王思聰豪宅腰斬拋售，一線豪宅不香了？兩類豪宅的保值差距藏在這

王思聰在上海的豪宅，終于以“腰斬價”賣掉了。一線豪宅市場要崩潰了？豪宅不再是穩(wěn)定的理財產(chǎn)品了嗎？更關(guān)鍵的是，為何部分豪宅會隨時間大幅貶值，另一部分卻能長期升值？二者的區(qū)別究竟在哪？

根據(jù)媒體報道，王思聰這套頂級豪宅所在的小區(qū)，共5幢11-26層的公寓樓，地段和配置都是頂尖水平。但他前前后后降價一年，最終才以6150萬的價格賣出——要知道，2015年他買這套房時就花了6300萬，后來又投入2000萬裝修。這么算下來，持有10年不僅一分錢沒賺，反而倒虧近2000萬。

這個小區(qū)位置有多好？占著上海兩大頂級商圈的核心地段，王思聰那套400平的大戶型更是稀缺房源。就在3年前，小區(qū)里同戶型的房子還賣出過1.4億的高價。可如今萬達(dá)集團(tuán)的資金狀況眾所周知，王思聰或許是急需用錢，才不得不忍痛割愛。

不過他還不算最慘的——香港有套山頂豪宅，跌幅才叫驚人。2016年，一位深圳富豪以21億的價格買下這套房，當(dāng)時一尺單價22.8萬（換算成平方米約187萬/平），直接創(chuàng)下全香港豪宅單價紀(jì)錄。可最近這位富豪因資金周轉(zhuǎn)不開，只能以7.9億的價格拋售，光賬面就虧了13.1億，貶值幅度高達(dá)62%，這也是香港有史以來豪宅貶值幅度最大的案例。

像這樣的例子其實還有很多，為什么會出現(xiàn)這種情況？

豪宅的“流通困局”：只在富豪圈里轉(zhuǎn)的“小眾品”

真正的豪宅（總價值幾千萬以上），早就把99%的購房者擋在門外。持有一線城市豪宅的，基本都是全國前1%的有錢人——就算他們要賣房，這些房子也只在富豪圈子里流轉(zhuǎn)。可豪宅數(shù)量本就少，符合購買力的富豪也沒那么多，這就導(dǎo)致很多豪宅看著價格堅挺，實際上一年都賣不出去一套。

沒有成交記錄，表面上看價格沒跌；可一旦有富豪急用錢必須賣房，就不得不把價格壓得極低才能成交。

而這些富豪之所以“撐不住”，核心是近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向切換——從傳統(tǒng)行業(yè)向高新科技領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，很多傳統(tǒng)行業(yè)（比如房地產(chǎn)上下游）生意越來越難做，再加上投資難度變大，不少有錢人陷入債務(wù)危機。到了這種時候，沒人會硬撐著掛高價，大部分人只能選擇低價拋售，或用豪宅抵債，先解決債務(wù)問題再說。

關(guān)鍵區(qū)別：別墅vs高層大平層，保值邏輯天差地別

回到核心問題：為什么部分豪宅會大幅貶值，另一部分卻能升值？

大家都知道，豪宅分別墅和高層大平層?，F(xiàn)在市場行情不好，二者一起降價；但長遠(yuǎn)來看，別墅肯定比高層大平層更有保值升值價值，也更適合財富傳承。（注：以下內(nèi)容絕非廣告，大家可收藏轉(zhuǎn)發(fā)給懂行的朋友驗證）

別墅：核心是“土地使用權(quán)”，能真正傳承

別墅保值增值的邏輯很簡單：真正的別墅是獨門獨戶，核心價值在于土地使用權(quán)。

有人可能會說“土地使用權(quán)只有70年”，但根據(jù)我國法律規(guī)定，住宅用地70年到期后會自動續(xù)期，屆時只需支付少量費用。所以別墅連同土地，完全可以留給子孫后代——只要定期修繕，就能一直使用；就算變成危房，還能申請推倒重建，真正實現(xiàn)財富傳承。說白了，擁有別墅，就擁有了土地的排他性使用權(quán)。

高層大平層：只是“立體空間”，依附于會老化的建筑

高層大平層則完全不同——大家買的其實是建筑物內(nèi)部的一個立體空間，作為業(yè)主，擁有的土地是和其他業(yè)主按份額共有的。

等房子老了、破了，甚至沒法住人了，該怎么辦？理論上，高層也能大規(guī)模修繕，或由業(yè)主發(fā)起推倒重建，但按規(guī)定，想要重建或大幅修繕，必須得到整棟樓甚至整個小區(qū)所有業(yè)主的一致同意，還得大家都愿意出錢。可幾十年后物是人非，哪怕是十幾戶人家的樓棟，協(xié)調(diào)難度都極大。

所以，高層大平層業(yè)主的資產(chǎn)，其實是附著在一棟會不斷老化的建筑上。它的壽命只是比普通住宅長一點，地理位置普遍比別墅好，價格卻比不少位置不錯的別墅還貴；一旦小區(qū)居民無法協(xié)商一致，就算當(dāng)年再豪華，不少業(yè)主為了住得舒服，也只能搬走。

其實上世紀(jì)90年代推出的“初代高層豪宅”（當(dāng)時的高端商品房），已經(jīng)出現(xiàn)這種情況了。只是因為高層住宅從2000年后才快速擴張，大部分還沒到使用壽命，問題沒大規(guī)模暴露。

更現(xiàn)實的是，想靠拆遷解決高層豪宅老化問題也很難——現(xiàn)在政策明確“不搞大拆大建”，鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主自主解決，拆不拆、怎么建，全看全體業(yè)主意見。而且大家不難發(fā)現(xiàn)，就算房地產(chǎn)最火爆時，拆遷也只拆城中村、一兩層老房子，最多拆拆五六層的老公房；現(xiàn)在的高層樓，光靠開發(fā)商根本拆不起。

如果未來業(yè)主們無法協(xié)商一致、一起出錢推倒重建，最終可能只能把房子低價賣給開發(fā)商，由開發(fā)商統(tǒng)一重建后再出售——這樣一來，就談不上保值增值，更別提世代傳承了。