租購(gòu)?fù)瑱?quán)探索了8年，如今被列入了行政法規(guī)。

2025年7月21日，國(guó)務(wù)院公布了《住房租賃條例》，自9月15日起施行。條例提到：國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

實(shí)際上，我國(guó)從2017年就開始探索租購(gòu)?fù)瑱?quán)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的意思是，買房和租房享受同等的權(quán)利，包括孩子就近上學(xué)、看病、落戶、享受社區(qū)服務(wù)等權(quán)利。

2017年7月，廣州、深圳、南京等12城開展租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)；2019～2020年，國(guó)家又分兩批將北京、上海、重慶等24城納入試點(diǎn)，但探索普遍保守，進(jìn)展緩慢。

為何現(xiàn)在國(guó)家要推租購(gòu)?fù)瑱?quán)呢？

往近看，為了保民生。當(dāng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)了，租房成了一個(gè)好選項(xiàng)，年輕人不用再掏空“六個(gè)錢包”買房，就會(huì)更愿意消費(fèi)、結(jié)婚、生孩子。

往遠(yuǎn)看，為了樓市健康發(fā)展。如果買房附著大量權(quán)利，就容易被瘋炒，不利于樓市健康發(fā)展。推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，讓房子回歸居住屬性，減少房?jī)r(jià)波動(dòng)。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，為了促進(jìn)階層流動(dòng)。如果高房?jī)r(jià)成了篩選居民的一道門檻，有能力買高價(jià)學(xué)區(qū)房的居民，其子女就能享受優(yōu)質(zhì)教育，形成從財(cái)富到教育的代際傳遞，就會(huì)擠壓靠個(gè)人努力改變命運(yùn)的空間。

為何在當(dāng)下，我國(guó)要加大力度探索租購(gòu)?fù)瑱?quán)呢？

1，亟須釋放消費(fèi)潛力。今年二季度居民部門杠桿率高達(dá)61.1%，房貸占比超75%，擠壓了其他消費(fèi)空間。

2，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期。供給端，我國(guó)有大量空置房，2024年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了10.6%，已連續(xù)四年下滑。需求端，2024年全年居民中長(zhǎng)期貸款為2.25萬(wàn)億，是2014年以來(lái)最低值。一邊房?jī)r(jià)高，一邊百姓收入低，購(gòu)房杠桿拉不動(dòng)。當(dāng)買房發(fā)動(dòng)機(jī)快要熄火，2～3億人的租房需求，就是唯一還能點(diǎn)火的增量市場(chǎng)。如果此時(shí)不推租購(gòu)?fù)瑱?quán)，樓市將會(huì)失去最后一個(gè)“軟著陸墊”。

從國(guó)外看，美西方都已普遍實(shí)行了租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

在德國(guó)，租房家庭占比高達(dá)52.7%。法律規(guī)定，租房者憑居住登記和納稅，就可以和購(gòu)房者享同等教育、醫(yī)療資源。

在美國(guó)，紐約市教育局規(guī)定，學(xué)生一旦注冊(cè)入學(xué)，即使家庭搬遷，仍然可以繼續(xù)在原學(xué)校就讀，租房者不受學(xué)區(qū)房產(chǎn)限制。

我國(guó)堵點(diǎn)在哪？主要是住房與教育、醫(yī)療等公共資源綁定得太深。

在我國(guó)，優(yōu)質(zhì)公共資源與戶籍制度以及“屬地管理”原則深度掛鉤。獲得戶籍最直接方式，就是擁有本地房產(chǎn)。由此形成了一個(gè)鏈條：買房才能落戶，落戶才能獲得優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。而這個(gè)鏈接在過(guò)去二三十年間反復(fù)被強(qiáng)化。

20世紀(jì)90年代，我國(guó)住房商品化后，不少城市將“購(gòu)房落戶”作為吸引人口、拉動(dòng)樓市的重要政策。

2004年，隨著“就近入學(xué)”政策嚴(yán)格執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)教育資源與住宅地址強(qiáng)制綁定，有了學(xué)區(qū)房的概念。

1998年，住房商品化與同年城鎮(zhèn)職工醫(yī)保同步啟動(dòng)，住房和醫(yī)療資源的綁定逐步成型；2009年醫(yī)改后，隨著分級(jí)診療落地，社區(qū)建檔普遍要求憑房產(chǎn)證或居住證，房子和醫(yī)療的綁定關(guān)系被全面固化。

所以，過(guò)去的二三十年，社會(huì)普遍形成了“買房等于買優(yōu)質(zhì)資源入場(chǎng)券”的觀念。若現(xiàn)在推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，等于將鏈條砸碎，買房好處大打折扣，進(jìn)而會(huì)觸及多方利益。

一是學(xué)區(qū)房主。高價(jià)買了學(xué)區(qū)房，若學(xué)位不再排他，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)可能受沖擊。

二是開發(fā)商。拿地包含了學(xué)區(qū)溢價(jià)，但賣不出學(xué)區(qū)房的價(jià)格怎么辦？2024年1～11月全國(guó)住宅銷售面積同比跌16%，房企資金鏈?zhǔn)志o迫。

三是地方政府。沒(méi)了學(xué)區(qū)房光環(huán)，高價(jià)地還賣得動(dòng)嗎？2024年，地方國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為48699億元，同比下降16%，已連續(xù)三年出現(xiàn)兩位數(shù)降幅。如果實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，對(duì)地方政府將是雪上加霜。

四是租房人。租購(gòu)?fù)瑱?quán)實(shí)行，一些好地段房子租金可能會(huì)大漲，進(jìn)而將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給租房人。

此外，還有一大問(wèn)題值得探討，即優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源是稀缺的。如果租購(gòu)?fù)瑱?quán)，它們不再根據(jù)戶口+房產(chǎn)證來(lái)分配，那根據(jù)什么分配呢？一個(gè)新體系替代舊體系并不容易。

盡管，目前租購(gòu)?fù)瑱?quán)被列入了行政法規(guī)，但還需要摸著石頭過(guò)河。短期內(nèi)各地會(huì)一城一策分散探索。比如，在教育資源分配上，廣州、深圳、上海等地正在探索積分入學(xué)；北京則在探索租房就近入學(xué)；南京、杭州、武漢等城市則普遍實(shí)行“備案即可入學(xué)”。但政策細(xì)節(jié)各不相同，各地正在用積分、年限、順位、搖號(hào)等鑰匙各開各的門。

到了某個(gè)時(shí)刻，市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)深度博弈階段，地方政府、學(xué)區(qū)房業(yè)主、開發(fā)商、重點(diǎn)學(xué)校和醫(yī)院、租房者、購(gòu)房者都將參與其中，激烈爭(zhēng)奪主動(dòng)權(quán)。讓我們保持關(guān)注吧。