29萬(wàn)套掛牌壓頂，成都房?jī)r(jià)為何能抗住不崩？

成都二手房真相：掛牌激增30%，價(jià)格卻最抗跌

成都二手房市場(chǎng)深度觀察：高掛牌量下的價(jià)格韌性從何而來(lái)？

人口流入462萬(wàn)！成都樓市底牌曝光

二手房掛牌29萬(wàn)套的成都，正在給全國(guó)上課

成都二手房市場(chǎng)正在上演一場(chǎng)罕見的“高掛牌”與“強(qiáng)抗跌”并存的大戲。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，成都二手房掛牌量已突破29萬(wàn)套，較兩年前增長(zhǎng)超30%。但與北上廣等一線城市房?jī)r(jià)同比跌幅超5%相比，成都房?jī)r(jià)同期跌幅僅收窄至-0.3%，展現(xiàn)出顯著抗跌性。這一現(xiàn)象背后，是成都特有的供需結(jié)構(gòu)、政策調(diào)控和人口紅利共同作用的結(jié)果。

成都二手房掛牌量增速令人矚目。2023年6月掛牌量突破22萬(wàn)套，2025年4月達(dá)27萬(wàn)套，至今年9月已飆升至29萬(wàn)套。這一增長(zhǎng)與2025年7月成都“分批限售”政策解禁直接相關(guān)，短期內(nèi)釋放超3.9萬(wàn)套此前凍結(jié)的房源。政策調(diào)整后，市場(chǎng)供應(yīng)量短期激增，但并未引發(fā)恐慌性拋售，業(yè)主報(bào)價(jià)相對(duì)理性，反映出市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定性。

然而，高供應(yīng)并未引發(fā)價(jià)格崩盤。2025年1-7月，成都二手房均價(jià)約1.3萬(wàn)/㎡，同比跌幅從-4.8%收窄至-0.3%，環(huán)比跌幅直至5月才首次出現(xiàn)。相比之下，同期北京、上海等一線城市同比跌幅達(dá)5%-7%，杭州、南京等新一線城市跌幅甚至超10%。成都市場(chǎng)這種獨(dú)特的抗跌性，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注和研究。多位分析師指出，成都市場(chǎng)的穩(wěn)定性并非偶然，而是其獨(dú)特的基本面支撐所致。

成都市場(chǎng)呈現(xiàn)“以價(jià)換量”特征。2025年1-8月，二手房成交約16.1萬(wàn)套，雖較2024年全年23.1萬(wàn)套的成交量呈現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩，但價(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于其他城市。貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，當(dāng)前成交房源中，降價(jià)幅度最大的為100萬(wàn)以內(nèi)低總價(jià)房源，400萬(wàn)以上高端房源價(jià)格保持穩(wěn)定。這種分層式的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，有效避免了整體市場(chǎng)價(jià)格體系的劇烈波動(dòng)，維持了市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定性。

成都房?jī)r(jià)抗跌性源于歷史漲幅相對(duì)溫和。2018年6月市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)，成都房?jī)r(jià)漲幅為275.6%，低于全國(guó)288.2%的平均水平，更遠(yuǎn)低于北京（640%）、廣州（570.9%）等城市。這種“漲得少跌得少”的特性，使成都樓市在去泡沫周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。業(yè)內(nèi)人士分析，成都市場(chǎng)從未經(jīng)歷過(guò)類似一線城市的暴漲行情，因此調(diào)整期的波動(dòng)也相對(duì)較小，這是一種健康的自我調(diào)節(jié)機(jī)制。

政策調(diào)控精準(zhǔn)是成都市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素。成都2018年出臺(tái)的“最嚴(yán)限購(gòu)令”有效抑制了投機(jī)需求，2021年實(shí)施的“土地雙限”政策（限地價(jià)、限房?jī)r(jià)）從源頭控制了新房?jī)r(jià)格，間接穩(wěn)定二手房預(yù)期。這些政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，為市場(chǎng)提供了明確的預(yù)期導(dǎo)向，避免了因政策突變引發(fā)的市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。專家認(rèn)為，成都的調(diào)控政策既抑制了投機(jī)，又保護(hù)了剛需，這種精細(xì)化調(diào)控值得其他城市借鑒。

人口持續(xù)流入為市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2024年成都常住人口達(dá)2147.4萬(wàn)人，較2015年增長(zhǎng)462萬(wàn)，增幅27%，城鎮(zhèn)化率突破80%。持續(xù)的人口增長(zhǎng)為住房需求提供堅(jiān)實(shí)支撐。這些新增人口中，年輕人占比顯著，他們不僅帶來(lái)住房需求，更帶來(lái)消費(fèi)活力和創(chuàng)新動(dòng)力。人口結(jié)構(gòu)的年輕化，使得成都房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更強(qiáng)的韌性和可持續(xù)性。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)健康也是關(guān)鍵因素。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期成都二手房調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)占比回落至18.1%，買方市場(chǎng)特征明顯。這種市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制避免了價(jià)格大起大落。貝殼成都交易中心負(fù)責(zé)人表示：“成都二手房市場(chǎng)不會(huì)大漲大跌，預(yù)計(jì)明年整體平穩(wěn)，略有上漲?！边@種市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定性，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)了交易的活躍度，形成良性循環(huán)。

在全國(guó)二手房掛牌量突破258.56萬(wàn)套的背景下，成都29萬(wàn)套的掛牌量確實(shí)驚人。但成都市場(chǎng)的特殊性在于其需求消化能力。成渝區(qū)域房地產(chǎn)資深營(yíng)銷人指出：“剛需客戶買二手房，置換客戶買新房，成都樓市整體市場(chǎng)良性循環(huán)?！边@種多層次的需求結(jié)構(gòu)，使得市場(chǎng)能夠承受較大的供應(yīng)壓力而不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

與其他城市相比，成都市場(chǎng)呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是置換需求活躍。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，成都掛牌房源中10年以上房齡占比顯著升高，反映“賣舊買新”改善需求旺盛。這種需求結(jié)構(gòu)為市場(chǎng)提供持續(xù)動(dòng)力。二是價(jià)格敏感性分化。購(gòu)房者對(duì)低總價(jià)房源價(jià)格敏感度高，而高端改善型房源價(jià)格支撐力強(qiáng)。這種分層市場(chǎng)結(jié)構(gòu)避免了整體價(jià)格體系崩潰。

成都房?jī)r(jià)抗跌態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。專業(yè)人士認(rèn)為：“新政實(shí)施提振了二手房市場(chǎng)信心，市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)改善?！北M管短期掛牌量增加帶來(lái)壓力，但成都作為西部核心城市的人口吸附能力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，為樓市提供長(zhǎng)期支撐。市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“整體平穩(wěn)、略有上漲”的態(tài)勢(shì)。

但需注意兩大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是天府新區(qū)等新興區(qū)域庫(kù)存壓力較大，價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)較高；二是若全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)低迷，成都難以獨(dú)善其身。這些風(fēng)險(xiǎn)因素需要市場(chǎng)參與者保持警惕，但不應(yīng)過(guò)度解讀。成都樓市的抗跌性有其堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，短期波動(dòng)不會(huì)改變長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)。

成都樓市的走向關(guān)鍵在于“三個(gè)轉(zhuǎn)換”：能否將人口優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換為持續(xù)住房需求、能否將政策利好轉(zhuǎn)換為市場(chǎng)信心、能否將供應(yīng)壓力轉(zhuǎn)換為優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的動(dòng)力。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)：“成都一攬子新政結(jié)合房票釋放，加上對(duì)西北地區(qū)的強(qiáng)大吸引力，未來(lái)1年成都樓市還會(huì)走出一波獨(dú)立行情?！边@種樂觀預(yù)期基于對(duì)成都基本面的深入分析，而非盲目樂觀。

成都二手房市場(chǎng)正走在一條與其他城市不同的道路上——高掛牌量沒有導(dǎo)致價(jià)格崩潰，反而通過(guò)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)了軟著陸。這種抗跌性不是偶然，而是成都樓市發(fā)展歷程、政策調(diào)控和人口結(jié)構(gòu)的必然結(jié)果。隨著全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期，成都案例提供了一個(gè)重要啟示：房?jī)r(jià)穩(wěn)定性不在于阻止調(diào)整，而在于建立調(diào)整的緩沖機(jī)制。通過(guò)政策調(diào)控抑制過(guò)度投機(jī)、通過(guò)人口流入維持需求基礎(chǔ)、通過(guò)市場(chǎng)分層分散風(fēng)險(xiǎn)——這或許是成都給全國(guó)樓市提供的最佳實(shí)踐。成都市場(chǎng)的表現(xiàn)證明，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要暴漲暴跌，穩(wěn)定發(fā)展才是對(duì)各方最有利的選擇。