為什么要買湖州的房子，還是兩套？

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、最近冒出來一個(gè)亂七八糟的狗屁師弟，搞得很不爽，出來喊喊

上的大學(xué)多導(dǎo)致我最不缺的是師兄弟，校友多，幾乎一半上海金融圈的從業(yè)人員都是我的師兄弟，天天寫公眾號(hào)，很多師兄弟都加我微信，一般自報(bào)家門說是師兄弟，也就通過了，但是實(shí)在是太多了，根本記不住，也懶得記

最近被一個(gè)號(hào)稱是師弟的人給盯上了，貌似這兄弟我見過，當(dāng)時(shí)給我的影響蠻好的，西裝革履，文質(zhì)彬彬的，后來也就沒怎么聯(lián)系

但是最近這家伙時(shí)不時(shí)跳出來，竟然以一種批評(píng)、不屑與惡狠狠的口吻說話，這就過了，我自然也就沒給好臉色，趕走了

這兄弟貌似是湖州人，在一家不良資產(chǎn)管理公司混，應(yīng)該混的很一般，至少年紀(jì)一大把，還在打工，肯定財(cái)富也積聚不多，另外，也是個(gè)本科學(xué)歷，未有深度研究的學(xué)術(shù)訓(xùn)練經(jīng)歷，看樣子也不具備深度思考的能力

主要是做人也是愣頭青，自以為是，對(duì)他人有強(qiáng)迫性，正常人即使觀點(diǎn)不一致也就笑笑，尊重對(duì)方的言論，但是這師弟一旦和他觀點(diǎn)不一致，就要訴諸暴力，這就玩的太低級(jí)了

我在房地產(chǎn)圈混了20多年，2005年，大學(xué)寫的第一篇文章就是關(guān)于房地產(chǎn)的研究，碩士和博士都在研究房地產(chǎn)，碩士畢業(yè)論文寫的就是房地產(chǎn)，博士的專業(yè)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，后來還買了十套房子與寫了1500多篇研文章，怎么也應(yīng)該是房地產(chǎn)圈的老人，對(duì)這個(gè)行業(yè)的理解遠(yuǎn)超一般人

顯然我這個(gè)師弟不是，他只是通過刷的短視頻和每天的耳濡目染了解一點(diǎn)房地產(chǎn)的皮毛，自然很淺顯，但這兄弟把我研究的很透，聽說我寫的每篇文章都讀，最關(guān)鍵的是把無知當(dāng)真理，態(tài)度還惡狠狠的，這就過了，搞得我很不舒服

二、目前決定上海周邊附屬城市房地產(chǎn)投資價(jià)值的六項(xiàng)因素決定目前是房地產(chǎn)布局的最佳時(shí)機(jī)

業(yè)余人員對(duì)投資的理解就是漲或跌，更多是追漲殺跌，以當(dāng)下的場景擬合未來，根本沒有穿透未來的意識(shí)和能力

決定一項(xiàng)投資的價(jià)值需要基于已有的數(shù)據(jù)理性分析，而非一點(diǎn)來自短視頻八手知識(shí)的自我主觀判斷

目前滿網(wǎng)的專家在談房地產(chǎn)，但是太多專家犯得最大的錯(cuò)誤是把全國房地產(chǎn)一把抓、一刀切，而房地產(chǎn)不可遷移性決定其具有“結(jié)構(gòu)化”的特征，即不同地區(qū)，不同定位的房子存在極大的差異，甚至截然不同

確實(shí)，從總量來說，中國的房地產(chǎn)絕對(duì)是妥妥的過剩，但是在人口大城市化的背景下，少數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)依然供不應(yīng)求，且這一矛盾將會(huì)長期存在，自然衍生出投資機(jī)會(huì)

目前決定上海周邊附屬城市房地產(chǎn)投資價(jià)值的因素有六項(xiàng)，即

1、 人口持續(xù)大城市化，即全國人口向長三角、珠三角、北京以及中部少數(shù)核心城市聚集，對(duì)其它地區(qū)形成凈流出

2、 具有高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)持續(xù)向長三角與珠三角聚集，形成馬太效應(yīng)，尤其上海與深圳一帶

3、 包括中美在內(nèi)的全球央行集體同頻貨幣寬松與財(cái)政擴(kuò)張，而基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)是最佳的貨幣載體，基于全球規(guī)律，凡是政治穩(wěn)定與貨幣獨(dú)立經(jīng)濟(jì)體核心城市的房價(jià)都在持續(xù)上漲

4、 十八大之前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定位是效率兼顧公平，十八大之后，新一屆政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的定位是經(jīng)濟(jì)優(yōu)先，效率次之

基于此，長三角與珠三角一帶的基建力度與密度大幅提升，且還在提示的過程中，最終無形中推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面

5、 經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)周期與人為打壓的折騰，目前房地產(chǎn)已經(jīng)走出低估期，開始觸底反彈，自然不能用過去擬合未來，目前是最佳的抄底期

6、 當(dāng)前環(huán)滬的房價(jià)與中西部的房價(jià)不相上下，但是基本面卻是極大的不同，這就意味著目前環(huán)滬具有絕對(duì)的估值套利空間

這就意味著，目前是房地產(chǎn)布局的最佳時(shí)機(jī)

三、用一句話回答為什么選擇湖州，就是過去很弱，價(jià)格很低，現(xiàn)在已露上升的苗頭，預(yù)估未來具有極大的發(fā)展?jié)摿?，具有投資獲利的空間

投資需要用心看未來，而非用眼睛看當(dāng)下

我這個(gè)師弟號(hào)稱是本地人，本地人認(rèn)知要是跟不上去，反而前期對(duì)湖州的印象成為誤導(dǎo)其判斷的依據(jù)，我大體估計(jì)這兄弟也就是個(gè)城中村出生的人，決非精英階層，從小日子過的很難，潛意識(shí)將自己的不如意歸咎于湖州這座城市，另外，雖然出生在湖州，但是認(rèn)知極其一般，根本沒有發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的意識(shí)和能力

我認(rèn)識(shí)曾經(jīng)一個(gè)人，動(dòng)輒炫耀其小時(shí)候住在陸家嘴，問題是這兄弟是1984年生，那時(shí)候的陸家嘴就是個(gè)貧民窟，而在1990年浦東大開發(fā)時(shí)，這兄弟被第一時(shí)間擠出了陸家嘴，一度日子過的非常窘迫，這恰恰是認(rèn)知與能力低級(jí)的表現(xiàn)，沒啥好炫耀的，都出生在了陸家嘴怎么被擠走了，最牛逼的是直接在陸家嘴弄一套上億的豪宅，這才有的說

如果用一句話回答為什么選擇湖州，就是過去很弱，價(jià)格很低，現(xiàn)在已露上升的苗頭，預(yù)估未來具有極大的發(fā)展?jié)摿?，具有投資獲利的空間

投資的本質(zhì)是賺取買賣價(jià)差，買的時(shí)候很弱，價(jià)格很低，買入后，隨著基本面的提升，價(jià)格逐步上漲，而非買個(gè)追漲殺跌，以最高的價(jià)格買個(gè)基本面近乎頂峰的完美品

確實(shí)，過去幾十年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是基于大江大河與核心城市，湖州自然被忽視，但是湖州最大的優(yōu)勢就是位居長三角的最中心，且包括房價(jià)與地價(jià)等基本要素的價(jià)格極低

將湖州的劣勢變?yōu)閮?yōu)勢其實(shí)就一招，即全力發(fā)展包括但不限的高鐵、城際高鐵、低空飛行、高速公路以及運(yùn)河等各類交通，全面降低交通的時(shí)間成本與提高交通效率，自然上海、杭州、蘇州、無錫以及南京、合肥等地的產(chǎn)業(yè)、人才與資本會(huì)循著低價(jià)的原則涌入湖州，形成增量

湖州除了大力發(fā)展各類交通外，還全力政府投資，大搞基建與樓宇建設(shè)，其實(shí)這一切的目的就是為了給企業(yè)補(bǔ)租金，降低企業(yè)的運(yùn)行成本，提升湖州的城市競爭優(yōu)勢

確實(shí)擺在上海、杭州，甚至蘇州面前最大的問題是房價(jià)太高，導(dǎo)致企業(yè)的人工成本與租金極高，嚴(yán)重的透支了企業(yè)的經(jīng)營效率

基于此，上海、杭州，甚至蘇州等的產(chǎn)業(yè)、人才與資本遷往湖州能夠極大的的降低企業(yè)的運(yùn)營成本，這是湖州相對(duì)其他城市最大的競爭力

做過老板的人都知道降低成本對(duì)企業(yè)生存與發(fā)展的重要性，但是這個(gè)所謂的師弟長期打工，根本理解不了這點(diǎn)

我是做投資，尋求買賣價(jià)差，目前是最低價(jià)，僅每平米1萬塊錢，相對(duì)上海動(dòng)輒20萬，杭州10萬的房價(jià)具有絕對(duì)的競爭力

事實(shí)上海、杭州的高房價(jià)已經(jīng)對(duì)諸多的產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成擠出效應(yīng)，高成本讓其很難存活，現(xiàn)實(shí)逼迫其必須流入周邊附屬城市，提升基本面，推高房價(jià)，這對(duì)湖州具有極大的套利空間

四、從財(cái)務(wù)的角度來看，湖州買購房首付低、杠桿高，下跌有限，持有成本為零，純屬空手套，能夠瞬間做大資產(chǎn)規(guī)模和為孩子的人生兜底

湖州的另一優(yōu)勢就是生態(tài)，活得時(shí)間足夠長，足夠健康是財(cái)富到一定程度后的唯一追求，住在青山綠水的生態(tài)區(qū)，享受大自然，活得更長已經(jīng)成為財(cái)富階層的必然選擇，而非擠在噪雜的市中心

長三角聚集了太多的財(cái)富階層，這類人只要意識(shí)到湖州生態(tài)的價(jià)值與根本不值一提的房價(jià)，自然會(huì)將湖州作為美好生活的彌補(bǔ)，形成增量，推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)，顯然師弟的收入還沒到這一階段，自然意識(shí)不到這一投資機(jī)會(huì)

從財(cái)務(wù)的角度來看，湖州買套房子的首付款就是十萬塊，這點(diǎn)錢對(duì)太多的人而言完全能夠承受，但是可以撬動(dòng)上百萬的住房按揭貸款，只需很少的首付就能夠撬動(dòng)七倍的低息杠桿，且時(shí)常30年

就一萬的房價(jià)， 10萬的首付款，虧又能夠虧多少？顯然這個(gè)所謂的狗屁師弟根本算不來賬

房租完全覆蓋每月按揭貸款，且每年的通脹對(duì)貸款本息的透支幾乎注定這筆錢最終只需還貸款初期購買力的30%，純屬空手套，能夠瞬間做大資產(chǎn)規(guī)模

基于當(dāng)前的財(cái)產(chǎn)狀態(tài)，我根本不需要變現(xiàn)，就是一項(xiàng)底層資產(chǎn)，長期持有即可，反正不缺這點(diǎn)錢，也沒啥持有成本，更沒必要出手，作為底層資產(chǎn)拿著好了，顯然師弟理解不了這一層

尤其相對(duì)上海、杭州動(dòng)輒20萬、10萬的房價(jià)，湖州購房對(duì)外地人是絕佳的機(jī)會(huì)，上海、杭州的高房價(jià)讓太多的人望洋興嘆，難以望其項(xiàng)背，事實(shí)杠桿不高，增值空間有限導(dǎo)致其投資獲利的空間也極為有限，尤其上海還在限購

但是湖州僅需10萬首付，房租能夠覆蓋按揭貸款，且基本面持續(xù)提升，尤其在其他地區(qū)房地產(chǎn)走衰之際，在湖州低首付、低利率購房，與孩子一起成長，是對(duì)孩子人生的一個(gè)對(duì)沖與保障

時(shí)代變了，孩子要生，但也要提前布局資產(chǎn)，對(duì)其人生實(shí)施保障，而非只考慮孩子的成長，而忽視相應(yīng)資產(chǎn)的配置，最終讓其人生從零開始，這不符合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，最終必然其人生打折

五、領(lǐng)導(dǎo)基于湖州的歷史遺憾與當(dāng)前的優(yōu)勢多次公開要求“一定要把南太湖建設(shè)好”，且在湖州提出“青山綠樹就是金山銀山”的生態(tài)理念，其實(shí)這就充分的肯定了湖州的價(jià)值與決定了湖州的未來

網(wǎng)上傳言湖州城投負(fù)債全國第一，總債務(wù)規(guī)模達(dá)3700億，這絕非空穴來風(fēng)，有一定的邏輯基礎(chǔ)

其實(shí)，湖州正在模仿杭州，走出一條土地財(cái)政的發(fā)展路徑，在目前的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)背景下，土地財(cái)政非常契合湖州當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，能夠?qū)崿F(xiàn)湖州最大化的發(fā)展

土地財(cái)政是中國一項(xiàng)偉大的制度創(chuàng)新，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)居功至偉， 其運(yùn)行邏輯就是政府舉債發(fā)展基建，完善城市的基本面，最終人為推高房價(jià)，高價(jià)賣地，回籠社會(huì)財(cái)富，再次投資

湖州城投3700億的債務(wù)，全國最高的現(xiàn)實(shí)逼迫其必須全力人為推高房價(jià)，高價(jià)賣地，這就是投資獲利的機(jī)會(huì)

湖州城投之所以敢有恃無恐的借這么多錢的唯一原因就是政治正確與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)決定其完全能夠通過土地財(cái)政全力發(fā)展，且能夠?yàn)槿绱她嫶笠?guī)模的債務(wù)兜底，前提是房價(jià)上漲

另外，領(lǐng)導(dǎo)基于湖州的歷史遺憾與當(dāng)前的優(yōu)勢多次公開要求“一定要把南太湖建設(shè)好”，且在湖州提出“青山綠樹就是金山銀山”的生態(tài)理念，其實(shí)這就充分的肯定了湖州的價(jià)值與決定了湖州的未來

注意關(guān)鍵詞是領(lǐng)導(dǎo)、多次與、一定與南太湖，基于目前長三角與浙江的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，做大一座城市毫無挑戰(zhàn)性

領(lǐng)導(dǎo)基于湖州的歷史遺憾與現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢多次要求“一定要把南太湖建設(shè)好”，自然讓浙江省委與湖州市委全力重點(diǎn)關(guān)注湖州，哪怕是零和再分配，也要盡快做出成績，給領(lǐng)導(dǎo)交作業(yè)，這是常識(shí)

集浙江省的資源于一身，自然會(huì)提升湖州經(jīng)濟(jì)的基本面提升了與推高房價(jià)上漲，這就是投資獲利的機(jī)會(huì)

我就納悶了，我這個(gè)師弟的智力到底有多低下，作為湖州人，竟然理解不了領(lǐng)導(dǎo)為什么多次要求“一定要把南太湖建設(shè)好”與“青山綠樹就是金山銀山”的政治定性與投資價(jià)值，傻乎乎的自以為是

是不是在他的潛意識(shí)中領(lǐng)導(dǎo)話的含金量還不如短視頻和他七大姑八大姨的家長里短了，我都懷疑這家伙是個(gè)冒牌的，這樣的人怎么和我是同一個(gè)老師教出來的

投資需要用心看未來，時(shí)間異常關(guān)鍵，對(duì)我而言，我的資產(chǎn)配置中的一環(huán)是需要基于銀行長期低息貸款的底層資產(chǎn)沉淀，用租金覆蓋按揭貸款，零持有成本，借雞生蛋，空手套將資產(chǎn)規(guī)模做大

這類資產(chǎn)配置根本不在乎時(shí)間，反正是銀行的錢，我也不著急變現(xiàn)，更沒有持有成本，但是這個(gè)所謂的師弟理解不了，在他眼里每天就幾個(gè)小錢，急需買進(jìn)賣出，盡快賺點(diǎn)錢維持基本的生計(jì)，暴露了階層

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教