“拆”字終于要爬上老房外墻了，但這次補償方案不再是簡單的“一夜暴富”神話。

上海市虹口區(qū)一棟40平方米的預制板老房內(nèi)，65歲的張建國手捧剛收到的危房鑒定報告，眉頭緊鎖。鑒定結(jié)果：**D級危房，必須拆除。

“這房子住了三十多年，冬冷夏熱，隔音差，下雨天還漏水，拆了也好?！睆埥▏鴩@了口氣，“可補償款真夠買新房嗎？我這把年紀還能折騰搬家嗎？”他的擔憂代表了中國數(shù)百萬居住在預制板房中的家庭正在面臨的選擇困境。

2025年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新政策明確，預制板房拆遷進入“倒計時”。這場城市更新浪潮下，超過2000萬套預制板房的命運正迎來歷史性轉(zhuǎn)折。

預制板房作為上世紀70-80年代中國城市化進程的“救星”，以其水泥板拼接、成本低、建設(shè)速度快的特點，曾讓全國超60%的城鎮(zhèn)職工家庭有了棲身之所。

如今，這些“應急產(chǎn)物”卻成為城市的隱痛。設(shè)計壽命僅30-50年的預制板房，實際因工藝粗糙，不少20年就出現(xiàn)裂縫、漏水，甚至地基下沉。

住建部新規(guī)的核心是“城市更新替代大拆大建”，但對預制板房采取“分級處理”：只有約20%的危房必拆，80%將通過舊改升級繼續(xù)使用。

被列入優(yōu)先拆除名單的是兩類房屋：

一、鑒定為D級危房：專業(yè)機構(gòu)依據(jù)《危險房屋鑒定標準》，對地基、墻體、梁柱等關(guān)鍵部位檢測，存在裂縫、傾斜、腐蝕等嚴重隱患的必須拆除重建；

二、超期服役且無法改造：房齡超40年、結(jié)構(gòu)老化嚴重的老樓，直接列入拆除名單。

中國建筑科學研究院數(shù)據(jù)顯示，目前僅15%預制板房為D級危房，超50%的A/B級房屋無需拆除。居民不必過度焦慮，但需主動申請房屋安全鑒定。

當“拆”字刷上外墻，居民最關(guān)心的是補償。與過去“一夜暴富”的拆遷神話不同，新政策提供了更加多元的補償方式：

貨幣補償“真金白銀”

北京2025年標準為每平方米評估價上浮20%-30%，中心區(qū)域更高；上海則按“片區(qū)均價”補償+15%-25%臨時安置費。

全國層面，2025年計劃通過貨幣補償完成100萬套危舊房改造，補償標準提升至不低于同區(qū)域商品房均價的1.3倍。

產(chǎn)權(quán)置換“原地升級”

廣州政策最“香”：拆舊換新，原址或就近置換同等面積安置房，每平方米再減免2000元。

南京某棚改戶反映，安置房雖比老房大，但通勤時間增加1小時，配套不全。選擇此方案需權(quán)衡地段變化帶來的生活成本。

回遷安置“老城情懷”

原址重建后，住戶可按比例回遷，守住老城煙火氣。廣州荔灣區(qū)某項目，居民每月獲6000元過渡租金，回遷房帶精裝修和車位，價值提升3倍。

2025年政策最大創(chuàng)新是引入“房票安置”模式：政府發(fā)放房票，可在指定樓盤抵扣房款，并享額外20%補貼。如鄭州某項目，房票面值100萬，實際可買120萬房源。

但需警惕開發(fā)商“劣質(zhì)房源充數(shù)”的風險。

為何此時加速預制板房拆遷？

2024年全國排查顯示，2000年前建成的預制板房中，超30%被鑒定為C/D級危房，涉及居民約500萬戶。

抗震性能極差是致命傷。2008年汶川地震中，災區(qū)預制板房幾乎“全軍覆沒”，其倒塌率是磚混結(jié)構(gòu)的3倍。

住建部專家指出，預制板房最大問題是“整體性差”——預制板在建造時沒有與墻、柱子、梁等結(jié)構(gòu)進行牢固連接，導致房屋的抗震性能不足。超過設(shè)計使用年限后，承重能力、穩(wěn)定性大幅下降。

地基問題也是隱患關(guān)鍵。傳統(tǒng)預制板房建設(shè)常忽視地基質(zhì)量，導致后期房屋沉降不均勻，引發(fā)墻體開裂。當裂縫寬度超過5厘米，房屋隨時有倒塌風險。

對多數(shù)預制板房居民來說，“拆遷暴富夢”并不現(xiàn)實。住建部數(shù)據(jù)顯示，2024年全國僅完成100萬套危房改造，而存量預制板房超2000萬套。

非危房的預制板房將迎來“煥新計劃”，政府投入約3600元/平方米（拆遷成本的1/3）進行改造。

面對新政，居民該如何行動？

立即申請危房鑒定。D級危房主可優(yōu)先爭取拆遷，C級可能納入加固改造范圍。鑒定結(jié)果直接影響房屋命運和補償可能。

研究補償方案細節(jié)。選擇貨幣補償時，可要求第三方評估機構(gòu)介入；選擇產(chǎn)權(quán)置換要明確位置、面積、交房時間；考慮房票安置需調(diào)查可用房源質(zhì)量。

未拆房屋主動申請改造。對納入舊改的小區(qū)，居民可聯(lián)合申請加裝電梯、社區(qū)商業(yè)改造，提升居住品質(zhì)和租金回報。改造需獲75%以上居民同意才能實施。

對于預制板房居民，住建部官員強調(diào)：“少數(shù)人靠拆遷逆襲，多數(shù)人靠舊改續(xù)命。在這場城市進化賽中，清醒者才能抓住最后一波紅利。”