受新房供應(yīng)節(jié)制等因素影響，樓市庫存延續(xù)下行走勢。

克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，2025年6月末50個重點城市新建商品住宅狹義庫存僅為30927萬平方米，同比下降7%；按12個月測算去化周期，6月末達(dá)21.82個月，同比下降5%。

部分城市去化周期仍超18個月

從重點一二線城市來看，成都的庫存規(guī)模降幅最高。截至上半年末，其狹義庫存總量為2193.12萬平方米，較去年下降45%。此外，蘭州、鄭州、杭州、深圳、蘇州、青島、寧波和南京等城市庫存規(guī)模同比降幅均在10%以上。

反觀，重慶、西安、濟(jì)南、?？诤蛷V州等城市的庫存規(guī)模不降反升。其中，重慶半年末庫存規(guī)模同比上升13.5%至916.36萬平方米。

從去化周期來看，杭州、合肥、南昌、上海等12個城市去化周期都在18個月以下，且這些城市去化周期較去年同期均有所下降。

除了上述城市以外，包括北京、廣州、長春、?？?、西寧、南寧、福州、重慶、武漢、鄭州、蘭州、天津、濟(jì)南和南京等城市的去化周期仍超過18個月，庫存壓力仍較大。

城市外圍庫存壓力大

以去化周期超過18個月的廣州、武漢和南京三個城市為例。從庫存套數(shù)來看，廣州、武漢、南京庫存主力均為100-120平中等面積段，占比均在2成以上。其中160平以上大面積段庫存套數(shù)同環(huán)比齊增，庫存壓力略有上升。克而瑞研究中心認(rèn)為，主要源于上半年高端住宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，但是成交增幅遠(yuǎn)不及供應(yīng)帶來短期庫存積壓。

不過，不同城市存在一定的差異化特征。

廣州和武漢類似，庫存套數(shù)占比增幅較為顯著的主要集中在中等面積和大面積。其中，廣州為120-140平和160-180平，武漢為140-160平和180平以上。上述兩個城市庫存套數(shù)占比跌幅較為顯著的面積段主要集中在70-100平。

相較而言，南京較為特殊，其100平以下小面積段和180平以上大面積段庫存套數(shù)占比增幅都比較顯著，而中等面積段100-140平庫存套數(shù)占比跌幅顯著。

值得注意的是，城市外圍區(qū)域庫存仍在持續(xù)增長。

以廣州為例，其外圍低價值片區(qū)庫存占比相對較高且同比持增。增城區(qū)6月末庫存套數(shù)占比分別達(dá)到了22.26%，同比增長了0.06pcts。而城市核心區(qū)庫存占比較小，例如，武漢武昌、江漢和南京玄武、秦淮、鼓樓等庫存占比均不足5%。

另外，從變化情況來看，各城市核心區(qū)庫存占比均有上揚的趨勢。包括廣州海珠區(qū)、越秀區(qū)，武漢武昌區(qū)、江岸區(qū)和南京建鄴區(qū)6月末庫存套數(shù)占比均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢。

從去化難易程度來看，去化周期較長的反而不是庫存占比最高的房源，廣州、武漢和南京庫存結(jié)構(gòu)與去化周期分布剛好相反。

據(jù)克而瑞研究中心測算，上述3個城市面積段去化周期特征呈“兩邊高中間低” ，即小于80平和大于180平去化周期高企。而主力庫存積壓在100-140平的房源，因該面積段為主力供應(yīng)和成交區(qū)間，因而去化壓力并不算太大。

相較而言，小面積段80平以下和超大面積段180平以上因成交量有限，去化周期顯著超城市平均。以廣州為例，70平以下和160平以上房源6月末按12個月成交均值測算的去化周期均在30個月以上；武漢70-80平和180平以上去化周期分別為46個月和27個月；而南京70平以內(nèi)酒店式公寓等小面積段月均成交不足5套，造成了去化周期高企。

而從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，城市外圍區(qū)諸如廣州增城區(qū)、花都區(qū)，南京高淳區(qū)、六合區(qū)，武漢長江新區(qū)、新洲和蔡甸等區(qū)域，其6月末庫存去化周期均處于各城市區(qū)域前列，存在顯著的供大于求情況，未來仍面臨不小的去化壓力。

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