng)營性現(xiàn)金流

，同比減少

，創(chuàng)下近

6

年新低，回到

2018

年的水平。要知道，

2023

年華發(fā)股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額還有

而投資性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流同樣為負(fù)，分別為-233.82億元和-54.19億元。

華發(fā)股份2024年經(jīng)營性現(xiàn)金流的減少，背后是銷售不暢、回款減少這一系列連鎖反應(yīng)帶來的結(jié)果。

數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2024年的回款數(shù)額較2023年出現(xiàn)大幅下降。2024年華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售1,054.44億元，同比下滑16.31%；實現(xiàn)回款金額499.78億元，同比大幅下滑41.00%；實現(xiàn)預(yù)收樓款873.55億元，同比下滑13.35%。

從現(xiàn)金流占營收的比重來看，2024年華發(fā)股份的現(xiàn)金收入比只有83%左右。而在過去2年，這個數(shù)值的比重都是超過了100%。

（數(shù)據(jù)來源：wind）

為緩解流動性壓力，2025年5月以來，華發(fā)股份接連推出多項融資計劃：

先是在5月份提出擬開展200億元供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項計劃，通過應(yīng)收賬款證券化盤活存量資產(chǎn)；

2025年7月，華發(fā)股份又發(fā)布了48億元定向可轉(zhuǎn)債；在7月18日，華發(fā)股份78.2億元公司債獲中國證監(jiān)會同意注冊。

短短兩個月時間，華發(fā)股份計劃融資規(guī)模已超300億元

（數(shù)據(jù)來源：wind）

如何通過優(yōu)化資金管理、加快存貨去化、提升回款效率緩解資金壓力，成為新任管理層面臨的首要挑戰(zhàn)。

? THE END

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