《星島》見習記者 黃冬艷 深圳報道

尚在下行的房地產(chǎn)市場，去庫存、降負債仍是房企主旋律。

繼萬科、保利相繼披露業(yè)績后，華潤置地（01109.HK）也在8月27日早盤前發(fā)布了2025年中期業(yè)績報告——總營收同比增長19.9%至949.2億元、股東應占凈利潤118.8億元，同比增長16.2%，但受開發(fā)銷售業(yè)務影響，核心凈利潤同比下滑6.6%至100億元。

華潤置地上半年的資金流動性也因此略顯收緊態(tài)勢，綜合借貸規(guī)模同比提高了8.14%，但同期現(xiàn)金則同比減少9.8%，。

但這并未影響華潤置地的投資節(jié)奏，在上半年拿地金額已逾320億的情況下，這家央企頭部房企8月份再度砸下244.7億重金在上海高調搶地，同時宣布將有14.26億元資金用于中期分紅。

對于接下來的拿地安排及融資計劃，8月27日晚間，華潤置地相關負責人回復《星島》記者稱，公司將拒絕“規(guī)模焦慮”，嚴守投資原則，精準有效投資儲備優(yōu)質資源。

543億重金擴儲，華潤不做“包租公”

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式被打破重構，隨著開發(fā)銷售型業(yè)務營收利潤大幅減少，曾經(jīng)因投資周期較長賺“慢錢”而被“嫌棄”的經(jīng)營性業(yè)務，如今卻成為不少房企利潤的主要來源，華潤置地也同樣如此。

從業(yè)務組成來看，2025年上半年華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務營收同比增長25.8%到743.6億元，仍占總營收比重為78.3%，毛利率也同比提升3.2個百分點至15.6%，但該項業(yè)務核心凈利潤卻同比下滑23.8%至39.8億元。

同期，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務收入205.6億元，同比微增2.5%，雖然占總營收的比重僅有21.7%，卻在70%以上的毛利率拉動下，貢獻了60.2億元的核心凈利潤，占總利潤比值達60.2%。

▲華潤置地各項業(yè)務收入及利潤貢獻情況，來源：企業(yè)財報

華潤置地方面表示，在開發(fā)業(yè)務收縮與商業(yè)項目出表的轉型背景下，開發(fā)銷售型業(yè)務發(fā)揮了業(yè)績貢獻基本盤的作用，但經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務作為業(yè)績增長引擎，持續(xù)貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤。

換言之，未來華潤置地不會就此轉型“包租公”，而是繼續(xù)為開發(fā)銷售業(yè)務儲備貨源，通過各項業(yè)務的協(xié)同，為其穿越周期、持續(xù)增長提供保障。

《星島》記者了解到，2024年華潤置地全年新增29宗土地，權益拿地金額526億元，同比分別下滑57.35%、52.91%；但2025年上半年卻已豪擲322.8億元拿下18宗地，擴儲148萬平方米，權益拿地金額同比大增近八成。

8月初，華潤置地再次宣布以244.7億元的聯(lián)合總價拿下上海兩個土地項目，創(chuàng)下2025年全國單次拿地金額紀錄。

按權益金額算，從年初至今華潤置地已累計在全國砸下了543億元買地，已超過去年全年拿地金額。

事實上，華潤置地并非逆周期加碼土地市場的個例。

據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，今年上半年Top10房企新增貨值占百強房企總量的73%，創(chuàng)下近年集中度新高。以金茂、濱江、綠城、建發(fā)等為代表的央企國企均為“拿地積極分子”，僅少數(shù)頭部民營房企選擇性參與，而央國企主導的土地市場，或預示著未來行業(yè)洗牌將更為劇烈。

華潤置地向《星島》記者表示，上半年新獲取項目表現(xiàn)穩(wěn)健，超預期達成目標；但存量項目去化仍面臨一定壓力，對此不會盲目追求低價處置。未來會保持相對高效的開發(fā)節(jié)奏及合理的去化速度，確保新獲取項目的盈利能力，兌現(xiàn)整體投資收益。

值得一提的是，去年底頗具城市更新管理經(jīng)驗的執(zhí)行董事徐榮出任華潤置地總裁，外界猜測華潤置地或將借此發(fā)力城市更新領域，獲得更多核心城市的優(yōu)質土儲。

據(jù)研究機構合一城市數(shù)據(jù)，目前華潤置地在深圳大本營擁有多個正在開發(fā)的城市更新項目，如羅湖湖貝舊改、龍崗下李朗舊改等，規(guī)模位列深圳房企前茅。

但鑒于城市更新項目整體開發(fā)難度大、周期較長，且涉及拆遷賠償?shù)葐栴}，前期大筆投入也往往容易加重房企資金流動性問題，引發(fā)市場擔憂。

此前曾有媒體報道稱，華潤羅湖湖貝城市更新項目就存在停發(fā)拆遷過渡費情況，今年5月仍有網(wǎng)友在網(wǎng)上表示，該項目已拖欠拆遷戶數(shù)月過渡費，擔心會爛尾。

半年再借211億，四成利潤付利息

上半年拿地規(guī)模大增，加之核心凈利潤下滑，使得華潤置地手中的現(xiàn)金有所減少。截止2025年6月末，華潤置地同期現(xiàn)金及銀行結存約1202.4億元，同比減少了9.8%。

為避免資金流動性受影響，同時降低融資成本，上半年華潤置地曾通過發(fā)行中期票據(jù)獲得115億元的融資，且票面利率區(qū)間為1.9%-2.2%，期限均為3至5年。

另外，華潤置地還通過資產(chǎn)抵押共獲得了1298.2億元的融資額度，期限從3年到23年不等。截至2025年6月末，該貸款額度余額約為1017.1億元，即期內(nèi)使用了281.1億元的貸款額度。

上述兩項融資動作，為華潤置地帶來了近300億的資金。

據(jù)此，截至2025年6月末，華潤置地的綜合借貸規(guī)模約為2812.7億元，同比增加211.52億元，增幅約8.14%，而加權平均融資成本約為2.79%，較2024年底的3.11%下降32個基點。

現(xiàn)金減少、債務增加，華潤置地截至2025年6月末的凈有息負債股東權益（包括少數(shù)股東權益）比率較2024年底的31.9%上升了7.3個百分點，約為39.2%。不過，得益于融資成本的降低，上半年華潤置地的利息支出反而減少7.15億元，同比降幅14.07%，但仍高達43.65億元，占核心凈利潤的比重為43.65%。

▲華潤置地財務費用情況，來源：企業(yè)財報

《星島》記者發(fā)現(xiàn)，通過一番債務騰挪操作后，華潤置地的債務結構也有所調整。

截至2025年6月末，華潤置地一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸、中期票據(jù)總計約616.16億元，占比約21.91%，較2024年同期的694.45億元減少78.29億元。同時，一年后到期的銀行及其他借貸、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)總計約2196.53億元，同比增加了289.8億元，增幅約15.2%。

對于接下來是否還有其他融資計劃，華潤置地方面表示，會審慎使用財務杠桿的作用，不會通過擴大負債規(guī)模來提高財務杠桿?！拔覀儗⑼ㄟ^更加精益化的融資管理，持續(xù)不斷降低融資成本，增加財務彈性?！?/strong>

此外，截至今年6月末，華潤置地已鎖定2514億元已簽未結開發(fā)營業(yè)額，其中1595億元計劃于今年下半年結算，全年開發(fā)業(yè)務的結算收入確定性高，為業(yè)績增長提供保障。

中期業(yè)績披露后，8月27日華潤置地的股價開盤后一度漲逾3%，但卻高開低走，截至當日收盤，華潤置地股價30.4港元/股，跌幅2.25%，總市值2167.81億港元。

編輯 | 梁景琴

終審 | 周昊