最近幾年，越來越多的外地人去云南買房，成為當(dāng)前樓市購買的主力軍。 在全國樓市一片蕭條之際，為什么云南迎來這么多外地購房者呢？

實際上這就是房地產(chǎn)的價格擠出效益，這種效益通常伴隨人口遷移方向和經(jīng)濟增長速度而改變，當(dāng)大規(guī)模的人口遷移紅利在流入地基本結(jié)束，那返鄉(xiāng)潮、躺平潮之類的就回回返流出地，說到底，人類還是一個希望不那么牛馬生活的物種！

不信的話，你們回想下，你住的城市里（最好是一二線），是不是核心區(qū)位不斷被外地人買走，本地人向周邊區(qū)縣遷移啊，比如杭州的西湖區(qū)、濱江、上城區(qū)之類的核心位置，通常那些房價7-10萬那些房子，大部分都不是本地人買的，而本地人則都去了富陽、余杭、臨平、蕭山之類！

實際上這種情況放在全國、全球的區(qū)域圖上也是類似的！通常一二線城市改善乏力的，即會選擇去云南等地躺平式改善，美歐之類的拿著退休金又沒有太大改善能力的就去了東南亞，道理都差不多！不過要說不同的話，畢竟云南氣候、飲食、文化都不錯，也會有些有情懷的人在這里購置以度假、休閑、文旅、投資為主的房地產(chǎn)！

10月22日下午，云南省房地產(chǎn)市場加快回穩(wěn)向好新聞發(fā)布會在昆明海埂會堂舉行。發(fā)布會介紹，1-9月，云南全省商品房銷售面積約1449萬平方米，同比增長5.7%，連續(xù)6個月保持正增長，高于全國平均增速11.2個百分點，展現(xiàn)出云南房地產(chǎn)市場的韌性與活力。同時，“旅居云南”已具備一定的發(fā)展基礎(chǔ)，33縣市區(qū)將推進宜居試點建設(shè)，其中外地人在云南購買了4萬多套房，占全省銷量的比重達到了33.5%！

如果要我說，為何都去了云南買房，我覺得先有3點前置條件：（1）東南亞買房門檻提高、房價上漲過快，且房產(chǎn)稅等制度變化較大，外匯管制和CRS全球收稅模式下，對于國人而言比較不適應(yīng)?。?）情緒經(jīng)濟在全國流行，逐漸從Z世代影響到了70-80后人群，躺平成為了主流生活方式，且醫(yī)保改革后，看病實際上哪里都差不多了?。?）云南房價經(jīng)歷3年深度調(diào)整，2024年全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降11.4%，我記得好像是居全國末位，這就給了抄底客不錯的價格！

除此之外，我們再來聊聊云南特別之處！

云南 “四季如春” 的氣候優(yōu)勢具有全國稀缺性。昆明年均氣溫 15℃，夏季平均氣溫 20.5℃，較中東部地區(qū)低 6.6℃，冬季無嚴(yán)寒；西雙版納屬熱帶季風(fēng)氣候，冬季溫暖濕潤，吸引大量北方 “候鳥人群”。全省負(fù)氧離子濃度平均值達 2568 個 / 立方厘米，遠超 “非常清新” 標(biāo)準(zhǔn)，43 個縣獲評 “中國天然氧吧”。這種氣候條件對追求康養(yǎng)、避寒避暑的人群具有不可抗拒的吸引力，成為購房決策的核心驅(qū)動力。

其次，中老鐵路通車后，昆明至萬象實現(xiàn) “朝發(fā)夕至”，云南成為連接南亞東南亞的陸路樞紐。2025 年鐵路調(diào)圖后，省內(nèi)形成 “東西雙環(huán)” 旅游列車網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)麗江、西雙版納等熱門目的地，州市間直達動車覆蓋保山、臨滄等地，大大縮短旅行時間。航空方面，昆明長水機場航線覆蓋全球，高鐵與航空的無縫銜接，使云南 “說走就走” 的旅居模式成為現(xiàn)實，顯著降低了外地購房者的通勤成本。

其次，《云南省 “十四五” 健康服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，到 2025 年健康服務(wù)業(yè)增加值達 1800 億元，建設(shè)國際康養(yǎng)旅游示范區(qū)。政策支持下，大理、麗江等地形成 “文旅 + 地產(chǎn)” 模式，并且配套成熟的醫(yī)療資源，購房者既能享受旅居體驗，又可通過短租、民宿實現(xiàn)資產(chǎn)增值，部分熱門房源旺季月租金可達數(shù)千元。

我們再來看下房價和政策因素，相比海南的經(jīng)商和跨境需求的投資客，云南的投資客性價比特征更高！

2025 年昆明二手房均價約 9689 元 /㎡，大理 8690 元 /㎡，西雙版納部分區(qū)域總價 30 萬元即可入手一套小戶型。即使在核心景區(qū)，房價仍低于同類旅游城市，如三亞海棠灣房價普遍超 3 萬元 /㎡，而大理洱海周邊同品質(zhì)房源價格僅為其 1/3。這種性價比吸引了大量中產(chǎn)家庭將云南房產(chǎn)作為 “第二居所” 或投資標(biāo)的。

而且，云南2025 年出臺的 “省 7 條措施” 包括省級購房補貼、靈活就業(yè)人員公積金繳存放寬、境外人士購房便利化等，直接降低購房成本。部分州市如昆明、西雙版納推出 “購房落戶” 政策，為有子女教育需求的家庭提供解決方案。同時，全省推行購房 “一碼通辦”，從選房到過戶全流程線上化，明顯提升了交易效率。

而云南 “慢生活” 氛圍也算大部分人首選的核心，一二線都市人群牛馬半生后，云南似乎成為了“心靈解藥”。大理的文藝氣息、麗江的民族風(fēng)情、西雙版納的異域情調(diào)，滿足了人們對詩意棲居的向往。自由職業(yè)者、退休人群在此定居，既能享受低成本生活（月均消費約 3000 元），又能通過線上工作維持收入，形成 “數(shù)字游民” 新社群。這種生活方式的吸引力，使云南從單純的旅游目的地轉(zhuǎn)變?yōu)?“理想生活承載地”。

最后，我要提醒，盡管云南樓市熱度高漲，但需警惕高空置率與民宿過剩風(fēng)險。部分小區(qū)入住率不足 30%，旺季過后大量房源閑置；大理、麗江民宿數(shù)量超 3 萬家，同質(zhì)化競爭導(dǎo)致部分房源年收益不足 5%。

歷史上，海南、云南的房地產(chǎn)存在過多次泡沫化周期，投資時要注意價格！此外，房價過快上漲可能擠壓本地居民購房能力，引發(fā)本地居民的不滿，但外來人口涌入，通常能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，因此要注意平衡！

對于購房者而言，在享受云南美好生活的同時，也需理性評估投資風(fēng)險，尤其是照片和現(xiàn)實往往并不統(tǒng)一，選擇兼具品質(zhì)與潛力的項目，方能實現(xiàn) “詩與遠方” 的雙重價值。