今年的樓市政策面，比較平淡，沒有明顯的增量政策。

即便到了 7 月 30 號(hào)，很多機(jī)構(gòu)也都在期盼著七月底這次重要的高端會(huì)議上，對(duì)樓市定調(diào)會(huì)進(jìn)一步寬松，釋放出更多有利的信號(hào)。

結(jié)果沒有，居然只字不提房地產(chǎn)。

這到底是什么意思呢？

是不想救房地產(chǎn)了？

還是真的救不動(dòng)了？

一招致勝的大招、猛藥

關(guān)于地產(chǎn)政策，近段時(shí)間的猜測(cè)比較多，而且已在資本市場(chǎng)上已經(jīng)反映出來了。

7 月 30 號(hào)下午兩點(diǎn)公布會(huì)議內(nèi)容之后，地產(chǎn)股就開始下跌，第二天，地產(chǎn)股暴跌。

其實(shí)，短短兩周之內(nèi)，地產(chǎn)政策面，遭遇了兩次重?fù)簟?/p>

第一次，是七月中旬，外面有傳言即將召開的城市工作會(huì)議將重啟棚改。

消息傳出來之后，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)將迎來重磅利好政策，樓市將會(huì)見底反彈。

結(jié)果十年才開一次的這場(chǎng)重要會(huì)議，根本沒提棚改。

這算資本市場(chǎng)中，胡想亂猜的烏龍事件了。

利好撲空，市場(chǎng)的熱情預(yù)期被潑了一盆冰水。

第二次，是七月底這次重要會(huì)議上，只字不提房地產(chǎn)。

于是行業(yè)情緒，包括投資機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)股的預(yù)期，第二次遭遇重挫，真是慘那。

過去 20 多年，為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)立下汗馬功勞的房地產(chǎn)，居然落魄到如此境地。

本輪樓市下跌以來，很多城市的房?jī)r(jià)跌了 40% 左右，老楊的很多粉絲也是損失慘重。

前兩天就有個(gè)粉絲問我：“楊老師，你看目前樓市都跌成這樣了，政策方面有沒有一招致勝的東西？出點(diǎn)猛招大招，讓樓市止跌回暖，比如說像十年前的棚改?！?/p>

老楊的回答是，沒有一招致勝的大招！

而且，十年之前的棚改，當(dāng)時(shí)也算不上是一招制勝。

在國家層面提出房地產(chǎn)去庫存、大規(guī)模推進(jìn)棚改貨幣化安置，是在 2015 年 11 月份。

而在此之前，房地產(chǎn)政策在 2014 年下半年就開始大幅放松了，很多城市的限購取消了。

2014 年 9 月底出臺(tái)房貸新政，二套房貸迎來政策大紅包。

2014 年 11 月份開始，一年之內(nèi)降息五次、降準(zhǔn)五次，貨幣放松力度非常大，比近兩年猛多了。

另外，還有房產(chǎn)交易減稅等等諸多措施。

從樓市實(shí)際運(yùn)行來看，我們就看房?jī)r(jià)指標(biāo)吧。

2015 年 5 月份 ，全國70城的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)止跌轉(zhuǎn)漲。

而深圳在 2015 年 “330 新政” 之后，房?jī)r(jià)直接 “放飛”，飆升得很快。

全國房?jī)r(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，比啟動(dòng)大規(guī)模棚改早了半年多。

所以，千萬不要把 2015 年啟動(dòng)大規(guī)模棚改，作為樓市止跌反彈的重要事件，它也不是一招制勝的大招猛招。

政策景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新高

關(guān)于政策面對(duì)樓市的影響，我們做過量化分析。

下圖是全國房地產(chǎn)政策景氣指數(shù)，指數(shù)越高，說明政策寬松力度越大。

比如最近的7月份，政策環(huán)境景氣指數(shù)是 211 點(diǎn)，再創(chuàng)歷史高點(diǎn)。

2015 年到 2016 年，政策不斷寬松，最高點(diǎn)出現(xiàn)在 2016 年 7 月份，是 195 點(diǎn)。

而去年 9 月底新政之后，10 月份該指數(shù)就已經(jīng)達(dá)到 195，之后不斷創(chuàng)歷史新高。

過去的10個(gè)月，整個(gè)政策的寬松程度，已經(jīng)全面超過了上一輪救市的最高點(diǎn)。

2016 年三季度，政策寬松程度最高的時(shí)候，全國樓市都已經(jīng)過熱，國家已經(jīng)開始對(duì)個(gè)別城市進(jìn)行緊縮調(diào)控，打壓房?jī)r(jià)了。

而當(dāng)前的政策力度如此寬松，房?jī)r(jià)卻在跌跌不休。

我只能告訴各位一點(diǎn)，通過出臺(tái)利好政策來撬動(dòng)樓市，政策效應(yīng)、藥效遠(yuǎn)不如過去的樓市周期了。

為什么會(huì)這樣呢？

因?yàn)檫@次房地產(chǎn)得的 “病”，跟過去不一樣，這次是 “重癥”！

“重癥” 里面又包含兩個(gè)層面：

一是 “急癥”，泡沫破裂之后，樓市跌得比較急、比較快、比較猛；

另外是 “慢性病”，人口見頂回落，經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速開始不斷下滑，還有住房飽和度已經(jīng)比較高。

這三個(gè)因素決定了中國樓市患上了 “慢性病”。

“急癥” 加 “慢性病” 疊加之后，當(dāng)前的救市難度很大，出臺(tái)了很多政策，但市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

政策工具永遠(yuǎn)不缺

經(jīng)過老楊這番分析，朋友們可能覺得很悲觀，中國樓市是不是真的是 “絕癥” 了？沒戲了？

且慢！還不宜這么悲觀。

咱們的政策還是有空間的，還是有新工具的。

從國家穩(wěn)樓市、救樓市的決心來看，目前已接近于回到 2008 年底到 2009 年上半年，也即遭遇國際金融危機(jī)沖擊之后的情形了。

但這還不夠！

還需要進(jìn)一步加碼，最好是回到 1998 到 2003 年的力度。

1998 年到 2003 年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常冷淡，一方面是 1992 年開啟的住房體制改革推進(jìn)得非常緩慢和費(fèi)勁；

另一方面，1997 年爆發(fā)的東亞金融危機(jī)，之后幾年對(duì)我國宏觀經(jīng)濟(jì)造成了沖擊。

在那種非常艱難的背景之下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是在住房方面，國家啟動(dòng)了重大改革，取消福利分房，實(shí)施全面的住宅商品化、市場(chǎng)化。

國家層面，陸續(xù)出臺(tái)了很多政策支持房地產(chǎn)；地方層面，也是很賣力。

舉個(gè)上海的例子，1998 年到 2003 年，上海的利好政策非常多，比如說針對(duì)外地人，在上海買房子就可以落戶；在上海貸款買房子，房貸利息是可以抵扣個(gè)人所得稅的。

這兩個(gè)政策力度都是很大的！

各位注意，房貸利息抵扣個(gè)人所得稅是很有吸引力的政策。

當(dāng)前國家的個(gè)人所得稅抵扣，有一項(xiàng)是首套自住房的房貸利息可以抵扣，但額度非常小，每年每戶只能扣除 1.2 萬元。

這并不是完全抵扣 1.2 萬元的個(gè)人所得稅，只是把個(gè)人所得稅的整個(gè)計(jì)稅總金額，先剔除掉 1.2 萬元，再來計(jì)算個(gè)人所稅。

而當(dāng)年上海的政策是，個(gè)人所得稅可以直接用來抵扣房貸利息。

老楊當(dāng)年就曾享受過這一政策紅利，真是爽。

富人和中產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人所得稅的避稅事宜，那是相當(dāng)關(guān)心。如果當(dāng)前能將個(gè)人房貸利息，全部用于直接抵扣個(gè)稅，其刺激購房效果很可能會(huì)超預(yù)期。

拿那時(shí)候的政策來比對(duì)一下當(dāng)前的上海，限購都還沒取消，現(xiàn)在限售、限價(jià)都還沒有全部取消，完全沒法比。

房地產(chǎn)方面，一方面要擴(kuò)大購房需求，強(qiáng)烈支持買房；

另一方面要全面緊縮供給，壓縮住房供給。

比如說現(xiàn)在很多城市樓市比較低迷，二手房市場(chǎng)非常蕭條，那么國家層面能不能出臺(tái)政策，要求全國大部分城市暫停住宅用地供應(yīng)三年，三年都不能供地？

這樣新房供應(yīng)量會(huì)大幅減少，新房?jī)r(jià)格會(huì)率先穩(wěn)住，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)慢慢穩(wěn)住。

然而，各位老鐵一定要知道，土地財(cái)政依然是很多地方政府的主要資金來源，讓他們?nèi)瓴毁u地，等于要他們的小命。

總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)很難，過去常規(guī)的救市手段效果不明顯了。

未來一兩年，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)遲遲無法止跌回穩(wěn)，從國家到地方層面必須要下最后決心。

雖然沒有一招致勝的辦法，但還是有很多大招猛藥可以用的。

各位老鐵看完之后，有何感想？