上海城市更新進(jìn)程加速：59個(gè)項(xiàng)目、2100億投資背后的民生與發(fā)展邏輯

59個(gè)項(xiàng)目與2100億投資：解碼上海城市更新的速度與溫度

上海城市更新進(jìn)入快車道：民生改善與區(qū)域發(fā)展雙線并進(jìn)

從“拆改留”到“留改拆”：上海城市更新凸顯民生溫度

上海新一輪大規(guī)模更新啟動(dòng)：59個(gè)項(xiàng)目將如何改變城市未來？

一場(chǎng)規(guī)?？涨暗某鞘懈滦袆?dòng)正在上海全面展開。不久前舉行的2025年上海市城中村改造項(xiàng)目集中招商推介會(huì)，一次性推出了涵蓋10個(gè)轄區(qū)的59個(gè)重點(diǎn)改造項(xiàng)目，總占地面積接近3萬畝，前期改造投資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到2100億元。這筆巨額投入，約占上海2024年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資的15%，其力度與決心可見一斑。這不僅是簡(jiǎn)單的物理空間重塑，更是上海推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程。

與過去相比，本輪城市更新呈現(xiàn)出鮮明的“精細(xì)化”和“可持續(xù)性”特征。它不再局限于傳統(tǒng)的“大拆大建”，而是“留、改、拆”并舉，更加注重歷史風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)功能提升與民生改善的協(xié)同。根據(jù)《上海市“城中村”改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》，到2026年底，上海將全面啟動(dòng)符合條件的城中村整體改造項(xiàng)目；到2027年，這些項(xiàng)目將基本完成。這一清晰的時(shí)間表，為城市面貌的迭代升級(jí)按下了快進(jìn)鍵。

從空間布局看，改造的主戰(zhàn)場(chǎng)正向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。本次推介的59個(gè)項(xiàng)目中，除浦東北蔡、張江的個(gè)別項(xiàng)目外，絕大多數(shù)位于郊區(qū)。例如，嘉定區(qū)一舉推出14個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量為全市之最，這些項(xiàng)目均布局于“兩城兩區(qū)”核心板塊及嘉閔線等重要交通廊道沿線，涉及南翔、馬陸、江橋等多個(gè)街鎮(zhèn)。這種布局策略清晰地表明，更新改造與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、軌道交通規(guī)劃緊密銜接，旨在為郊區(qū)注入新的活力，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。

浦東北蔡、張江等區(qū)域的改造，則緊密結(jié)合了上海的核心產(chǎn)業(yè)功能。張江科學(xué)城的擴(kuò)容升級(jí)，需要更完善的配套居住區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施，城中村改造為此提供了寶貴空間。這種產(chǎn)城融合的導(dǎo)向，確保了更新項(xiàng)目不僅改善居住條件，更能激發(fā)區(qū)域的內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)從依靠“輸血”到具備“造血”能力的轉(zhuǎn)變。

在市中心區(qū)域，城市更新則展現(xiàn)出另一種“溫度”與“智慧”。由于可供大規(guī)模整體開發(fā)的土地稀缺，以“局部改造”、“原拆原建”和“零星舊改”為代表的有機(jī)更新模式成為主流。徐匯區(qū)天鑰新村（六期）的改造便是一個(gè)生動(dòng)案例。該項(xiàng)目通過“原拆原建”，將原有的9棟老舊樓房整合重建為4棟現(xiàn)代化新樓，不僅讓628戶居民實(shí)現(xiàn)了“拎馬桶”到獨(dú)立廚衛(wèi)的居住品質(zhì)飛躍，更關(guān)鍵的是實(shí)現(xiàn)了100%原址回搬，保留了原有的社區(qū)鄰里關(guān)系。這種模式在最大限度保障居民權(quán)益的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了土地資源的集約利用。

長(zhǎng)寧區(qū)對(duì)武夷路沿線部分老舊房屋啟動(dòng)的協(xié)議置換工作，以及黃浦、虹口、靜安等區(qū)持續(xù)推進(jìn)的零星舊改，都體現(xiàn)了中心城區(qū)更新從“拆”到“治”的理念升華。這些舉措針對(duì)的大多是“小梁薄板”房屋或非成套住宅，改造的核心目標(biāo)是補(bǔ)齊民生短板，提升消防安全和生活便利性，而非單純追求經(jīng)濟(jì)收益。這背后是上?！叭娓鎰e拎馬桶”的決心，是對(duì)城市歷史文脈的尊重，也是對(duì)原住民生活權(quán)的切實(shí)保障。

當(dāng)然，大規(guī)模的城市更新不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。“房票”制度的穩(wěn)步推進(jìn)，引導(dǎo)動(dòng)遷居民將安置資金定向用于購買商品房，有效助力了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。一方面，它為郊區(qū)新房市場(chǎng)帶來了切實(shí)的購買力；另一方面，市區(qū)部分具備潛在動(dòng)遷預(yù)期或適合動(dòng)遷戶購入的老舊小區(qū)，其市場(chǎng)價(jià)格也獲得了一定支撐。但需要清醒認(rèn)識(shí)到，本輪更新的核心目標(biāo)是民生改善與城市功能提升，而非刺激房?jī)r(jià)。政策設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)“造血”能力，意味著更新后的區(qū)域需具備長(zhǎng)期活力，其帶來的資產(chǎn)價(jià)值提升將是穩(wěn)健和可持續(xù)的。

展望未來，上海的城市更新將更加注重內(nèi)涵式發(fā)展。它與上?！笆逦濉币?guī)劃中強(qiáng)調(diào)的科技創(chuàng)新主線緊密相連——為前沿產(chǎn)業(yè)騰挪空間，為創(chuàng)新人才打造宜居環(huán)境。軌交沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊、歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)等將成為更新活力迸發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。

上海的城市更新，正走出一條特大城市可持續(xù)發(fā)展的新路徑。它既關(guān)注宏大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局，也悉心呵護(hù)微觀的民生幸福；既追求效率，也留存記憶。這場(chǎng)深刻的城市變革，不僅僅是樓宇的新舊更替，更是城市功能、人居環(huán)境、文化底蘊(yùn)的全面升級(jí)，為上海邁向卓越的全球城市奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。