有資料顯示,全國(guó)平均房?jī)r(jià)從1998年的1750元/平,漲到到2021年上半年均價(jià)11228元/平,大城市房?jī)r(jià)甚至超5萬(wàn)/平,21年下半年樓市迎來(lái)調(diào)整期,
自此,房地產(chǎn)20年黃金時(shí)代落幕,如今樓市正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的巨變,具體是怎樣呢?
作為中國(guó)最大地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)始人,王石對(duì)市場(chǎng)的研判前兩次都預(yù)言成真。07年他準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了樓市的暴漲;19年提出"年輕人買(mǎi)房不如租房"的看法,當(dāng)時(shí)很多人不以為然,如今6年過(guò)去了,才發(fā)現(xiàn)預(yù)測(cè)成實(shí)。
現(xiàn)在,王石再次預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)走向,或大概率又是對(duì)的。
.01樓市現(xiàn)狀(數(shù)據(jù)解讀)
①房屋需求峰值已過(guò)
房?jī)r(jià)的飆升過(guò)程,對(duì)應(yīng)的是我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
過(guò)去幾十年,我國(guó)經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,城鎮(zhèn)化率從1949年的11%提高到2024年的67%,
從規(guī)??矗?949年末全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口為5765萬(wàn)人,經(jīng)過(guò)70多年,增長(zhǎng)了超8.8億人。
1996—2020年城鎮(zhèn)化率年均提高1.4個(gè)百分點(diǎn),最近幾年增速已經(jīng)放緩,城市化的腳步已然邁入后半程。
②房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大
以深圳為例,1998年深圳市均價(jià)約5190元/平,2021年最高漲到了85106/平,漲幅不僅十倍,核心區(qū)的漲幅更高,有的樓盤(pán)房?jī)r(jià)高達(dá)幾十萬(wàn)/平,即便是放眼全國(guó),相比20年前,許多城市房?jī)r(jià)甚至漲了10倍以上,現(xiàn)在中小城市的房?jī)r(jià)普遍過(guò)萬(wàn),這樣高昂的價(jià)格超乎居民能承受的心理值。
③購(gòu)房的人正在減少
官媒數(shù)據(jù):80后總量約2.1億,90后約1.75億,10后約1.63億,主力購(gòu)房群一波少于一波。
另外,2022年起,我們首次出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng),且連續(xù)三年保持負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2024年出生人口相比2016年減少近50%,妥妥腰斬。
再者,城鎮(zhèn)超43%的家庭擁有一套以上房子,很多年輕人靠繼承都住不完,更何況現(xiàn)在的年輕人思維變化寧愿租房也不買(mǎi),需求大不如前,存量供給過(guò)剩,此背景下,房?jī)r(jià)的下行壓力可能更大。
.02王石的三大預(yù)測(cè)
看當(dāng)前形勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從?也許從王石在《財(cái)富》全球論壇和采訪中找到答案。
1、房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期
王石指出,房企盲目的高負(fù)債擴(kuò)張,許多已陷入債務(wù)危機(jī)和爛尾樓的困境,解決這些風(fēng)險(xiǎn)可能需要3-5年調(diào)整期,不會(huì)一蹴而就。
2、行業(yè)將迎來(lái)大洗牌
今明兩年房企將呈現(xiàn)兩極分化,負(fù)債率超過(guò)100%、過(guò)度擴(kuò)張的房企可能面臨被兼并、重組甚至淘汰出局,而那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè),才有機(jī)會(huì)存活下來(lái)。
不過(guò),優(yōu)勝劣汰,也是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段的必然經(jīng)歷。
對(duì)應(yīng)的好消息,房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”正在加速推進(jìn),保交付有希望了,目前全國(guó)750多萬(wàn)套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)交付,明年更多,進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。
3、對(duì)“軟著陸”持樂(lè)觀態(tài)度
在王石看來(lái),與日本直接刺破樓市泡沫不同,我們采取政策利好如降息、降首付、城中村改造等手段鼓勵(lì)置業(yè),用時(shí)間換空間,實(shí)現(xiàn)慢慢的軟著陸。
所以王石認(rèn)為,未來(lái)市場(chǎng)會(huì)逐步回歸健康的發(fā)展軌道。
.03普通人做好3個(gè)準(zhǔn)備
面對(duì)復(fù)雜的樓市變化,普通人要保持警覺(jué)和靈活應(yīng)對(duì),千萬(wàn)不要誤:
首先:保持理性,別著急
軟著陸可能意味著部分地區(qū)依舊“穩(wěn)中有降”,通過(guò)時(shí)間換空間,慢慢消化泡沫。所以別再想著房?jī)r(jià)能很快漲回去,特別是回到前幾年那種高點(diǎn),短期內(nèi)基本沒(méi)戲。
其次,房?jī)r(jià)越來(lái)越兩級(jí)分化
當(dāng)人口不再自然增長(zhǎng),大城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),也讓它對(duì)小城市更具虹吸效應(yīng)。但像北京、上海這樣的超一線城市,門(mén)檻實(shí)在太高了,于是就出現(xiàn)一種新的人口流動(dòng)趨勢(shì)。
比如,湖北人去武漢,陜西人去西安,四川人去成都或重慶……這些“新一線”城市越來(lái)越熱鬧,房?jī)r(jià)也相對(duì)更有支撐。反過(guò)來(lái),很多三四線小城市因?yàn)槿丝诹魇?,求萎靡,?dǎo)致房?jī)r(jià)跌幅大。
所以,如果你在三四線城市有多余的房子,建議可以考慮出手。趁現(xiàn)在一二線城市放寬買(mǎi)房限制,騰挪房產(chǎn),變負(fù)債為資產(chǎn)。
2、改善需求集中爆發(fā)
隨著持房成本越來(lái)越高,比如月供、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等。下行周期,更要大浪淘金,置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
首先被拋棄的是房齡很老的老舊小區(qū)。這種老房子隨著時(shí)間推移,質(zhì)量會(huì)越來(lái)越差,居住體驗(yàn)感糟糕。
其次,30層以上的超高樓。住著不接地氣,以后各種設(shè)備加重維修支出壓力,消防又難應(yīng)對(duì),一旦發(fā)生火災(zāi),救援困難。
未來(lái)大家更喜歡的房子,通常得滿足三點(diǎn):低密、改善,好物管?,F(xiàn)在很多住在超高層的明白人,已經(jīng)開(kāi)始往條件更好的多層洋房搬了。
總之,不管買(mǎi)房還是賣房,你真正要考慮的是錢(qián)放到哪里更保值?難道A股??
相比之下,房地產(chǎn)畢竟還是支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)系到千家萬(wàn)戶和整體經(jīng)濟(jì),從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,還是要有點(diǎn)信心?;蛟S這也是為啥房?jī)r(jià)雖然在跌,但成交卻在上升的原因。
特別聲明:以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布,本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.