上海樓市新政落地，外環(huán)市場(chǎng)迎來(lái)“及時(shí)雨”

非滬籍福音：社保1年就能在外環(huán)買(mǎi)房

從北京看上海：樓市松綁效果會(huì)如何？

單身視同家庭、免稅面積增加…上海新政藏著這些羊毛

上海房地產(chǎn)政策出現(xiàn)重要調(diào)整。8月25日，上海市六個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋住房限購(gòu)調(diào)整、住房公積金優(yōu)化、個(gè)人住房信貸政策完善等多個(gè)方面。這份被稱(chēng)為“滬六條”的新政策于8月26日正式實(shí)施，標(biāo)志著上海房地產(chǎn)政策進(jìn)入新階段。

政策核心變化引人關(guān)注。外環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購(gòu)政策，符合條件的家庭可購(gòu)買(mǎi)多套住房。單身人士享受與家庭同等的購(gòu)房資格。公積金政策出現(xiàn)重大利好，最高貸款額度提升至216萬(wàn)元。商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套住房，非滬籍家庭購(gòu)買(mǎi)首套房暫免征收房產(chǎn)稅。這些措施形成政策組合拳，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海外環(huán)區(qū)域成為政策關(guān)注焦點(diǎn)有其客觀原因。業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)外新房庫(kù)存量占全市總量約70%，青浦、嘉定等區(qū)域商品房去化周期普遍超過(guò)20個(gè)月。2025年1-7月，外環(huán)外新房成交占比達(dá)到60%，二手房交易占比51%，但掛牌量持續(xù)增加，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)性失衡特征。部分外環(huán)區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，如保利葉上海項(xiàng)目均價(jià)從2016年的4.15萬(wàn)元/平方米降至目前的3.76萬(wàn)元/平方米。

多位市場(chǎng)分析師指出，此次政策調(diào)整的主要目的是提升市場(chǎng)流動(dòng)性。放開(kāi)購(gòu)房套數(shù)限制后，房屋置換鏈條得以激活，業(yè)主不必嚴(yán)格執(zhí)行“先賣(mài)后買(mǎi)”的操作流程，這有助于避免出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象，短期內(nèi)可緩解庫(kù)存壓力。

新政惠及三類(lèi)主要群體。對(duì)于非滬籍家庭而言，只需繳納社保滿1年即可在外環(huán)區(qū)域無(wú)限購(gòu)購(gòu)房，首套房免征房產(chǎn)稅，二套房享受人均60平方米的免稅面積，購(gòu)房門(mén)檻顯著降低。單身人士獲得實(shí)質(zhì)性利好，此前非滬籍單身人員只能購(gòu)買(mǎi)二手房，新政后享受與家庭同等的購(gòu)房待遇，有效增加了市場(chǎng)需求。改善型購(gòu)房者也迎來(lái)利好，商業(yè)貸款利率統(tǒng)一調(diào)整，以200萬(wàn)元貸款30年期計(jì)算，月供最多可減少439元；公積金“既提又貸”政策縮短了首付款籌備周期，提高了交易效率。

上海外環(huán)外樓盤(pán)

北京市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)可供參考。北京市此前放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)政策后，市場(chǎng)反應(yīng)呈現(xiàn)分化特征：新政實(shí)施10天后新房成交量環(huán)比上漲37%，房源帶看量明顯增加；但二手房掛牌量突破16萬(wàn)套，回龍觀等區(qū)域房?jī)r(jià)承受一定壓力，部分房源出現(xiàn)20萬(wàn)元左右的降價(jià)銷(xiāo)售。

上海市場(chǎng)面臨類(lèi)似情況。自2021年起，外環(huán)區(qū)域大量新房執(zhí)行5年限售規(guī)定，2026年將迎來(lái)“解禁潮”。如果市場(chǎng)預(yù)期未能根本改善，次新房集中入市可能對(duì)價(jià)格形成沖擊。但新政通過(guò)釋放多套房購(gòu)買(mǎi)力，為市場(chǎng)提供了緩沖空間。

政策蘊(yùn)含深層導(dǎo)向。購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)以上綠色建筑的公積金貸款額度可上浮15%，這一條款值得關(guān)注。上海市約有60%的新建商品房符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，政策惠及面較廣。這體現(xiàn)了政策制定者引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向“好房子”標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展的意圖，與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展理念相呼應(yīng)。

一線城市政策調(diào)整呈現(xiàn)協(xié)同特征。北京市放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)但保持2年社保門(mén)檻，上海市執(zhí)行1年社保要求顯示門(mén)檻相對(duì)較低，深圳市業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)可能跟進(jìn)調(diào)整，鹽田、龍崗等外圍區(qū)域或全面取消限購(gòu)。不同城市的政策差異反映了各自的發(fā)展策略，北京和上海通過(guò)社保門(mén)檻調(diào)節(jié)人口流入節(jié)奏，深圳因外圍區(qū)域庫(kù)存壓力較大可能出臺(tái)更大力度的政策。

2024年上海，居民在房地產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)

給購(gòu)房者的實(shí)用建議。對(duì)外環(huán)剛需購(gòu)房群體，可利用公積金新政降低購(gòu)房門(mén)檻，但需注意遠(yuǎn)期供應(yīng)過(guò)剩區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資產(chǎn)配置需求家庭，可關(guān)注外環(huán)低密度改善型住宅，新政允許在持有市區(qū)房產(chǎn)的同時(shí)增購(gòu)?fù)鈬焚|(zhì)住宅。非滬籍購(gòu)房者享受首套房免稅和二套房免稅面積政策，顯著降低持有成本，但仍需綜合評(píng)估長(zhǎng)期就業(yè)穩(wěn)定性。

此輪政策調(diào)整本質(zhì)上是通過(guò)釋放外環(huán)市場(chǎng)需求，為房企去庫(kù)存和地方政府穩(wěn)定財(cái)政爭(zhēng)取時(shí)間窗口。房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民收入預(yù)期的配合。有市場(chǎng)觀察者比喻，限購(gòu)放開(kāi)如同打開(kāi)水庫(kù)閘門(mén)，水流方向最終取決于河道深淺。如果后續(xù)配套政策持續(xù)完善，外環(huán)市場(chǎng)可能逐步走向企穩(wěn)；否則可能面臨政策效力遞減的挑戰(zhàn)。

本文基于政府公開(kāi)文件和機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)，政策解讀僅供參考。