2025年法院一則1.86億元的強(qiáng)制執(zhí)行公告，讓王健林再次面臨困境，這位曾喊出先掙一個(gè)億小目標(biāo)的地產(chǎn)老板，不僅被限制乘坐飛機(jī)、高鐵商務(wù)座，其背后的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還背著累計(jì)超52億元的被執(zhí)行金額，47條股權(quán)被凍結(jié)。

同一時(shí)期，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售額同比下降6.5%，而新能源汽車出口量卻猛增77%，成為全球第一大出口國(guó)。

一邊是昔日巨頭的困境，一邊是新興產(chǎn)業(yè)的崛起，兩個(gè)看似無(wú)關(guān)的信號(hào)，卻指向同一個(gè)問(wèn)題：為何曾經(jīng)撐起中國(guó)經(jīng)濟(jì)半壁江山的房地產(chǎn)，連萬(wàn)達(dá)這樣的行業(yè)標(biāo)桿都難以維系？

王健林的限高，到底是個(gè)人命運(yùn)的偶然，還是整個(gè)行業(yè)謝幕的必然？

要理解萬(wàn)達(dá)的起落，得先看清房地產(chǎn)黃金時(shí)代的生存密碼，上世紀(jì)90年代起，三股核心力量共同搭建起地產(chǎn)行業(yè)的造富框架，而萬(wàn)達(dá)正是精準(zhǔn)踩中每一波紅利的佼佼者。

第一股力量來(lái)自政策設(shè)計(jì)，90年代分稅制改革后，中央集中主要稅收，地方財(cái)政陷入緊張，土地出讓制度隨之快速完善，地方政府通過(guò)出讓土地獲取收入，逐漸形成土地財(cái)政依賴，這讓房地產(chǎn)從一開始就與地方發(fā)展深度綁定，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的核心抓手。

1998年住房制度改革更是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，福利分房政策取消，住房商品化全面推行，買房靠市場(chǎng)的觀念深入人心，千萬(wàn)家庭的住房需求被徹底激活。

還有就是市場(chǎng)需求爆發(fā)，1998年中國(guó)城市化率僅33.4%，到2015年已飆升至56.1%，近23個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)背后，是數(shù)億農(nóng)村人口涌入城市，帶來(lái)海量住房與商業(yè)配套需求。

那時(shí)候的房地產(chǎn)，就像一臺(tái)永不停歇的印鈔機(jī)：普通人借錢買房，房?jī)r(jià)會(huì)隨城市發(fā)展不斷升值，房企貸款拿地，只要建成銷售就能快速盈利，甚至出現(xiàn)拿地即賺錢的盛況。

最后就是資本寬松加持，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)敞開信貸大門，房企可以輕松獲得低成本資金高杠桿擴(kuò)張成為行業(yè)共識(shí)，拿地時(shí)用少量自有資金，剩余靠銀行貸款。

建設(shè)中再用土地抵押融資，資金快速周轉(zhuǎn)，在這模式下，企業(yè)規(guī)模越大、負(fù)債越高，利潤(rùn)增長(zhǎng)越快，恒大、碧桂園等企業(yè)甚至把負(fù)債率推到80%以上，而萬(wàn)達(dá)在當(dāng)時(shí)還算相對(duì)保守的。

正是抓住這樣的時(shí)代機(jī)遇，萬(wàn)達(dá)完成了從地方房企到全國(guó)巨頭的躍遷，早期靠住宅開發(fā)積累資本后，萬(wàn)達(dá)率先推出商業(yè)綜合體模式，把購(gòu)物、電影、餐飲、娛樂(lè)裝進(jìn)一個(gè)廣場(chǎng)，這種模式不僅滿足了城市居民的多元化需求，更成為地方政府打造城市名片的首選。

巔峰時(shí)期，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)布局500多座商業(yè)廣場(chǎng)，覆蓋所有一二線城市，甚至三四線城市都以擁有一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為榮。

小鎮(zhèn)青年來(lái)說(shuō)，周末去萬(wàn)達(dá)看電影、逛商店，就是最時(shí)尚的休閑方式，對(duì)城市而言，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開到哪里哪里就是新的商業(yè)中心，這種影響力讓萬(wàn)達(dá)成為房地產(chǎn)黃金時(shí)代的標(biāo)志性企業(yè)。

2015年，王健林以2200億元財(cái)富超越馬云登頂中國(guó)首富，萬(wàn)達(dá)也喊出文化產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過(guò)地產(chǎn)的口號(hào)，斥資收購(gòu)好萊塢傳奇影業(yè)、全球最大院線AMC，甚至計(jì)劃與迪士尼競(jìng)爭(zhēng)。

那一年，不僅是萬(wàn)達(dá)的巔峰，也是中國(guó)房地產(chǎn)的頂點(diǎn)，全國(guó)商品房銷售額突破8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，整個(gè)行業(yè)都沉浸在擴(kuò)張的狂歡中。

可到了2017年一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，徹底打破了行業(yè)的狂歡，其中去杠桿直指房地產(chǎn)高負(fù)債模式，銀行收緊對(duì)房企的信貸，不僅貸款額度減少，利率也大幅提升，過(guò)去借錢擴(kuò)張的路被堵死。

對(duì)高度依賴資金周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于抽走了生存的核心動(dòng)力，行業(yè)拐點(diǎn)就此到來(lái)，這突然轉(zhuǎn)向的沖擊，首先落在萬(wàn)達(dá)身上。

2017年，萬(wàn)達(dá)突然宣布將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家酒店打包出售給融創(chuàng)和富力，交易總價(jià)637.5億元，被媒體稱為世紀(jì)大甩賣。

王健林對(duì)外宣稱這是為了去杠桿、輕裝上陣，但明眼人都知道，這是萬(wàn)達(dá)為緩解資金壓力的無(wú)奈之舉，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)的有息負(fù)債超過(guò)4000億元，而銷售回款增速放緩，不賣資產(chǎn)就可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

從那以后，萬(wàn)達(dá)開啟了長(zhǎng)達(dá)八年的資產(chǎn)拋售之路，數(shù)據(jù)顯示，2017年至2025年，萬(wàn)達(dá)累計(jì)出售超過(guò)80座商業(yè)廣場(chǎng)，僅2025年上半年就賣掉7個(gè)，出售資產(chǎn)規(guī)模占總資產(chǎn)的五分之一。

大規(guī)模甩賣確實(shí)讓萬(wàn)達(dá)暫時(shí)緩解了債務(wù)壓力，現(xiàn)金流得以回流，但代價(jià)是徹底放棄了重資產(chǎn)模式，過(guò)去靠持有商業(yè)廣場(chǎng)收租金、資產(chǎn)升值的盈利邏輯，被完全打破。

為了生存，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式：不再自己出錢建廣場(chǎng)，而是由合作方投資開發(fā)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)品牌輸出和物業(yè)管理，靠收取管理費(fèi)盈利。

這種模式看似穩(wěn)定，卻與萬(wàn)達(dá)的體量嚴(yán)重不匹配，過(guò)去開發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，凈利潤(rùn)能達(dá)幾十億元，而輕資產(chǎn)模式下，一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)最多幾千萬(wàn)元，對(duì)年?duì)I收曾超千億元的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)收入連維持基本運(yùn)營(yíng)都顯得吃力。

更糟糕的是，王健林寄予厚望的文化旅游體育板塊，不僅沒(méi)能成為新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，反而成了拖累，傳奇影業(yè)收購(gòu)后持續(xù)虧損，出品的多部電影票房不及預(yù)期。

AMC受疫情沖擊，全球影院大面積停業(yè)，即便后續(xù)恢復(fù)運(yùn)營(yíng)，也沒(méi)能回到疫情前的盈利水平，體育領(lǐng)域的投資更是悄無(wú)聲息，既沒(méi)有打造出知名賽事IP，也沒(méi)能形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。

與此同時(shí)，市場(chǎng)需求的逆轉(zhuǎn)讓萬(wàn)達(dá)的回歸之路更加艱難，消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生巨變：2024年全國(guó)購(gòu)物中心客流量比疫情前下降15%，年輕人更傾向于線上購(gòu)物，直播帶貨、電商平臺(tái)分流了大量線下消費(fèi)。

內(nèi)外壓力下，萬(wàn)達(dá)的債務(wù)危機(jī)逐漸爆發(fā)，2025年7月，蘭州中院對(duì)萬(wàn)達(dá)及王健林作出1.86億元強(qiáng)制執(zhí)行，9月，法院又新增4億多元執(zhí)行案件。

截至2025年，萬(wàn)達(dá)累計(jì)有10條被執(zhí)行人記錄，涉及金額超52億元，47條股權(quán)被凍結(jié)，這些數(shù)據(jù)背后，是萬(wàn)達(dá)資金鏈瀕臨斷裂的現(xiàn)實(shí)，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體困境的縮影。

王健林的限高事件，看似是個(gè)人與企業(yè)的危機(jī)，實(shí)則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果，回顧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)清晰的規(guī)律：任何行業(yè)的紅利都有生命周期，當(dāng)時(shí)代趨勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，只有跟上節(jié)奏的人才能繼續(xù)前行。