我是紫沐，這是我第362篇日記。

網(wǎng)上很多人，對(duì)廣州樓市的未來太悲觀。

覺得下來這么多利好，都沒有大行情，證明廣州不行了。

我覺得不能這么想。

北上廣深，現(xiàn)在的市場情緒都不高。

你不能因?yàn)檫@，就說一線城市價(jià)值變低了，對(duì)買家沒吸引力了。

行情就像游戲，啟動(dòng)需要玩家。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)回暖還需要時(shí)間，老百姓的錢包豐滿還需要時(shí)間。

你得等玩家準(zhǔn)備好，載入完畢，樓市這輛大火車才能慢慢開起來。

保守估計(jì)，還得要半年。

那這期間干什么，取決于你未來想當(dāng)什么角色。

如果是當(dāng)個(gè)群眾，在旁邊看著火車跑，那可以盡情說風(fēng)涼話。

說它啟動(dòng)慢，說它年紀(jì)大，說它有污染，都行。

但如果想當(dāng)個(gè)乘客，讓火車載著向前跑，駛向新一輪國運(yùn)，那你得先買好票。

未來半年，市場節(jié)奏更多是買入的時(shí)機(jī)。

疊加年底，傳統(tǒng)的淘筍節(jié)點(diǎn)，從現(xiàn)在到春節(jié)前，都是很好的淘筍機(jī)會(huì)。

你別看自媒體一片哀鴻遍野，沒用的，全是為了流量。

真正下沉到真實(shí)市場，蠢蠢欲動(dòng)的人已經(jīng)越來越多。

特別是經(jīng)歷過幾次經(jīng)濟(jì)周期的，他們知道目前經(jīng)濟(jì)差只是暫時(shí)的。

相信國運(yùn)，相信經(jīng)濟(jì)會(huì)被修復(fù)。

也相信目前折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，價(jià)值在未來會(huì)被跟著修復(fù)。

可這種機(jī)會(huì)，就算明牌，也不是所有人都抓得住。

因?yàn)閺默F(xiàn)在到春節(jié)前，都是買入時(shí)機(jī)。

那些想要置換，但之前舍不得賣的，就被鎖住了，動(dòng)不了。

不割肉，沒人接；割肉，過不了自己那關(guān)。

咋辦？很難辦，這就是為認(rèn)知買單。

買上一套所犯的錯(cuò)誤，都會(huì)在賣出的時(shí)候，連本帶利償還回去。

老想著高拋低吸，光抄底好貨還不夠，還想把蟹貨賣高價(jià)的，也同樣逃不開市場教育。

所以相比于置換，我覺得未來半年，剛需買家的進(jìn)場契機(jī)還更足一點(diǎn)。

現(xiàn)在的市場，進(jìn)場門檻變低了，持有成本也變低了，貨源整體又充足。

你要是真有落地廣州的實(shí)際居住需求，不是那種搞投機(jī)的，這階段真很合適。

只是要注意兩點(diǎn)，產(chǎn)品和現(xiàn)金流。

買房換房這條路，第一套、第二套房有沒有買對(duì)，很重要。

這決定了你的基礎(chǔ)厚度。

買對(duì)了，基礎(chǔ)牢靠，甚至能直接從剛需房置換到改善房。

買錯(cuò)了，接盤郊區(qū)的弱勢產(chǎn)品，浪費(fèi)幾年時(shí)間成本不說，還可能虧本金。

樓市紅利，分化會(huì)越來越厲害。

現(xiàn)在才進(jìn)場的剛需，要是頭兩套房沒買對(duì)，很可能以后的游戲都和你無關(guān)。

因?yàn)槟切┠軡q的房子，你已經(jīng)夠不著了。

所以頭兩套，一定得買對(duì)。

地段優(yōu)先，盡量往核心區(qū)靠，這樣買是最穩(wěn)的。

如果確實(shí)拿不出那么多，只能買到廣州的非核心板塊，建議買新不買舊。

因?yàn)榉呛诵膮^(qū)的房價(jià)構(gòu)成，地段價(jià)值占比低，產(chǎn)品價(jià)值占比高。

而今年的新產(chǎn)品，在戶型新政的幫助下，對(duì)老產(chǎn)品基本是降維打擊的。

比如像新造這種，基本沒有配套價(jià)值和地段價(jià)值的地方，就是看產(chǎn)品說話。

那前兩年的新房8成實(shí)用率，現(xiàn)在的新房超100%，價(jià)格還差不多，因?yàn)闆]有漲價(jià)資本。

那你說，剛需會(huì)買誰？

前兩年買新造的全得站崗。

非核心區(qū)域，由于地段價(jià)值低，始終存在風(fēng)險(xiǎn)，是客觀事實(shí)。

畢竟你沒法預(yù)料，未來五年會(huì)不會(huì)又來個(gè)產(chǎn)品大迭代，現(xiàn)在的新品也被秒成渣。

但在有限的資源下尋求最優(yōu)解，非核心區(qū)目前的買房邏輯，買新不買舊依然是重點(diǎn)。

所以在產(chǎn)品這塊，盡量往核心靠，靠不了就盡量買新品。

還有一點(diǎn)就是現(xiàn)金流。

以前的樓市，房價(jià)幾年翻一倍，所以強(qiáng)調(diào)杠桿。

市場的聲音，是貸到就賺到。

三成首付得用盡，六個(gè)錢包得花完。

但黃金年代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在的樓市一波行情翻一倍很難。

加上經(jīng)濟(jì)大環(huán)境一般，和產(chǎn)品的二八分化。

剛需類產(chǎn)品，會(huì)更趨于回歸自住屬性。

所以現(xiàn)在買房最好留有備用金，留1-2年的月供，有能力最好留2年，是比較穩(wěn)的。

土地紅利依然存在，而充足的現(xiàn)金流，能保障你不會(huì)倒在黎明到來前。

買高質(zhì)量的房子，留好備用金，剛需買房做到這兩點(diǎn)，現(xiàn)在可以進(jìn)場了。

先這樣吧，關(guān)于置換的內(nèi)容，以后再寫。