9月28日消息，天眼查APP顯示，近日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司(下稱大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán))及其法定代表人王健林等被限制高消費(fèi)。

案件審理流程顯示，此前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、王健林等被強(qiáng)制執(zhí)行1.86億，執(zhí)行法院為甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)Q2過(guò)后，政策退坡，數(shù)據(jù)維持了下慣性后，馬上又不行了！

而在6-7月時(shí)，市場(chǎng)還有很多樂(lè)觀情緒，記得在6月時(shí)，央行公布二季度房地產(chǎn)貸款情況，房地產(chǎn)貸款余額53.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.4%！7月時(shí)，數(shù)據(jù)又感覺(jué)全面復(fù)蘇，中指研究院報(bào)告顯示，7月份，全國(guó)百城新建住宅均價(jià)為16877元/平方米，環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.64%！

但我那時(shí)的數(shù)據(jù)評(píng)論是：”ICU里驚坐起，拿掉面罩，蹦大D，作S”！果不其然，隨后數(shù)據(jù)一個(gè)大跳水！1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資60309億元，同比下降12.9%；住宅投資46382億元，下降11.9%。其中，8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則同比下降12.9%，跌幅較上一統(tǒng)計(jì)期擴(kuò)大0.9%。

所以，作為曾經(jīng)的兩位房地產(chǎn)首富之一，王健林被限制高消費(fèi)及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)被強(qiáng)制執(zhí)行巨額財(cái)產(chǎn)，只不過(guò)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的現(xiàn)實(shí)投影，折射出的依然是債務(wù)快速托舉后，流動(dòng)性退坡，造成的高杠桿房企在市場(chǎng)下行周期中面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)！

截至 2025 年 9 月，截至目前，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)被執(zhí)行金額約142.93億元，共計(jì)有57條股權(quán)凍結(jié)信息。其中，9月以來(lái)，共有5條股權(quán)凍結(jié)信息，被凍結(jié)股權(quán)145.33億元。目前，王健林名下有42家公司，僅10家處于存續(xù)或者遷出狀態(tài)，其余處于吊銷或者注銷狀態(tài)。

其核心問(wèn)題在于短債占比過(guò)高，且政府又無(wú)力再行托舉，加上國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)政策全面轉(zhuǎn)向高科技，這讓曾經(jīng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)，一下子在斷水、斷電、斷糧之中，艱難度日！2024 年 9 月末，萬(wàn)達(dá)商管一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá) 400.8 億元，而貨幣資金僅 151.16 億元，現(xiàn)金短債比不足 0.4。這種 “借新還舊” 模式在融資渠道收緊后難以為繼，導(dǎo)致其不得不通過(guò)出售核心資產(chǎn)回籠資金。

實(shí)際上，王健林是中國(guó)最早開(kāi)始主動(dòng)化債的當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)家，但萬(wàn)達(dá)早期是通過(guò) “地產(chǎn) + 文旅” 的雙輪驅(qū)動(dòng)才得以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，這也不可避免的讓自己的經(jīng)營(yíng)變成了重資產(chǎn)模式，這在市場(chǎng)下行周期中暴露出了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

尤其是其文旅項(xiàng)目普遍存在 “住宅銷售補(bǔ)貼文旅” 的邏輯，當(dāng)房地產(chǎn)銷售遇冷時(shí)，文旅板塊現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。2017 年出售 13 個(gè)文旅項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)仍未徹底擺脫重資產(chǎn)依賴，截至 2025 年仍持有超 350 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

盡管萬(wàn)達(dá)自 2017 年啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，2025 年出售 48 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)回籠 500 億元，但其輕資產(chǎn)模式仍存在結(jié)構(gòu)性缺陷：

首先是盈利模式單一：主要依賴管理費(fèi)分成，凈利潤(rùn)率從 2022 年的 21.3% 降至 2024 年的 18.5%；

接著是控制權(quán)稀釋：引入太盟等戰(zhàn)投后，萬(wàn)達(dá)商管持股比例從 70.15% 降至 40%，喪失絕對(duì)控制權(quán)；

最后是品牌溢價(jià)衰減：第三方項(xiàng)目占比提升至 50%，標(biāo)準(zhǔn)化管理能力面臨考驗(yàn)。

這些問(wèn)題導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一直存在較大的滯后性與局限性！還是未能在短債問(wèn)題爆發(fā)前，全面轉(zhuǎn)型成功！

而出現(xiàn)這樣問(wèn)題的，也遠(yuǎn)不止萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一家！

2025上半年，上市房企營(yíng)收明顯下降、持續(xù)虧損，負(fù)債率繼續(xù)上升，償債能力繼續(xù)下滑。

頭部房企中，華潤(rùn)置地與龍湖集團(tuán)展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗周期韌性，其營(yíng)收結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征，輕資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)顯示，上市房企營(yíng)業(yè)收入均值為104.2億元，同比下降16.9%，且降幅較2024年同期擴(kuò)大了3.2個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收端收縮壓力持續(xù)升級(jí)，反映出市場(chǎng)需求疲軟與銷售端持續(xù)承壓的現(xiàn)狀。

盈利表現(xiàn)更加不容樂(lè)觀，行業(yè)凈利潤(rùn)均值跌至-8.3億元，虧損規(guī)模呈現(xiàn)逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，約六成上市房企出現(xiàn)不同程度虧損，部分高杠桿房企面臨債務(wù)重組壓力。這一數(shù)據(jù)背后，既折射出行業(yè)面臨深度調(diào)整期去庫(kù)存、尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)等多重挑戰(zhàn)，也預(yù)示著房企轉(zhuǎn)型與風(fēng)險(xiǎn)化解仍需較長(zhǎng)時(shí)間。

上述數(shù)據(jù)，也造成了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)攀升，償債能力進(jìn)一步弱化。上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.5%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率大幅上升至171.8%，同比激增55.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出行業(yè)整體杠桿水平居高不下。這一現(xiàn)象主要源于貨幣資金規(guī)模的持續(xù)收縮，疊加市場(chǎng)低迷導(dǎo)致的存貨及投資性物業(yè)資產(chǎn)貶值壓力加劇。

而更值得警惕的是短期償債能力指標(biāo)，現(xiàn)金短債比降至0.88，較上年同期再降0.03，意味著超半數(shù)房企在手現(xiàn)金已無(wú)法覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，流動(dòng)性壓力加劇。當(dāng)前房企普遍面臨融資渠道收窄、融資成本高企的困境，部分企業(yè)不得不通過(guò)資產(chǎn)處置、債務(wù)展期等方式艱難維持現(xiàn)金流平衡。

在典型的上市房企代表中，華潤(rùn)置地與龍湖集團(tuán)展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗周期韌性，其營(yíng)收結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征。從營(yíng)收結(jié)構(gòu)看，華潤(rùn)、龍湖持有物業(yè)收入和運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入占比均超20%。從利潤(rùn)貢獻(xiàn)看，華潤(rùn)、龍湖非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超過(guò)六成的利潤(rùn)。其中，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)占比為39.8%，非開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)超過(guò)60%。龍湖集團(tuán)開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)占比僅為1.3%，非開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)占比超過(guò)90%。

最后，說(shuō)回萬(wàn)達(dá)，按他當(dāng)下的短債規(guī)模，若萬(wàn)達(dá)能在 2025 年底前完成 48 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交易并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)投資金到位，短期流動(dòng)性壓力有望緩解。

但長(zhǎng)期來(lái)看，其能否在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域建立可持續(xù)的盈利模式，將決定其能否真正走出危機(jī)。

所以，不出意外的話，其會(huì)進(jìn)一步出售非核心資產(chǎn)（如剩余萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、文旅項(xiàng)目），回籠資金償還債務(wù)！并通過(guò)引入戰(zhàn)略投資者、債轉(zhuǎn)股等方式降低負(fù)債率，恢復(fù)融資能力；

此外，當(dāng)下的地方政府正通過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、“白名單” 項(xiàng)目貸款等政策工具，為房企提供流動(dòng)性支持。截至 2025 年 8 月，“白名單” 項(xiàng)目貸款已超 7 萬(wàn)億元，覆蓋近 2000 萬(wàn)套住房建設(shè)。同時(shí)，債務(wù)重組案例增多，2025 年以來(lái)已有 20 余家出險(xiǎn)房企完成債務(wù)重組。萬(wàn)達(dá)或許可以利用保障性住房、城市更新等政策機(jī)遇，探索新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

而我個(gè)人總結(jié)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)就是：“冰火兩重天、毒龍金剛轉(zhuǎn)”！簡(jiǎn)單解釋下，冰火說(shuō)的是新房漲價(jià)，核心地區(qū)大漲價(jià)，二手房降價(jià)，邊緣地區(qū)大降價(jià)！毒龍是說(shuō)為穩(wěn)定房地產(chǎn)，后續(xù)預(yù)計(jì)進(jìn)一步放寬融資，在土儲(chǔ)、債券、保交付專項(xiàng)資金上繼續(xù)發(fā)力！金剛鉆就是為保持債務(wù)的可持續(xù)，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)加快二手房房產(chǎn)稅征收制度性建設(shè)，并不斷探索房地產(chǎn)-生育保障型的刺激政策！