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一、案情介紹

2023年10月15日，劉建國、李秀英（賣方）與趙志強(qiáng)、陳敏（買方）通過甲公司居間，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及多份補(bǔ)充協(xié)議，約定以565萬元出售其名下一號(hào)房屋（建筑面積59.53㎡）。

合同關(guān)鍵約定：

買方支付定金40萬元（已付20萬元）；

賣方應(yīng)于2024年3月26日前辦理解除140萬元銀行抵押；

雙方最晚于2024年4月12日前完成過戶；

若因買方原因?qū)е聼o法過戶，賣方有權(quán)解除合同，并按**總房款20%（113萬元）**主張違約金。

簽約當(dāng)日，雙方還簽署了一份《購房資格補(bǔ)充協(xié)議》，載明：買方暫無購房資格，承諾于2024年4月5日前取得，否則承擔(dān)違約責(zé)任。雖雙方稱未收到該協(xié)議，但均認(rèn)可簽名真實(shí)。

此后，因趙志強(qiáng)夫婦始終未取得購房資格，過戶無法推進(jìn)。賣方多次催促無果，于2024年4月20日送達(dá)《解約通知函》，并起訴要求：

確認(rèn)合同已于2024年4月20日解除；

支付違約金93萬元（定金20萬折抵）；

賠償評(píng)估費(fèi)1.4萬余元。

買方辯稱：賣方未按時(shí)解抵押構(gòu)成違約在先，且違約金過高，應(yīng)按《補(bǔ)充協(xié)議》僅付5%（28.25萬元）。

二、裁判結(jié)果

確認(rèn)雙方就一號(hào)房屋簽訂的全部合同于2024年4月20日解除；

買方支付賣方違約金73.45萬元（已付20萬元定金直接抵扣）；

買方賠償賣方評(píng)估費(fèi)14,214元；

注：法院未支持113萬或28.25萬任一主張，而是結(jié)合實(shí)際損失酌定73.45萬元。

三、法院說理

買方無購房資格是根本違約

《購房資格補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，買方承諾2024年4月5日前取得資格，但至解約日仍未取得；

其自身不具備交易主體資格，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。

賣方未解抵押不構(gòu)成免責(zé)理由

雖未在3月26日前解押，但已預(yù)約4月22日辦理，主觀無惡意；

更重要的是，在買方無購房資格前提下，解押與否不影響合同無法履行的結(jié)果；

故不能以此抗辯免除買方違約責(zé)任。

違約金按實(shí)際損失調(diào)整

賣方申請(qǐng)?jiān)u估，一號(hào)房屋在2024年4月20日市場(chǎng)價(jià)為468.56萬元，較合同價(jià)下跌近97萬元；

法院認(rèn)為：賣方簽約時(shí)已知買方無資格，自身亦有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判不足之責(zé)；

綜合過錯(cuò)比例，將違約金從113萬調(diào)減至73.45萬元。

四、律師提示

明知對(duì)方無購房資格仍簽約？風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)！

本案賣方因貪圖快速成交，接受“先簽約后等資格”模式，最終被法院認(rèn)定“自擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)”，違約金被大幅調(diào)減。切勿輕信“很快就能搞定資格”的口頭承諾。

《購房資格補(bǔ)充協(xié)議》是雙刃劍

雖可鎖定買方責(zé)任，但一旦簽署即視為賣方“知情同意”，未來主張全額違約金將受限制。建議設(shè)置更嚴(yán)格的履約保證金或縮短資格取得期限。

違約金不是寫多少就賠多少

即使合同約定20%，法院仍會(huì)結(jié)合實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅、雙方過錯(cuò)、履約準(zhǔn)備情況綜合調(diào)整。保留評(píng)估報(bào)告、溝通記錄等損失證據(jù)至關(guān)重要。

未解抵押≠違約在先

若因?qū)Ψ皆颍ㄈ鐭o資格、不付款）導(dǎo)致交易停滯，己方未完成附隨義務(wù)（如解押）通常不構(gòu)成根本違約。重點(diǎn)證明“你已準(zhǔn)備履約，是他拖累全局”。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在警示買賣雙方：購房資格是交易前提，任何“先簽后補(bǔ)”操作都蘊(yùn)含巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。建議在簽約前務(wù)必核實(shí)資格、設(shè)置合理退出機(jī)制，避免陷入“房沒賣成、錢也難追”的被動(dòng)局面。