文/北京進(jìn)深 林振興

北京秋意正濃，屈晨倍感寒意。

作為晟景汀瀾的新項(xiàng)目總，拿證至今已有699天，該項(xiàng)目網(wǎng)簽189套，去化率46%，成交金額8.5億元。

他很難向北投置業(yè)黨總支書記、董事林海燕交代。

晟景汀瀾傾注了公司太多的心血，光拿地就花了超13億現(xiàn)金，眼下地價(jià)覆蓋率64%。

屈晨，是北投置業(yè)總經(jīng)理，他還是另一個(gè)通州項(xiàng)目——云帆汀瀾的法人。

這個(gè)兄弟樓盤不簡(jiǎn)單，拿地兩年后竟然開(kāi)啟調(diào)規(guī)。

經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)后，云帆汀瀾逐步向“好房子”靠攏，它將直接背刺晟景汀瀾。

有小道消息稱，北投還將云帆汀瀾更名為“棲橒灣”。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，更名恐難改命，關(guān)鍵還是得把產(chǎn)品和定位想清楚。

眼下，為了防止后浪將自己拍死在沙灘上，晟景汀瀾只能趕在云帆汀瀾入市前加速去化，屈晨必須放手一搏。

一方面，他開(kāi)始打價(jià)格戰(zhàn)，晟景汀瀾的價(jià)格一降再降。

一年多前，該項(xiàng)目成交均價(jià)甚至站上5.1萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在只要4.2萬(wàn)元/平米，每平降了近9000元。

另一方面，屈晨開(kāi)始鋪排廣告，加大晟景汀瀾的曝光。

他砸了151.236萬(wàn)元請(qǐng)活動(dòng)公司，又花了167.76萬(wàn)元請(qǐng)創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司，負(fù)責(zé)兩個(gè)項(xiàng)目的全案廣告策劃。

以價(jià)換量和砸廣告后，晟景汀瀾的去化效果仍不盡如意。

10月都過(guò)去一半時(shí)間，該項(xiàng)目就網(wǎng)簽了一套；9月，它也只網(wǎng)簽2套。

01

北投晟景汀瀾的賣房速度很拖拉，從拿地到取證開(kāi)盤經(jīng)歷了1年9個(gè)月。

2023年11月，晟景汀瀾取證開(kāi)盤，官宣成交157套。

次月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出來(lái)，單月網(wǎng)簽20套，成交均價(jià)49,744元/平米，這是晟景汀瀾的高光時(shí)刻。

往后7個(gè)月時(shí)間，晟景汀瀾的成交價(jià)格也很堅(jiān)挺，一直維持在5萬(wàn)元/平米上下，甚至最高時(shí)突破5.1萬(wàn)元/平米。

直至2024年8月，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格大跳水，單月成交價(jià)降至46,390元/平米。

道理擺在那里，市場(chǎng)總是“買漲不買跌”，越降越賣不出去。從去年至今，晟景汀瀾大部分月成交套數(shù)都是個(gè)位數(shù)。

然而，這還不是最低點(diǎn)。今年10月，晟景汀瀾成交了一套約112平房源，均價(jià)為42,287元/平米。

這讓最早買晟景汀瀾的一批老業(yè)主成了韭菜，哭暈在廁所。甚至有業(yè)主在大年初一定的房，幾個(gè)月過(guò)后，又去退房。

據(jù)了解，晟景汀瀾所在地塊于2022年2月，由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)以13.3億元競(jìng)得，建設(shè)用地面積33141.01平方米，建筑規(guī)模61339.02平方米。

晟景汀瀾在建工程及土地使用權(quán)抵押已抵押予北京農(nóng)村商業(yè)銀行總行營(yíng)業(yè)部。

拿地兩個(gè)多月后，項(xiàng)目公司北京北投雅正房地產(chǎn)成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，最初經(jīng)理為崔海亮。

崔海亮曾是北投置業(yè)總監(jiān)兼規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌公司各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

為了賣房，項(xiàng)目總崔海亮很拼，他親自為晟景汀瀾站臺(tái)，搞直播。

年前，晟景汀瀾還推出了特價(jià)房，最高優(yōu)惠92萬(wàn)。

不知是否是因?yàn)闃I(yè)績(jī)kpi沒(méi)達(dá)成，還是要轉(zhuǎn)換賣房戰(zhàn)略，今年9月，晟景汀瀾開(kāi)始換人了，屈晨取代崔海亮，擔(dān)任項(xiàng)目公司新總經(jīng)理。

屈晨是北投置業(yè)黨總支委員、總經(jīng)理，他此前曾是北投集團(tuán)冬奧村項(xiàng)目部項(xiàng)目經(jīng)理。

冬奧會(huì)、冬殘奧會(huì)期間，屈晨加入賽時(shí)保障團(tuán)隊(duì)，擔(dān)任北京冬奧村（冬殘奧村）運(yùn)行團(tuán)隊(duì)后勤副主任一職，負(fù)責(zé)場(chǎng)館基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及團(tuán)隊(duì)后勤9個(gè)領(lǐng)域的工作。

從北投集團(tuán)來(lái)到置業(yè)公司，屈晨肩上的責(zé)任更重了。尤其是北投置業(yè)董事長(zhǎng)“空缺”，他對(duì)于營(yíng)銷更加要上心。

02

為何屈晨使出渾身解數(shù)，晟景汀瀾仍然打動(dòng)不了購(gòu)房者？

在一些購(gòu)房者看來(lái)，“晟景汀瀾戶型設(shè)計(jì)和裝修差強(qiáng)人意，也因?yàn)楸蓖恫](méi)有過(guò)多的住宅房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，因此有些水土不服，和其他項(xiàng)目對(duì)比劣勢(shì)明顯。”

比如75平、85平戶型中，餐廳直對(duì)廁所，讓購(gòu)房者直言“別扭”。

劣勢(shì)包括，交通不便，距離6號(hào)線物資學(xué)院路站和北關(guān)站都是3公里多，出門以開(kāi)車為主；此外，周圍500米左右有通州殯儀館，計(jì)劃搬遷至永樂(lè)店，已有中標(biāo)公告。

此前，copy晟景汀瀾戶型的云帆汀瀾，眼看兄弟降價(jià)也無(wú)法翻盤，索性開(kāi)始“動(dòng)刀”自己。

8月12日，云帆汀瀾官宣調(diào)規(guī)，涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整。

它也是一個(gè)奇葩的項(xiàng)目。

2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)，摘得北京城市副中心1102街FZX-1102-6003、6004地塊，樓面價(jià)2.57萬(wàn)元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。

直到2025年1月26日，云帆汀瀾才取得預(yù)售許可證，至今未開(kāi)盤。

事出反常必有妖。

果不其然。它開(kāi)始通過(guò)調(diào)規(guī)“自救”了。

和舊版相比，云帆汀瀾新版方案主要有四個(gè)變化：

云帆汀瀾調(diào)規(guī)前的總平圖

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅；

2、地上不計(jì)容建面增至499㎡；高度從36米調(diào)至45米，最高層數(shù)提升至15層；

3、設(shè)置鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中在下沉廣場(chǎng)一層；

4、最大的調(diào)整還是，將南向客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)。

云帆汀瀾調(diào)規(guī)后的總平圖

跟晟景汀瀾一樣，云帆汀瀾項(xiàng)目公司——北京北投宏象房地產(chǎn)，也發(fā)生了高管大換血，李國(guó)輝接替曹山山，成為公司新經(jīng)理。

今年年初，北投宏象進(jìn)入關(guān)鍵推進(jìn)期，面對(duì)項(xiàng)目的復(fù)雜局面和緊迫任務(wù)，李國(guó)輝接下了宏象公司總經(jīng)理的重任。

李國(guó)輝是北投置業(yè)的“老人”，2014年加入公司，他從合同預(yù)算部副經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理一路成長(zhǎng)，經(jīng)歷了和苑、如郡、宋莊等多個(gè)項(xiàng)目。

他借著“好房子”東風(fēng)，組織團(tuán)隊(duì)推動(dòng)總圖規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等關(guān)鍵性方案的優(yōu)化調(diào)整，提高得房率。

一般而言，15天調(diào)規(guī)公示結(jié)束之后，如果一切順利，云帆汀瀾將重新拿到規(guī)劃證、預(yù)售證。

也就是說(shuō)，云帆汀瀾最快9月中旬就能開(kāi)盤。

但奇葩的是，距離調(diào)規(guī)已過(guò)去64天，云帆汀瀾還沒(méi)有取得新預(yù)售證，也就沒(méi)有開(kāi)盤動(dòng)作。

屈晨刻意控制云帆汀瀾的開(kāi)盤節(jié)奏，是為了給兄弟樓盤晟景汀瀾“出貨”，留出一個(gè)緩沖期，亦或是為了避開(kāi)通州樓市眼下的“大亂斗”。這或許只有他本人心里最為清楚。

改頭換面后的云帆汀瀾，是否能讓北投置業(yè)在2025年逆風(fēng)翻盤？