2.34%低息！萬科再找深鐵借16.66億，背后千家企業(yè)撐起產(chǎn)業(yè)帝國

大家好，我是聞叔！11月11日萬科公告獲大股東深鐵16.66億元低息借款，用來還債券本息，借款期限3年，利率才2.34%，比行業(yè)平均低不少，每年能省2600萬利息。

這波操作究竟是應(yīng)對短期債務(wù)壓力的“應(yīng)急補(bǔ)血”，還是鞏固產(chǎn)業(yè)生態(tài)的“戰(zhàn)略落子”？

上千家企業(yè)織就的產(chǎn)業(yè)護(hù)城河

萬科早已跳出傳統(tǒng)房企的單一開發(fā)框架，成長為覆蓋多元業(yè)態(tài)的綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

根據(jù)愛企查公開信息，萬科直接對外投資的企業(yè)數(shù)量接近150家，這些企業(yè)深耕深圳、重慶、天津等全國核心城市，業(yè)務(wù)觸角遍及置業(yè)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資三大核心領(lǐng)域，其中近120家企業(yè)至今保持正常開業(yè)狀態(tài)，持續(xù)為集團(tuán)創(chuàng)造穩(wěn)定收益。

通過多層股權(quán)穿透，萬科間接掌控的企業(yè)數(shù)量已突破千家，形成了一張覆蓋上下游的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，在資產(chǎn)運(yùn)營板塊，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”表現(xiàn)尤為亮眼。

根據(jù)萬科2024年財(cái)報(bào)披露，泊寓全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入37.02億元，同比增長7%，在租賃市場整體調(diào)整的背景下逆勢增長，以規(guī)模、效率和保障性租賃住房數(shù)量三項(xiàng)指標(biāo)位居行業(yè)第一。

截至2024年底，泊寓運(yùn)管長租公寓達(dá)26.24萬間，其中開業(yè)公寓19.12萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超5400家，通過數(shù)字化運(yùn)營實(shí)現(xiàn)95.6%的高出租率和89.8%的GOP利潤率，客戶滿意度達(dá)95%以上，續(xù)租率接近60%。

泊寓2024年管理房源中近48%為保障性租賃住房，新增數(shù)量達(dá)2.42萬間，通過與地方政府協(xié)作實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益與經(jīng)營效益的雙贏。

產(chǎn)業(yè)投資板塊同樣成果顯著，萬科旗下物流倉儲(chǔ)平臺(tái)萬緯物流2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.7億元，其中高標(biāo)庫收入21.3億元，冷鏈業(yè)務(wù)收入18.4億元，形成“高標(biāo)庫+冷鏈”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)格局。

除核心的物流與租賃業(yè)務(wù)外，萬科還通過旗下企業(yè)布局了酒店度假、食品、海外投資等多元業(yè)態(tài)，酒店板塊擁有瞻云、有熊等四大品牌，管理松花湖度假區(qū)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

食品板塊以生豬養(yǎng)殖為核心，探索餐飲和種植業(yè)務(wù)；海外業(yè)務(wù)已進(jìn)入美國、新加坡、英國等國家，在香港設(shè)有上市子公司萬科海外投資控股有限公司。

這些多元化業(yè)務(wù)并非孤立存在，而是形成了“開發(fā)端筑底+運(yùn)營端增值+投資端反哺”的閉環(huán)生態(tài)，構(gòu)成了萬科抵御市場波動(dòng)的核心韌性。

巨頭股東托底的融資優(yōu)勢

支撐起如此龐大的產(chǎn)業(yè)版圖，萬科的底氣源自其硬核的股東背景與穩(wěn)定的資本結(jié)構(gòu)。

作為一家成立于1984年5月的老牌企業(yè)，萬科法定代表人為郁亮，注冊資本高達(dá)109.95億元人民幣，其股權(quán)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“穩(wěn)定多元、戰(zhàn)略綁定”的鮮明特征。

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司作為第一大股東，與中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、香港中央結(jié)算有限公司等巨頭共同持股，形成了相互制衡又協(xié)同支持的股東生態(tài)。

這種股權(quán)結(jié)構(gòu)帶來的不僅是資本背書，更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)支持。

11月11日，萬科A通過深交所發(fā)布公告明確，第一大股東深鐵將提供不超過16.66億元借款，專項(xiàng)用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金及利息。

這一操作并非偶然，而是股東與企業(yè)長期戰(zhàn)略協(xié)同的體現(xiàn)：深鐵作為深圳國資核心平臺(tái)，與萬科的合作早已超越單純的股權(quán)關(guān)系，形成了“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式，萬科通過參與地鐵沿線物業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，深鐵則通過資本支持保障合作生態(tài)的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

在當(dāng)前房企融資環(huán)境依然緊張的背景下，這種“股東直接輸血”的模式堪稱稀缺。

多數(shù)中小房企面臨融資渠道收窄、融資成本高企的困境，而萬科憑借優(yōu)質(zhì)的股東資源，不僅避免了公開市場融資的不確定性，更獲得了成本可控的資金支持。

公告披露后，市場反應(yīng)積極，這也從側(cè)面印證了投資者對萬科股東背景與經(jīng)營能力的雙重認(rèn)可。

2.34%低息背后的資本紅利

如果說股東背景是萬科獲得借款的“敲門磚”，那么這筆借款的條款設(shè)計(jì)則彰顯了資本端對其資質(zhì)的高度認(rèn)可，其優(yōu)惠力度在當(dāng)前市場中實(shí)屬罕見。

根據(jù)公告約定，借款期限最長可達(dá)3年，這一周期為萬科提供了充足的資金調(diào)度空間，無需為短期償債壓力壓縮經(jīng)營投入，可更從容地將資金用于核心業(yè)務(wù)運(yùn)營與產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化。

借款利率按每筆提款日前一工作日全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減66個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行，當(dāng)前實(shí)際利率僅為2.34%。

這一利率水平不僅遠(yuǎn)低于中小房企6%以上的融資成本，即便與行業(yè)頭部企業(yè)相比也具備顯著優(yōu)勢，當(dāng)前多數(shù)優(yōu)質(zhì)房企的市場融資成本維持在4%以上，萬科此次借款利率與之相差近1.7個(gè)百分點(diǎn)。

簡單測算即可看出其中的資本紅利：按16.66億元借款本金計(jì)算，萬科每年僅需支付約4000萬元利息。

若按4%的市場平均利率計(jì)算，每年利息支出將超過6600萬元，這意味著萬科每年僅利息就能節(jié)省約2600萬元。

這筆“省下來的錢”并非小數(shù)目，足以支撐泊寓約7%的營收增長，或覆蓋萬緯物流近7%的運(yùn)營成本，形成“低成本資金→運(yùn)營優(yōu)化→收益提升”的正向循環(huán)。

這種利率優(yōu)惠并非憑空獲得，而是建立在萬科穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的信用評級基礎(chǔ)上。

作為長期保持“三道紅線”綠檔的房企，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率始終維持在合理區(qū)間，現(xiàn)金流管理能力行業(yè)領(lǐng)先，這種扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本面讓其成為資本端的“優(yōu)質(zhì)標(biāo)的”，也為其爭取到了稀缺的低成本資金。

頭部房企的穩(wěn)局之道

剝開層層表象，萬科這波操作的核心邏輯清晰可辨：以上千家企業(yè)構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)版圖為“壓艙石”，靠巨頭股東背書獲取低成本資金，再用節(jié)省的資本紅利反哺產(chǎn)業(yè)生態(tài)，形成“版圖支撐、資本賦能、版圖升級”的正向循環(huán)。

這一邏輯不僅解釋了16.66億低息借款的本質(zhì)，更揭示了萬科在行業(yè)分化加劇背景下的生存之道。

在產(chǎn)業(yè)端，萬科的多元化布局早已跳出“房地產(chǎn)開發(fā)”的單一維度，形成了抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的“產(chǎn)業(yè)集群”。

置業(yè)開發(fā)板塊夯實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)，泊寓與萬緯物流貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，酒店、食品、海外業(yè)務(wù)打開增長空間，這種“多點(diǎn)支撐”的結(jié)構(gòu)讓萬科在房地產(chǎn)銷售增速放緩時(shí)，依然能通過其他板塊的收益對沖風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)營收占比持續(xù)提升，成為集團(tuán)穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱。

在資本端，萬科的優(yōu)勢不僅在于低成本借款，更在于“股東資源+信用評級+現(xiàn)金流管理”的三重保障。

強(qiáng)大的股東背景提供了應(yīng)急資金支持，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況維持了良好的信用評級，而精細(xì)化的現(xiàn)金流管理則確保了資金使用效率，三者共同構(gòu)成了萬科的資本護(hù)城河。

這種優(yōu)勢在行業(yè)調(diào)整期尤為珍貴，讓萬科能夠在其他企業(yè)收縮戰(zhàn)線時(shí)，依然保有布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的資金實(shí)力。

說到底，萬科的穩(wěn)局之道，是“產(chǎn)業(yè)深度”與“資本溫度”的雙向奔赴。

上千家企業(yè)構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓其擁有了穿越周期的韌性；巨頭股東提供的低息資金，為其持續(xù)擴(kuò)張注入了動(dòng)力；而清晰的協(xié)同邏輯，則讓這兩者形成正向循環(huán)，最終鑄就了頭部房企的核心競爭力。

這或許就是萬科能在行業(yè)風(fēng)云變幻中始終穩(wěn)立潮頭的底層密碼，不是依賴短期市場紅利，而是靠實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)業(yè)布局和步步為營的資本運(yùn)作。

當(dāng)其他企業(yè)還在追求規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，萬科早已完成了“產(chǎn)業(yè)+資本”的深度綁定，當(dāng)行業(yè)面臨調(diào)整壓力時(shí)，這種綁定形成的競爭壁壘便愈發(fā)明顯。

讀懂了萬科的這波操作，也就讀懂了頭部房企在復(fù)雜環(huán)境中保持穩(wěn)健的核心邏輯：真正的強(qiáng)者，從來都是既要有“家底”，更要有“章法”。

信息來源：證券時(shí)報(bào)——萬科再獲深鐵不超過16.66億元借款

信息來源：證券日報(bào)——頭部房企發(fā)力盤活存量資產(chǎn)長租公寓市場持續(xù)擴(kuò)容

信息來源：新浪財(cái)經(jīng)——深鐵集團(tuán)向萬科提供16.66億關(guān)聯(lián)借款利率2.34%