9月上海二手房議價空間進(jìn)一步收窄至15%，創(chuàng)2024年以來新低。

這表明掛牌價中的“水分”正被擠干，買賣雙方的心理價位在逐漸靠攏。

難道市場真的快見底了？

看網(wǎng)上有不少自媒體稱“上海房價已經(jīng)跌回十年前”。

但自己看上的小區(qū)怎么還是那么貴，價格也很難談下來。

上海樓市真實(shí)的漲跌情況究竟如何？哪個區(qū)跌幅最深？哪個區(qū)還在補(bǔ)跌？

今天這篇文章就給大家講透。

上海房價還在加速下跌

從國家統(tǒng)計局公示的9月70城房價數(shù)據(jù)來看，北上廣深四大一線城市還在加速下跌。

上海這邊二手房“以價換量”趨勢進(jìn)一步強(qiáng)化，房東降價意愿持續(xù)釋放。

今年下半年以來，上海下調(diào)掛牌價的小區(qū)越來越多。

截至9月份占比已經(jīng)攀升至91%，破了歷史記錄。

從掛牌價指數(shù)來看，過去一年上海小區(qū)掛牌價平均跌了13.6%。

特別是2025年下半年，跌得更快。

這里面主要原因有兩個：

一是之前堅挺的板塊和次新小區(qū)，下半年開始降價了。

比如長寧天山的標(biāo)桿盤，仁恒河濱城，掛牌單價已經(jīng)出現(xiàn)9字頭。

唐鎮(zhèn)標(biāo)桿仁恒東郊花園，成交價出現(xiàn)6字頭，浦發(fā)羅蘭翡麗跌到6字頭，綠城一期也6字頭了……

另一個是優(yōu)質(zhì)的第四代住宅入市，很多二手房東為了加速置換，選擇降價賣房。

在整體市場調(diào)整的背后，不同環(huán)線、不同區(qū)域的房價跌幅也是天差地別。

有的已跌回十年前，有的卻剛剛回落到兩年前的水平。

不同環(huán)線

上海各環(huán)線的房價跌幅呈現(xiàn)出明顯梯度差異。

外環(huán)外，尤其是郊環(huán)外，房價已經(jīng)跌穿2016年6月的價格。

外環(huán)外供應(yīng)過剩，又是剛需的集中地，市場波動最為劇烈。

中環(huán)區(qū)域，房價大致回落到2020年左右的價格水平，處于本輪調(diào)整的中位值。

內(nèi)環(huán)內(nèi)，房價下降的斜率明顯緩和，目前大致回落至2021年的水平，相對抗跌。

魔都財觀制圖

整體而言，從內(nèi)環(huán)到郊環(huán)，跌幅逐漸加深，抗跌性逐漸減弱。

不過，同環(huán)線不同命運(yùn)，具體到各區(qū)，跌幅也是天差地別。

不同區(qū)域

分行政區(qū)來看，上海各區(qū)的房價基本都有不小的跌幅。

魔都財觀制圖

排名第一的是寶山，跌幅高達(dá)23.84%。

作為上海近郊區(qū)，寶山有三分之一的面積在外環(huán)以內(nèi)。

前些年寶山牟足了勁，弄了不少規(guī)劃：

從國際郵輪港、北郊產(chǎn)業(yè)園、一號線創(chuàng)新帶。

到機(jī)器人園區(qū)、新顧城、吳淞創(chuàng)新城、南大智慧城。

再加上樓市政策一次次松綁，給寶山輸送了一波又一波的剛需。

然而，因?yàn)闅v史包袱沉重，產(chǎn)業(yè)招商吸引了不足，寶山的規(guī)劃大多淪為“紙上談兵”。

到頭來，寶山只能靠建房子吸引人口，顧村，楊行，羅店，全建成了房子，淪為剛需睡城。

今年以來，寶山幾個熱門剛需板塊，急速下跌。

就拿顧村來說，新房，二手房集體崩塌。

去年9月剛交付的新房，建發(fā)熙和府，已經(jīng)破發(fā)了。

顧村的二手標(biāo)桿小區(qū)，保利葉上海，目前已經(jīng)跌穿9年前的價格。

2016年的時候，保利葉最高能賣到5萬多一平。

現(xiàn)在成交單價普遍回到了3萬多。

顧村大量熱門動遷房社區(qū)，如文寶苑、采菊苑、豐水寶坻、菊泉新城50弄、馨佳園1280弄，價格也同樣跌回了9年前。

跌幅第二的是浦東。浦東能跌那么狠，完全是因?yàn)檫^去漲得太多。

過去二十年，浦東人口導(dǎo)入大，規(guī)劃落地快，二手房漲幅領(lǐng)跑全上海。

比如張江的標(biāo)桿，湯臣豪園，2006年開盤時8000元/平。

2020年，張江湯臣豪園的成交單價逼近14萬/平，14年近18倍漲幅。

不夸張地說，浦東除陸家嘴核心區(qū)域外，像唐鎮(zhèn)、張江、前灘等板塊房價都有不小的泡沫。

跌幅第三的是松江，松江沒啥好說的，偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。九亭、泗涇這些動遷大居當(dāng)年怎么漲上去的房價，如今盡數(shù)跌回來。

跌幅第四的是嘉定，和寶山一樣，同是剛需天堂，同樣跌得很慘。

最抗跌的是市中心區(qū)域，徐匯、黃浦、靜安。

徐匯區(qū)相較于2023年4月房價高點(diǎn)，只跌了8.36%，黃浦跌了10.97%。

說到底，IP溢價大家還是認(rèn)的，地段越硬核越保值。

從供求來看，市中心土地資源稀缺，新增供應(yīng)有限，供需關(guān)系也相對健康。

但這些抗跌區(qū)域并不建議現(xiàn)在買入。

從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來看，目前黃浦，徐匯這些核心區(qū)域進(jìn)入輪動補(bǔ)跌。

弱市行情的第一步是“殺情緒”，第二步就是“殺估值”。

估值先觸底的產(chǎn)品率先企穩(wěn)躺平，估值高的區(qū)域繼續(xù)被爆破。

黃浦、徐匯、靜安，這三個區(qū)的房價目前是高估的。

今明兩年，大概率會成為殺估值的重點(diǎn)區(qū)域。

不同產(chǎn)品

如果分產(chǎn)品來看，不同產(chǎn)品類型的房價表現(xiàn)也迥然不同。

老房子，房價普遍回落到2018年。

無論是市區(qū)還是郊區(qū)，老房子都在“以價換量”。

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)一些老破小都不要100萬了。

配套全，地段好，租售比高，有的還帶學(xué)區(qū)。

從剛需自住和投資的角度來說，確實(shí)很有性價比。

5年內(nèi)次新，房價回落到2023年，相對堅挺。

老房子被“妖魔化”的背后，是買房人對“新”的極致追求。

現(xiàn)在的樓市是改善主導(dǎo)，改善驅(qū)動。

哪怕是在郊外環(huán)，有流動性的也是那些性價比高的改善次新房。

從產(chǎn)品類型看，房子地段越好，品質(zhì)越高，房價就越堅挺。

這一輪調(diào)整中，剛需類老房子是下跌主力軍。

最后

上海樓市出現(xiàn)如此巨大跌幅差異的背后，是供需關(guān)系、政策導(dǎo)向和市場信心的綜合作用。

當(dāng)然，這里面還牽扯到價值回歸。

如今市場高度分化，買賣策略更需精細(xì)化、個性化。

這里給大家?guī)c(diǎn)買賣建議，希望能對你們有所幫助。

對于今年必買房的購房者，要做好預(yù)警，多做備份，找對標(biāo)最低的房源。

對購房者：剛需做好防御性購買，不建議加杠桿投資。

重點(diǎn)關(guān)注頭部、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種。

比如：中環(huán)內(nèi)次新、頂流學(xué)區(qū)、超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。

21-24年的‘限價房’盡量別碰，質(zhì)量可能貨不對板。

如果是投資，以性價比為主，有學(xué)區(qū)需求的家庭，在5年內(nèi)盡快買入。

對賣房者：同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求、包租房上市分流的產(chǎn)品要加速賣出。

比如：無學(xué)區(qū)老公房、外環(huán)外非地鐵次新、動遷房等。

如果你要置換：速度是關(guān)鍵，先賣后買，加速賣房，不要戀戰(zhàn)。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。