作品聲明：個(gè)人觀點(diǎn)、僅供參考

近幾年租房市場(chǎng)變化顯著，運(yùn)營模式從重托管逐漸向輕托管轉(zhuǎn)變，問題也隨之而來。

當(dāng)前市場(chǎng)租房平臺(tái)眾多，按經(jīng)營模式可分為兩類。

一類收中介費(fèi)但后續(xù)無服務(wù)，另一類免中介費(fèi)卻按月收10%服務(wù)費(fèi)提供托管服務(wù)，多多選的是后者。

選擇托管模式，雖省了與月租等額的中介費(fèi)，租期內(nèi)房屋維修問題由平臺(tái)處理，相當(dāng)于上了保險(xiǎn)，還省去與房東溝通的成本。

托管模式弊端明顯，重托管模式下，平臺(tái)收房統(tǒng)一裝修再出租，常出現(xiàn)“老黃瓜刷綠漆”情況。

以北京為例，20世紀(jì)末的老舊房屋，外墻修整后外觀尚可，樓道卻破敗，屋內(nèi)卻搞全屋智能與精裝修。

中介稱“外面破，屋內(nèi)再不精致就無人租”，可再精致的裝修也掩蓋不了房屋老舊問題，如設(shè)施老化、老小區(qū)無物業(yè)等，多年前爆雷的蛋殼公寓就是重托管模式的典型反面案例。

輕托管模式通常不大幅改造房屋，添加必要軟裝，租金比重托管低，仍舊按月收約10%服務(wù)費(fèi)，服務(wù)只含維修、無雙周保潔，性價(jià)比不高。

總體而言，租客可選模式少，房屋落入何種中介手中，基本就決定了其出租“命運(yùn)”。

近幾年多份數(shù)據(jù)顯示租房市場(chǎng)降溫，租金整體下跌超1%。

北京三里屯一名租房從業(yè)者表示，合租租金較此前高點(diǎn)每月降約100元，整租每月降300至400元，如今合租房源不如以往多。

因多個(gè)城市嚴(yán)查隔斷房，拆除后房東多不與中介續(xù)約，畢竟兩居室隔成三居室出租收益遠(yuǎn)高于整租，無法隔斷則重托管合租不劃算。

還有中介稱，僅畢業(yè)季帶看頻率高，平時(shí)咨詢量與帶看量均不及往年。

另一邊，租客感受微妙，雖租金下降，可選房源未如預(yù)期增多。

據(jù)CRI長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，2025年7月全國55城個(gè)人房源掛牌量達(dá)61.8萬件，同比漲12.19%，這側(cè)面說明更多房東選擇個(gè)人直租而非通過中介。

如此一來，從中介平臺(tái)租房，租客未明顯感受到租金下降帶來的便利，租房過程未變輕松。

租房市場(chǎng)局部降溫，深層原因是現(xiàn)行托管模式存在固有問題。

多個(gè)行業(yè)報(bào)告顯示租房市場(chǎng)整體租金下跌超1%，不少地區(qū)租金確有下降。

以北京三里屯為例，合租較租金高點(diǎn)每月省約100元，整租每月省300至400元。

但租金下降后，租房體驗(yàn)并未改善，房東面臨房屋空置難題，租客奔波找房卻常遇位置不合適或房屋條件差的情況，雙方皆困的矛盾局面真實(shí)存在。

《住房租賃條例》2025年9月15日實(shí)施，此前房東隨意漲租、中介隱瞞房源信息等問題有了明確監(jiān)管依據(jù)與處理辦法。

條例還要求租賃公司配專門管理人員、定期檢查房屋質(zhì)量、核實(shí)房源真實(shí)性，加強(qiáng)監(jiān)管對(duì)租客是利好，卻也給市場(chǎng)帶來新挑戰(zhàn)。

長租數(shù)據(jù)顯示，2025年7月全國55城個(gè)人房源掛牌量61.8萬間，同比漲12.19%。

房東選個(gè)人直租，一方面是部分中介前期承諾未兌現(xiàn)，如服務(wù)不到位、克扣押金、亂收費(fèi)等，讓房東失去信任。

另一方面，新規(guī)實(shí)施后中介運(yùn)營成本增加，給房東的租金分成減少，房東覺得不劃算，便自行出租省中介費(fèi)。

只不過個(gè)人直租也有不便，房東精力有限，難高效對(duì)接租客，解答問題、預(yù)約看房都需親力親為；租客也擔(dān)心遇不靠譜房東，后期房屋維修無人管、退租時(shí)押金糾紛等問題。

當(dāng)前租房市場(chǎng)處于過渡階段，新規(guī)打破舊平衡，新平衡未建立，市場(chǎng)秩序較混亂。

中介作為連接房東與租客的橋梁，如今處境艱難。

以往中介主要靠兩種模式盈利，一次性收中介費(fèi)后不再管后續(xù)問題，免中介費(fèi)但每月收10%服務(wù)費(fèi)，提供房屋托管服務(wù)，如今這兩種模式都遇困境，尤其是托管模式。

重托管模式在房地產(chǎn)行情好時(shí)，中介收房裝修后轉(zhuǎn)租，靠租金差價(jià)盈利可觀。

現(xiàn)在裝修成本難壓縮，老小區(qū)房屋需標(biāo)準(zhǔn)化裝修才有人租，中高檔小區(qū)房屋需定制裝修才能賣高價(jià)，導(dǎo)致房源價(jià)格與租客承受能力脫節(jié)，房屋易空置。

租金貸被監(jiān)管后，中介資金來源減少，加之租金下滑，此前承諾的最低租金兜底成負(fù)擔(dān)，不少中介陷入困境，多年前長租公寓爆雷就是重托管模式風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的典型。

輕托管模式無需大規(guī)模裝修，租金比重托管低，但每月10%服務(wù)費(fèi)僅含基礎(chǔ)維修，無雙周保潔，租客覺得不值。

輕托管日常人力、物力投入與重托管相差不大，當(dāng)前租金下降，中介可讓利空間小，盈利困難，陷入兩頭不討好的境地。

說到底，中介核心問題是“服務(wù)與收費(fèi)不匹配”，要么重差價(jià)輕服務(wù)，要么收服務(wù)費(fèi)卻未達(dá)相應(yīng)品質(zhì)，長期下來租客不愿選、房東不放心，中介發(fā)展愈發(fā)艱難。

對(duì)中介而言，靠租金差價(jià)盈利的時(shí)代已過，轉(zhuǎn)向服務(wù)盈利是必然。

重托管成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，未來會(huì)減少，輕托管是方向，但需做好服務(wù)，如快速響應(yīng)租客維修需求。

中介應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容，杜絕模糊表述，不應(yīng)過度追求規(guī)模擴(kuò)張，應(yīng)提升現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量，像二線城市200元酒店雖非五星，但干凈安全是基本要求，租房服務(wù)做好基礎(chǔ)就能獲認(rèn)可。

對(duì)房東而言，個(gè)人直租雖省中介費(fèi)，但需遵守新規(guī)，承擔(dān)應(yīng)盡責(zé)任，如確保房源信息真實(shí)、及時(shí)維修房屋、按約定退押金，這樣才能吸引租客，避免糾紛。

對(duì)租客而言，需調(diào)整心態(tài)，不期望租金降就能找到完美房屋，要在預(yù)算與需求間合理取舍。

預(yù)算有限可考慮稍遠(yuǎn)區(qū)域房屋；選個(gè)人直租需提前與房東明確條款并簽訂合同。

通過中介租房要了解服務(wù)費(fèi)包含內(nèi)容，避免套路。

當(dāng)前租房平臺(tái)種類多，運(yùn)營模式主要分兩類。

收中介費(fèi)無后續(xù)服務(wù)，或免中介費(fèi)按月收10%服務(wù)費(fèi)提供托管服務(wù)。

多多選托管模式，原本想直接找房東省費(fèi)用，可擔(dān)心遇不靠譜房東導(dǎo)致家電維修無人管，覺得托管平臺(tái)至少有負(fù)責(zé)主體。

但托管模式有缺點(diǎn)，重托管平臺(tái)收房統(tǒng)一裝修，“心舍”風(fēng)格精致，可多多看過的老小區(qū)房屋，樓道破舊與屋內(nèi)精致裝修反差大，中介稱“外面破，屋內(nèi)不精致難出租”。

可她入住不到兩月水管漏水，才知房屋建于20世紀(jì)末，隱蔽工程有隱患，裝修只是表面功夫。

輕托管模式不大幅改造房屋，僅添簡單軟裝，租金比重托管低，卻仍收10%服務(wù)費(fèi)且無保潔，多多曾因性價(jià)比不高放棄這類房源。

還有些被退租后轉(zhuǎn)掛的房屋，雖裝修好且不貴，但可能存在未知問題，租客入住后易發(fā)現(xiàn)隱患。

近年租房市場(chǎng)降溫，北京三里屯從業(yè)者稱租金下降，畢業(yè)季帶看量也不如去年。

按理說租金降租客找房應(yīng)更容易，可多多覺得可選新房源少，多是此前未租出的老房源降價(jià)。

如今輕托管漸多，因無需大成本裝修，成本低。

另一個(gè)變化是個(gè)人房源增多，2025年7月全國55城個(gè)人房源掛牌量同比增加不少。

很多房東覺得中介給價(jià)低，不如自己直租多賺錢，新規(guī)雖對(duì)個(gè)人房東有備案等要求，流程麻煩，但房東覺得多賺的錢值得。

當(dāng)前租房市場(chǎng)矛盾，源于模式未跟上變化，重托管不適應(yīng)，輕托管在調(diào)整服務(wù)。

個(gè)人房源多卻匹配效率低，加之新規(guī)剛落地，短期租客與房東仍會(huì)面臨找房、出租難題，但長期看，規(guī)范市場(chǎng)、提升服務(wù)后，各方需求能更好滿足，市場(chǎng)會(huì)更健康。