樓繼偉發(fā)文呼吁：盡快推房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

他是從財(cái)政收入的轉(zhuǎn)型考慮的，過(guò)去地方財(cái)政收入高度依賴(lài)土地出讓金。以 2020 年為例，全國(guó)土地出讓金收入達(dá) 8.4 萬(wàn)億元，占地方財(cái)政收入的比重接近 40% ，部分城市這一比例甚至超過(guò) 50%。沒(méi)有土地出讓金的支持，全國(guó)各地方財(cái)政集體入不敷出，要靠發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，才能保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

這就引起了一種惡性循環(huán)，樓市供過(guò)于求，銷(xiāo)量與價(jià)格同時(shí)出問(wèn)題，但各地方還是一年三輪土拍不止，蓋樓不止，實(shí)際上成了一種負(fù)債模式，在積聚系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷使得居民財(cái)富效應(yīng)減弱，進(jìn)而影響居民消費(fèi)意愿，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致居民消費(fèi)支出減少了約 5% - 8%。

征收房地產(chǎn)稅是期待置換巨大的土地出讓金，走出惡性循環(huán)。可是為什么遲遲落不了地？有現(xiàn)實(shí)的原因，在目前的時(shí)間窗口上能不能征，也有一個(gè)該不該征的問(wèn)題，如果征收房地產(chǎn)的目的是為給財(cái)政斂錢(qián)，以補(bǔ)土地流拍之不足，那就不宜征收。

為什么不宜征？

第一個(gè)理由：缺少法理依據(jù)

因?yàn)橹袊?guó)實(shí)行的是土地公有制，土地是全民所有。全民所有本質(zhì)上是人人都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，房子買(mǎi)下了，如果房子底下挖出了一個(gè)大元寶，那歸國(guó)家，如果挖出了一窩老鼠，那全歸你了。所以，房與地是兩回事，可它們又連在一起，這就很矛盾。七十年的租金其實(shí)就是買(mǎi)地錢(qián)，不然，哪里有土地轉(zhuǎn)讓金占了房?jī)r(jià)６０％的道理？正常的租賃，以北京郊區(qū)為例，一畝地年租幾千元，這才是租賃的常規(guī)價(jià)格體現(xiàn)。交了買(mǎi)地的錢(qián)，卻只有使用權(quán)，只有使用權(quán)卻又要征稅，這等于重復(fù)征稅了。當(dāng)然，宏觀文件總有辦法擺平，但怎么征會(huì)變得很復(fù)雜，房改房、福利房、央企房不同類(lèi)型的房屋，稅基不統(tǒng)一，公眾也很難分清政府收錢(qián)時(shí)，到底是在扮演土地的產(chǎn)權(quán)所有者，還是社會(huì)管理的守夜人？

第二個(gè)理由：中外情況差異

中國(guó)的情況與國(guó)外不同，土地國(guó)有，稅收納入地方財(cái)政體系，不一定直接專(zhuān)款專(zhuān)用于業(yè)主。而國(guó)外一些國(guó)家征收房產(chǎn)稅明確用于當(dāng)?shù)氐慕逃c社區(qū)服務(wù)。以美國(guó)為例，房產(chǎn)稅主要用于地方學(xué)區(qū)教育、治安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，納稅人能直觀看到自己繳納的稅款去向和帶來(lái)的福利提升。在中國(guó)，納稅人不清楚自己是不是受益人，也沒(méi)有議價(jià)的資格，這也是與土地所有權(quán)相關(guān)的難題。

第三個(gè)理由：征收標(biāo)準(zhǔn)難統(tǒng)一

征收按什么征？正常是按市值的評(píng)估，又有問(wèn)題了，這是動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，計(jì)劃追不上市場(chǎng)，各地千差萬(wàn)別。以北京和鶴崗為例，北京房?jī)r(jià)受多種因素影響波動(dòng)頻繁，而鶴崗房?jī)r(jià)近年來(lái)因城市發(fā)展情況不同呈現(xiàn)出與北京截然不同的走勢(shì)，按市值評(píng)估難以做到精準(zhǔn)且公平。按面積全國(guó)一刀切，難以執(zhí)行。這本來(lái)應(yīng)該是在買(mǎi)房時(shí)確定的事，那就是一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，業(yè)主有選擇權(quán)，現(xiàn)在去補(bǔ)稅收的課，已經(jīng)找不到平衡點(diǎn)了，而業(yè)主已經(jīng)沒(méi)有選擇權(quán)，比拆遷還難。

第四個(gè)理由：征稅對(duì)象難以權(quán)衡

如果征收房地產(chǎn)稅，政策一視同仁，是征富人還是征窮人的？當(dāng)然是要征富人的，其實(shí)，錯(cuò)了，如果二套房以?xún)?nèi)的窮人不征收，這事最好別干了，因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅的初衷，是要以稅收之有余去補(bǔ)日益衰竭的土地轉(zhuǎn)讓金之不足。如果只征富人的稅，按高稅率的２％征收，在北京的一億價(jià)值的房產(chǎn)每年要交二百萬(wàn)，估計(jì)多套房全部會(huì)涌向二手房市場(chǎng)，真的能讓風(fēng)暴來(lái)得更猛烈一些嗎？而且，對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)得不償失，富人再富，所占有的房產(chǎn)面積也十分有限。按胡潤(rùn)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)千萬(wàn)以上凈資產(chǎn)的家庭平均３．５套房，平均住房面積２８０平方米，全國(guó)高凈值家庭計(jì)２０７萬(wàn)，雖然很富，就整體房地產(chǎn)而言，也只是個(gè)零頭，又能征多少稅？

第五個(gè)理由：居民收入預(yù)期與壓力

中國(guó)的老百姓現(xiàn)在缺少對(duì)就業(yè)與未來(lái)收入的預(yù)期，這個(gè)周期不會(huì)太短。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，2024 年居民對(duì)未來(lái)就業(yè)形勢(shì)和收入增長(zhǎng)的信心指數(shù)處于近年來(lái)較低水平，僅為 45分 。如果征收房地產(chǎn)稅是為了補(bǔ)財(cái)政收入，那就萬(wàn)萬(wàn)不可取。世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家，會(huì)將老百姓流動(dòng)性的７０％鎖死在房地產(chǎn)中，為了補(bǔ)財(cái)政的缺再征房地產(chǎn)稅，這個(gè)壓力太大，這是非市場(chǎng)化的結(jié)果，當(dāng)然不能以市場(chǎng)化的理由同等去征收房地產(chǎn)稅。

征稅有風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行需謹(jǐn)慎。