近日，廣州海珠區(qū)星匯海珠灣近三年來(lái)房?jī)r(jià)跌幅巨大，每平凈虧損發(fā)2.5萬(wàn)以上，部分業(yè)主如今浮虧達(dá)250萬(wàn)。引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

星匯海珠灣又名星匯灣花園，是由星匯集團(tuán)在廣州開發(fā)的又一品質(zhì)小區(qū)，最早開盤于2019年，當(dāng)年售價(jià)在4萬(wàn)左右。二手房上市，小區(qū)房?jī)r(jià)竟然一路猛漲，2022年6月份小區(qū)的成交均價(jià)創(chuàng)下6.6萬(wàn)以上的高價(jià)。

近三年來(lái)，受到市場(chǎng)影響，小區(qū)的價(jià)格竟然迎來(lái)暴跌，在貝殼上小區(qū)的最新掛牌單價(jià)雖然高達(dá)5.3萬(wàn)，但是實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)降至4.1萬(wàn)，對(duì)比高峰期跌幅近40%，部分22年入手的業(yè)主虧損巨大，按照小區(qū)102平的戶型，虧損已經(jīng)高達(dá)250萬(wàn)以上。如今價(jià)格幾乎回歸開盤價(jià)。

星匯海珠灣小區(qū)如今房齡僅5年左右，屬于次新產(chǎn)品。內(nèi)部樓棟主要為10曾，30層，50曾以及55層，住宅分為住宅樓和商住兩用的公寓。雖然公寓的成交，拉低了小區(qū)的整體成交價(jià)，但是小區(qū)整體價(jià)格還是比較優(yōu)惠的。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友表示，一堆鋼筋混凝土，還有交不完的管理費(fèi)(套內(nèi)面積）買房交一次費(fèi)用，買了房還要交多一次費(fèi)用，就想問(wèn)問(wèn)，買了房套內(nèi)面積，有物業(yè)再上門幫忙打理嗎？沒(méi)有，那為什么還要交管理費(fèi)呢(套內(nèi)面積)？

有網(wǎng)友認(rèn)為，就這個(gè)價(jià)也需要再減一半，兩萬(wàn)一平才有人去多看一眼，房?jī)r(jià)超過(guò)二百萬(wàn)已經(jīng)不是一般家庭買得起。而大多數(shù)有錢人已經(jīng)有房，再買個(gè)這玩意兒沒(méi)太多意義。

• 這顯然不是個(gè)例，哪怕是豪宅，當(dāng)前價(jià)格相比高點(diǎn)時(shí)，同樣壓力也很大。此前有網(wǎng)友爆料，2022年4月，廣州美林海岸一套房賣到10.49萬(wàn)/平，總價(jià)千萬(wàn)。2025年4月，同戶型跌到5.52萬(wàn)/平，賬面蒸發(fā)552萬(wàn)。

業(yè)主“阿杰”在群里發(fā)截圖：去年10月有人砍142萬(wàn)成交，今年4月再砍82萬(wàn)，“心臟受不了”。網(wǎng)友@珠城打工人補(bǔ)刀：隔壁新盤保利天悅二期開盤價(jià)6.8萬(wàn)，還送車位。

我查了鏈家近30天帶看量，美林海岸僅12組，比2023年同期少七成；貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，天河臨江板塊2024年四季度成交周期拉長(zhǎng)到148天。

根據(jù)該網(wǎng)友提供的信息，這是該小區(qū)歷史成交情況的截圖。

根據(jù)上圖顯示，這個(gè)美林海岸樓盤，在2022年4月，一套110平米的房子成交單價(jià)為104930元，總價(jià)1160萬(wàn)。而到了2025年4月，成交單價(jià)直接滑落到55207元，總價(jià)僅為608萬(wàn)。也就是說(shuō)，一套房3年蒸發(fā)550萬(wàn)，天河的房東們終于知道什么叫“紙面富貴”。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，美林海岸乃至整個(gè)天河員村板塊的集體裸泳。掛牌195套、最低4.75萬(wàn)/平，說(shuō)明賣家急著跑，卻沒(méi)人接盤。

而且租金年7萬(wàn)、回報(bào)率1.15%，連銀行理財(cái)都打不過(guò)，買家自然用腳投票。

• 那廣州樓市及房?jī)r(jià)當(dāng)前到底是如何呢？

最新數(shù)據(jù)顯示，天河房?jī)r(jià)“大跳水”，核心區(qū)也扛不住了？有盤直接“腰斬”。

廣州天河區(qū)，曾經(jīng)廣州樓市的“神話”地帶，如今正經(jīng)歷一場(chǎng)深度回調(diào)。多個(gè)標(biāo)桿樓盤價(jià)格較2022年高峰時(shí)期大幅下跌，部分小區(qū)跌幅甚至超過(guò)40%，有的甚至直接“腰斬”。

另?yè)?jù)媒體最新報(bào)道，廣州“‘金九’（項(xiàng)目成交情況）有明顯的回溫，跟最近股市行情也有很大關(guān)聯(lián)性”。近日上證指數(shù)經(jīng)過(guò)持續(xù)上探，一度逼近3900點(diǎn)，創(chuàng)下近十年新高，深證成指盤中突破13000點(diǎn)，達(dá)到三年多來(lái)的最高水平。

部分在股市獲利的資金，開始轉(zhuǎn)向樓市。

據(jù)知情人士透露，自9月以來(lái)，位于廣州市荔灣區(qū)的白鵝潭瑞璽出現(xiàn)多筆大單成交，有買家斥資2700萬(wàn)元一次性購(gòu)入兩套房源，更有客戶大單買下了2個(gè)半層樓。其中，一筆金額較大的交易來(lái)自一位上海買家。知情人士稱，該買家在到訪一周內(nèi)便迅速拍板，直接買下五套商業(yè)大平層，總金額約5760萬(wàn)元。
白鵝潭瑞璽地處珠江前、后、西三大航道交匯處，是白鵝潭華潤(rùn)置地中心的商業(yè)大平層部分，屬于正在興建的白鵝潭商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，板塊樓市頗受購(gòu)房者關(guān)注，主流房?jī)r(jià)（注：住宅）介于4-7萬(wàn)元/平方米。

知情人介紹，該買家此前已是華潤(rùn)置地上海蘇州灣中心潤(rùn)府的業(yè)主，在廣州亦有生意往來(lái)，因此選擇將廣州作為第二居所。

隨著傳統(tǒng)旺季“金九銀十”進(jìn)入關(guān)鍵期，新盤加速入市，購(gòu)房者選擇增多，開發(fā)商集中推出限定折扣，前期積壓的購(gòu)買力逐步釋放

其中，1000萬(wàn)-1500萬(wàn)元級(jí)別的豪宅多次出現(xiàn)大單成交，但廣州樓市依然呈現(xiàn)分化格局，熱度只是點(diǎn)狀散發(fā)，整體仍處于止跌回穩(wěn)階段。

我們?cè)賮?lái)看看廣州8月最新數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐。廣州8月二手房成交情況：共成交8258套，環(huán)比7月（9685套）急跌約15%，減少1427套！

這些種種跡象的背后，說(shuō)明當(dāng)前廣州買房人的信心，還是在全面恢復(fù)中。

可以肯定的是，如今廣州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價(jià)格到了市場(chǎng)理性波動(dòng)階段，而現(xiàn)在購(gòu)房消費(fèi)者則更加理性。

不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。而上述這些樓盤價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤的真實(shí)寫照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來(lái)看，當(dāng)前廣州樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

對(duì)此，你怎么看呢？