保利（600048.SH）一次性掛牌12家子公司股權(quán)標(biāo)的，起拍總底價(jià)近23億元，這些子公司合作方均為碧桂園（02007.HK）。

無論規(guī)模大小，現(xiàn)時(shí)對(duì)民營(yíng)房企的信心，仍然像雞蛋殼一樣脆弱，如此規(guī)模合作“分手”，引發(fā)市場(chǎng)竊竊私語。

碧桂園倒是處變不驚，稱之為“項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，目的是確保項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果”。

此則回應(yīng)滴水不漏，積極向上，利益平衡，且沒有透露任何一絲絲言外之意。

過往幾年里，房企聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，旨在分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、資金壓力，找到一個(gè)合意的合作伙伴并不容易。

體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表里，合作方之間股權(quán)變更、并表轉(zhuǎn)換，亦是非常頻繁，加上一些明股實(shí)債的資金方，股權(quán)交易常常在隱秘之中就完成了。

也就是說，合作方“結(jié)婚與分手”，往往避免大張旗鼓，但無奈保利是國(guó)有企業(yè)，幾乎所有交易都要走公開招標(biāo)流程。

12家子公司股權(quán)擺上了北京產(chǎn)權(quán)交易所，此次分手才被市場(chǎng)所察覺。

仔細(xì)來看，12家子公司股權(quán)標(biāo)的總價(jià)值近23億元，其中只有5家起拍價(jià)超過1億元。再具體一點(diǎn)，常州和中山項(xiàng)目，兩家公司股權(quán)標(biāo)起拍價(jià)就接近15億元。

12家子公司對(duì)應(yīng)著12個(gè)項(xiàng)目，涉及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、重慶、三亞等區(qū)域，只有常州項(xiàng)目順銷中，南京項(xiàng)目處于尾盤狀態(tài)，其他項(xiàng)目均已售罄。

從公司所有者權(quán)益來看，有6家子公司超過了2億元，存在未分配利潤(rùn)或重大資產(chǎn)；有1家子公司所有者權(quán)益為負(fù)值，可能發(fā)生了超額虧損。

從控股方來看，12家子公司中，保利并表的有6家，其余為碧桂園并表或參股。

各個(gè)維度來總結(jié)，此次交易為保利主動(dòng)發(fā)起，碧桂園有優(yōu)先購買權(quán)，整體資產(chǎn)質(zhì)量并不差，涉及資金量不算大。

所以并不能看出什么重大信號(hào)，尤其是涉及民營(yíng)房企信心方面。

過往兩年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇債務(wù)危機(jī)，合作開發(fā)影響了融資、預(yù)售資金、利潤(rùn)等各個(gè)方面，提高項(xiàng)目權(quán)益成為共識(shí)。

2021年中，保利的少數(shù)股東權(quán)益1225.8億元，達(dá)到歷史最高值，到了2021年三季度末，保利少數(shù)股東權(quán)益數(shù)值下降至1184.8億元，首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)。

整個(gè)2021年里，碧桂園的少數(shù)股東權(quán)益數(shù)值，增速同樣放緩。去年多個(gè)合作伙伴暴雷后，碧桂園同樣接手了不少合作方股權(quán)。

正如碧桂園回應(yīng)所說，股權(quán)之間的騰挪，是為了項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)向好發(fā)展，應(yīng)該是雙方都能接受的結(jié)果。

保利也接手了碧桂園的股權(quán)。碧桂園在北京碧和信泰公司的股權(quán)，由合作方保利和首開股份接手，這是一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)項(xiàng)目。

如果要說有什么特殊信號(hào)，那就是保利確實(shí)退出了，絕大部分與碧桂園的合作項(xiàng)目，只保留了一些多方合作項(xiàng)目。

然后碧桂園是否有足夠的資金來接手，對(duì)于目前支持政策來看，這不會(huì)是一個(gè)大問題。

至于疲軟的銷售，對(duì)于所有房企都一樣，看空仍然彌漫著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。