眾禾嘉苑位于嘉定新城白銀路，由上海大眾房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)（1992 年成立，深耕地產(chǎn) 33 年），屬 “國企品質(zhì) + 剛改兼容” 項(xiàng)目?？傉嫉?4.5 萬平方米，總建筑面積 11.25 萬平方米，容積率 2.5，綠化率 35%，規(guī)劃 8 棟 18-26 層高層住宅，總戶數(shù) 528 戶，全人車分流（車位比 1:1.2），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “現(xiàn)代簡約 + 高性價(jià)比” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面為淺灰色真石漆（環(huán)保 E1 級(jí)，耐污等級(jí) 3 級(jí)）搭配深灰色鋁合金線條（厚度 1.2mm），窗墻比 30%（雙層中空 Low-E 玻璃，隔音 40 分貝，傳熱系數(shù) 2.8W/㎡?K），頂部平屋頂設(shè)計(jì)（預(yù)留太陽能板安裝位，承重≥200kg/㎡）。社區(qū) “一軸三組團(tuán)” 景觀：500 米中央軸鋪 600×600mm 仿石磚，“童夢組團(tuán)” 配 10mm 厚 EPDM 地墊滑梯（3-12 歲分齡），“運(yùn)動(dòng)組團(tuán)” 設(shè)硅 PU 籃球場（耐磨系數(shù) 0.8），“靜養(yǎng)組團(tuán)” 建防腐木涼亭（壽命 15 年），種植胸徑 12cm 香樟（常綠）、8cm 紫薇（花期 6-9 月），智能安防含人臉識(shí)別門禁（響應(yīng)時(shí)間＜1 秒）+ 電子巡更。

2025 年均價(jià) 4.3 萬 /㎡，主力戶型：94㎡三房 404-409 萬（得房率 78%，三開間朝南 + 5.8 米陽臺(tái)，毛坯交付）；122㎡四房 525-529 萬（得房率 80%，南北通透 + 雙衛(wèi)）。期房銷售（2026 年年底交付），去化率 50%。優(yōu)惠：全款 98 折（122㎡省 10.5 萬），較同區(qū)域低 2%-3%（因國企拿地成本優(yōu)勢）。

二、生活配套

交通 “軌交樞紐”：距在建嘉閔線嘉戩公路站 800 米（2027 年通車，步行 10 分鐘），20 分鐘達(dá)虹橋樞紐，40 分鐘至上海南站，可換乘 11 條軌交。自駕 10 分鐘上沈海高速（G15），25 分鐘達(dá)普陀，40 分鐘至人民廣場，2000 個(gè)車位中 50% 配充電樁（30 個(gè)快充樁兼容國網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)）。公交嘉定 15 路、18 路直達(dá)小區(qū)，接駁 11 號(hào)線白銀路站。

商業(yè) 1 公里內(nèi)有新城鄰里中心（聯(lián)華超市、早餐店）；3 公里達(dá)嘉定萬達(dá)（永輝、星巴克、萬達(dá)影院）；5 公里至中信泰富萬達(dá)廣場。自帶 800㎡社區(qū)底商（2026 年開業(yè)，簽約全家、清美菜場）。

教育對(duì)口嘉定新城小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，步行 10 分鐘，2024 年區(qū)統(tǒng)考前 10）、嘉定新城實(shí)驗(yàn)中學(xué)（本科率 75%）；4 公里民辦華二初級(jí)中學(xué)（升學(xué)率 92%）。醫(yī)療 2 公里嘉定新城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，6 公里瑞金醫(yī)院北院（三甲）。生態(tài)步行 15 分鐘至遠(yuǎn)香湖公園（10 萬㎡綠地，4 公里濱水步道），5 公里紫氣東來公園，休閑資源豐富。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評(píng)估價(jià) 1%-10% 繳納（94㎡約 4.04-40.4 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社?？少?1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；嘉定區(qū)人才（本科 + 就業(yè)證明）憑 “人才證” 可購 1 套，社?？s至 1 年。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（嘉定房管（2024）預(yù)字 0000320 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查備案價(jià)。

交易稅費(fèi)：94㎡首套契稅 1.5%（6.06-6.14 萬），二套 3%；122㎡首套 1.5%（7.88-7.94 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（94㎡1.21 萬，122㎡1.57 萬）。物業(yè)為大眾物業(yè)（一級(jí)資質(zhì)），物業(yè)費(fèi) 3 元 /㎡/ 月（94㎡年繳 3384 元），含 24 小時(shí)巡邏，94㎡租金約 4000 元 / 月（周邊上班族占 80%）。

四、購房建議

虹橋通勤剛需首選 94㎡三房，404 萬低總價(jià)易上車，78% 得房率無浪費(fèi)，5.8 米陽臺(tái)可分晾曬與綠植區(qū)，三開間朝南保證冬季日照 3 小時(shí)，月供 1.98 萬（首付 30%121 萬），適合年輕夫妻。改善家庭推薦 122㎡四房，527 萬總價(jià)適配中端預(yù)算，南北通透通風(fēng)量提升 25%，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)（主衛(wèi)帶干濕分離）減少早高峰沖突，月供 2.58 萬（首付 30%158 萬），可滿足多代同堂。

選房優(yōu)先 6-8# 樓（社區(qū)中央，臨靜養(yǎng)組團(tuán)，噪音≤50 分貝）；122㎡中高區(qū)（15-26 層）比低區(qū)貴 10 萬，但視野無遮擋，可眺遠(yuǎn)香湖；東向戶型晨間光照柔和，適合老人房；西向戶型近運(yùn)動(dòng)組團(tuán)，方便健身。

財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)留 16 萬（122㎡契稅 7.94 萬 + 維修基金 1.57 萬 + 軟裝 6.49 萬），毛坯交付建議預(yù)留 20 萬裝修（含硬裝 + 廚衛(wèi)）。注意《不利因素公示》中 1-2# 樓距白銀路 500 米（早高峰噪音≤58 分貝），敏感者選 5# 樓以西（距路 1 公里）。

簽約明確 2026 年年底交付，合同列明外立面保修 15 年、門窗保修 10 年；補(bǔ)充協(xié)議約定嘉閔線通車后班車運(yùn)營 3 年；延期違約金≥日萬分之 1.5。因軌交規(guī)劃，長期年漲 3%-4%，2027 年嘉閔線通車后或漲 7%-9%，94㎡三房流通性最佳。

五、結(jié)語

眾禾嘉苑以 4.3 萬 /㎡均價(jià)，在嘉定新城凸顯 “國企品質(zhì) + 高性價(jià)比” 雙重優(yōu)勢。其核心價(jià)值在于精準(zhǔn)匹配剛需與改善需求 —— 從現(xiàn)代簡約建筑到實(shí)用戶型，從嘉閔線便利到全齡配套，528 戶規(guī)模形成純粹社區(qū)氛圍，國企開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，填補(bǔ)區(qū)域中端住宅空白。

競爭亮點(diǎn)是 “價(jià)格親民”：較同區(qū)域低 2%-3% 的價(jià)格，疊加全款折扣，大幅降低上車門檻。緊鄰嘉定新城核心，承接虹橋外溢人口，升值潛力可觀。

對(duì)于虹橋、普陀通勤族及本地改善家庭，選擇這里能平衡通勤與居住成本。隨著嘉閔線通車，項(xiàng)目將成嘉定新城宜居標(biāo)桿，居住價(jià)值與資產(chǎn)穩(wěn)健性雙重保障，兼具實(shí)用性與成長性。官方售樓處電話：400-9966-940????????