一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬(wàn)元的房產(chǎn)，近日在某第三方拍賣(mài)平臺(tái)上以150萬(wàn)元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。這種“撿漏”的背后，是多家銀行正在加速推進(jìn)的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過(guò)線上平臺(tái)大量直接銷售房產(chǎn)。

而部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來(lái)自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無(wú)力還貸時(shí)，銀行通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租。業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤(pán)活資產(chǎn)的新選擇。

我只寫(xiě)深度分析，實(shí)際上這部分房子在金融上有統(tǒng)一術(shù)語(yǔ)：不良資產(chǎn)！而且由于風(fēng)控對(duì)損失的要求，其還不能直接打包扔市場(chǎng)，因此就變成了銀行直售，沒(méi)有中間商賺差價(jià)，實(shí)際上在金融市場(chǎng)里，有時(shí)候?qū)?gòu)買(mǎi)者而言不意味著便宜，但肯定放心！但對(duì)資產(chǎn)原始所有者而言，不一定能靠拖字訣延長(zhǎng)債務(wù)周期，但或許也避免了被5折以下低價(jià)清算，但有時(shí)這種關(guān)系也會(huì)隨著市場(chǎng)定價(jià)的錯(cuò)位和資產(chǎn)回籠的剛性要求，而會(huì)反過(guò)來(lái)，請(qǐng)記住這種便宜與否只是和市價(jià)比較，不意味著同業(yè)比較！

不過(guò)，傳統(tǒng)法拍房因成交率低（2025 年 6 月流拍率超 65%）、流程冗長(zhǎng)（平均耗時(shí)兩年以上），造成了越拖虧的越多的問(wèn)題算是被遏制了，因此現(xiàn)在的銀行轉(zhuǎn)而采用 “以物抵債” 策略的越來(lái)越多。

即：法院在法拍流拍后，裁定將房產(chǎn)直接過(guò)戶給銀行抵償債務(wù)，銀行再以市場(chǎng)價(jià) 7-8 折掛牌直售。舉個(gè)例子，某股份行一套市場(chǎng)估價(jià) 200 萬(wàn)元的房產(chǎn)，經(jīng)歷兩次流拍后以 150 萬(wàn)元抵債給銀行，隨后銀行通過(guò)阿里資產(chǎn)平臺(tái)直接銷售。這種模式既能縮短處置周期，又能提升債權(quán)回收率，成為當(dāng)下銀行主流選擇，畢竟金融行業(yè)都知道，風(fēng)險(xiǎn)不能被消滅，只能被轉(zhuǎn)移，日本的案例告訴銀行，逆市持有的周期成本，是一般機(jī)構(gòu)難以承受的！

從法理角度看，銀行這部分房子的來(lái)源無(wú)非有2種：

（1）個(gè)人房貸斷供房：

當(dāng)購(gòu)房者因經(jīng)濟(jì)壓力或房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致 “負(fù)資產(chǎn)”（房產(chǎn)價(jià)值低于剩余貸款）時(shí)，可能選擇停止償還月供，那么銀行就會(huì)通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行程序收回房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離后直接出售。

2025年半年報(bào)，有28家銀行披露了截至2025年6月末和2024年年末的個(gè)人貸款不良率。其中，僅3家銀行2025年6月末的個(gè)人貸款不良率較2024年年末有所下降，分別為江蘇銀行、興業(yè)銀行、平安銀行！

而國(guó)有六大行上半年的個(gè)人住房不良貸款率，則普遍上升 0.1-0.2 個(gè)百分點(diǎn)，部分的地方銀行如青農(nóng)商行房地產(chǎn)業(yè)不良率則是飆升至 21.32%，這些不良貸款對(duì)應(yīng)的抵押房產(chǎn)成為直供房的重要來(lái)源。蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)掛牌的 200 多套住宅，正是通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行開(kāi)發(fā)商智峰地產(chǎn) 4.6 億元債務(wù)獲得的。

（2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸抵債房:

第二大來(lái)源就是中小企業(yè)或個(gè)體工商戶以房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，若經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還，銀行同樣通過(guò)司法程序取得房產(chǎn)。這類房源占比顯著，尤其是逆經(jīng)濟(jì)周期的行業(yè)！

此外，部分銀行，已經(jīng)通過(guò)早期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提前介入違約案件，在借款人未完全喪失還款能力時(shí)協(xié)商收回房產(chǎn)，避免進(jìn)入冗長(zhǎng)的司法程序，這類資產(chǎn)通常產(chǎn)權(quán)清晰、瑕疵較少，是銀行直供房中的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

而且，銀行直供房的產(chǎn)權(quán)會(huì)通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行文書(shū)或抵債裁定完成過(guò)戶，完全歸屬銀行所有，與原房主的債權(quán)債務(wù)徹底剝離。購(gòu)房者可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)》，確認(rèn) “權(quán)利類型” 為 “國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) / 房屋所有權(quán)”，“取得方式” 為 “法院判決” 或 “抵債”。這種法律保障有效規(guī)避了法拍房常見(jiàn)的長(zhǎng)期租約、戶口遷移等風(fēng)險(xiǎn)，交易安全性顯著提升，因此，從金融市場(chǎng)角度而言，就具備了一部分溢價(jià)！

不過(guò)，銀行直供房的低價(jià)拋售，短期內(nèi)必然會(huì)對(duì)局部市場(chǎng)形成沖擊，尤其是集中掛牌的小區(qū)。

從新聞里我們就能看到，蘭州農(nóng)商行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)掛牌 200 多套房源，導(dǎo)致周邊二手房成交均價(jià)近 3 個(gè)月下跌 4.2%，部分業(yè)主主動(dòng)降價(jià) 5%-8%。但這種影響要看區(qū)域，通常核心城區(qū)受影響較小，比如蘭州城關(guān)區(qū)核心地段的直供房雖低于市價(jià) 12%，但周邊房?jī)r(jià)僅微降 0.8%。這一現(xiàn)象反映出遠(yuǎn)郊及非核心區(qū)域房?jī)r(jià)承壓顯著，而核心區(qū)因供需緊張抗跌性更強(qiáng)。

其次，法拍房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，銀行直供房與法拍房會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格博弈。直供房的低價(jià)策略可能進(jìn)一步壓制法拍房成交價(jià)，形成 “以價(jià)換量” 的市場(chǎng)格局，有時(shí)候極端案例可能會(huì)拉低市場(chǎng)同類資產(chǎn)估值。

最讓我關(guān)注的是，銀行批量拋售資產(chǎn)傳遞出風(fēng)險(xiǎn)出清信號(hào)，可能強(qiáng)化購(gòu)房者 “買(mǎi)漲不買(mǎi)跌” 的觀望心態(tài)，尤其是銀行大規(guī)模出清通常只是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)前期的特征，中期出現(xiàn)流動(dòng)性踩踏倒逼銀行資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，才是中期特征。

不過(guò)，當(dāng)下確實(shí)部分投資者看到銀行直拍，因擔(dān)憂資產(chǎn)貶值加速拋售二手房，形成 “越賣(mài)越跌” 的惡性循環(huán)。

我查了下新聞，近期齊齊哈爾龍沙區(qū)農(nóng)商行 9.9 萬(wàn)元起售的房源，導(dǎo)致周邊老破小成交周期從 3 個(gè)月延長(zhǎng)至 6 個(gè)月。但另一方面，直供房為剛需族提供了 “上車” 機(jī)會(huì)，成都購(gòu)房者以 83 萬(wàn)元拿下主城區(qū) 90 平住宅，比市場(chǎng)價(jià)省近 20 萬(wàn)元，這種 “撿漏” 案例也可能局部提振市場(chǎng)情緒，這也反映了當(dāng)下市場(chǎng)的前期特征，即”多頭不死，空頭不滅“！

最后，我個(gè)人感覺(jué)從金融風(fēng)險(xiǎn)角度，銀行通過(guò)直供房快速變現(xiàn)，不僅提升債權(quán)回收率，還能優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)于整體穩(wěn)定肯定是有好處的，畢竟我國(guó)的貨幣傳導(dǎo)主要是靠銀行，只要銀行安全，一切就沒(méi)問(wèn)題，因此這種模式可能成為未來(lái)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的常態(tài)化手段！

PS:購(gòu)買(mǎi)銀行直供房要注意什么，我做成表格了，便于你們收藏！