當(dāng)前廣州的二手房市場(chǎng)依然不算景氣，不過(guò)，有一些老舊小區(qū)的業(yè)主卻顯得異常強(qiáng)硬。

他們非但不降價(jià)，反而大幅調(diào)高掛牌價(jià)格。

更魔幻的是，即便如此，依然能吸引不少看房者。

到底有何名堂？

很簡(jiǎn)單，他們所在的樓盤(pán)，大多靠近正在推進(jìn)或傳聞即將改造的舊村項(xiàng)目。

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最近，荔灣石圍塘山村片區(qū)的控規(guī)調(diào)整審議通過(guò)，改造范圍達(dá)101.8公頃，投資額約89億元，將建設(shè)大型商業(yè)綜合體和高品質(zhì)住宅區(qū)。

消息傳出后，周邊小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)。

像是蓬萊花園，在今年5月份之前成交價(jià)基本都是在2萬(wàn)元/㎡以下，而當(dāng)舊改消息傳來(lái)，很多業(yè)主連夜?jié)q價(jià)。

貝殼顯示，近期小區(qū)有3套房源上調(diào)了掛牌價(jià)格，最少的都漲了22萬(wàn)元，而最夸張的一套漲了410萬(wàn)元，漲完價(jià)單價(jià)達(dá)到5.57萬(wàn)元/㎡，恰好接近山村舊改最高補(bǔ)償金額5.6萬(wàn)元/㎡。

另一個(gè)小區(qū)如意閣，此前成交量不多，但在上個(gè)月兩天接連成交兩套。

近日還有小區(qū)業(yè)主將掛牌房源大幅漲價(jià)了27萬(wàn)元。

還有同屬于石圍塘山村路上的散盤(pán)，歷史成交價(jià)基本都是3.5萬(wàn)元/㎡左右，最近新上兩套房源掛牌價(jià)都達(dá)到4.5萬(wàn)元/㎡，其中一套還在房源介紹中直白寫(xiě)出“想收米的看過(guò)來(lái)，不會(huì)錯(cuò)的”。

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這些大幅漲價(jià)的業(yè)主，目標(biāo)明確，指向的就是那些博拆遷的投資客。

投資客博拆遷的邏輯也很簡(jiǎn)單，以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入老舊小區(qū)房產(chǎn)，等待拆遷時(shí)獲得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償，從中賺取差價(jià)。

去年白云區(qū)的羅沖圍就有成功案例。

投資客以1.8-2.4萬(wàn)元/㎡購(gòu)入片區(qū)內(nèi)佳星樓的老破小，此后華為研發(fā)中心落地帶動(dòng)片區(qū)升級(jí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)3.85萬(wàn)元/㎡（含搬遷獎(jiǎng)勵(lì)），短短時(shí)間內(nèi)就能獲得巨大收益。

不過(guò)，博拆遷更多的還是淚水，五羊新城就是深刻教訓(xùn)。

2020年，五羊新城傳出舊改消息，片區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。五羊小區(qū)從均價(jià)4萬(wàn)元/㎡一路飆升至7.5萬(wàn)元/㎡，漲幅驚人。

2021年8月住建部發(fā)布“禁止大拆大建”通知后，五羊新城舊改停滯，房?jī)r(jià)迅速回落。如今，該小區(qū)成交均價(jià)僅為3.8萬(wàn)元/㎡左右，較最高點(diǎn)接近腰斬。

那些高位接盤(pán)的投資者損失慘重，不少人的資金被套牢至今。

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所以說(shuō)，博拆遷說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)是投資，直白點(diǎn)其實(shí)就是一場(chǎng)賭博，隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

最大的風(fēng)險(xiǎn)就是信息不對(duì)稱(chēng)。一般來(lái)說(shuō)，如果房子確實(shí)被納入征收范圍，業(yè)主不會(huì)選擇掛牌出售，白白送給別人賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。

而一個(gè)有真正拆遷價(jià)值的地方，往往提前很長(zhǎng)時(shí)間就會(huì)有風(fēng)吹草動(dòng)，有渠道獲知信息的人早已出手，等到大部分普通人知道時(shí)，獲利空間已經(jīng)所剩無(wú)幾。

時(shí)間成本也不容忽視，舊改項(xiàng)目從規(guī)劃到實(shí)施往往需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)過(guò)程，期間可能面臨政策變化、規(guī)劃調(diào)整等各種不確定性，投資者的資金被長(zhǎng)期占用，機(jī)會(huì)成本相當(dāng)高昂。

更別說(shuō)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非一成不變，也充滿著不確定性，它是根據(jù)政策、市場(chǎng)等因素調(diào)整。投資者預(yù)期的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，最好還是老老實(shí)實(shí)把居住需求擺在首位，而不要抱著賭的心理，畢竟賭徒向來(lái)沒(méi)什么好下場(chǎng)。