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2024,廣州的房子會(huì)漲還是會(huì)跌

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我是紫沐,這是我第376篇日記。

樓市能不能起來(lái),相信是大家最關(guān)心的問(wèn)題。

因?yàn)楹墁F(xiàn)實(shí)的,沒(méi)人會(huì)和錢(qián)過(guò)不去。

要是能提前預(yù)判,就能控制買(mǎi)賣(mài)節(jié)奏,避免踏空或者及時(shí)止損。

那樓市接下來(lái)怎么走,其實(shí)也有參考信息。

我會(huì)盡量通俗地聊三個(gè)問(wèn)題:

1.操盤(pán)手給樓市定的目標(biāo)是什么?

2.為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo),操盤(pán)手會(huì)做什么?

3.我們?nèi)绾雾槃?shì)而為做決策?

只要把文章看完,今年該做什么就心中有數(shù)了。

2024樓市目標(biāo)

穩(wěn)中求進(jìn),以進(jìn)促穩(wěn),先立后破。

這十二個(gè)字,就是2024年,操盤(pán)手定的樓市目標(biāo)。

釋放途徑,是前段時(shí)間的住建局會(huì)議。

大家平時(shí)可以多留意住建局的對(duì)外風(fēng)向。

畢竟人家去年說(shuō)的幾個(gè)救市方向,包括降首付比例、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸、稅費(fèi)優(yōu)惠等等,基本都如期兌現(xiàn)了。

所以住建局說(shuō)出來(lái)的話(huà),比較有分量,要多關(guān)注。

而今年樓市的主旋律,我覺(jué)得是圍繞“立”字展開(kāi)的。

也就是如何把房地產(chǎn)真正扶起來(lái)。

就像會(huì)議中提到的:

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),因城施策,保交樓,滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求,穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)。

每一項(xiàng),對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)都是幫扶,沒(méi)有打壓。


為什么今年的主旋律不能是“破”呢?

我覺(jué)得雖然探索新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式,減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài),是未來(lái)肯定會(huì)走的路。

在會(huì)議里,也確實(shí)出現(xiàn)了“破”這個(gè)字眼。

但這里面有個(gè)先后順序的問(wèn)題。

目前經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度太高了,老百姓的資產(chǎn)70%都沉淀在房子里。

現(xiàn)在這環(huán)境,急急忙忙去“破”,不現(xiàn)實(shí)。

一旦資產(chǎn)貶值嚴(yán)重,引發(fā)大規(guī)模斷供潮,金融系統(tǒng)會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

所以先“立”,讓房地產(chǎn)軟著陸,靠房地產(chǎn)渡過(guò)這次難關(guān)。

后續(xù),再想辦法摸索新的經(jīng)濟(jì)模式,讓房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)慢慢脫鉤。

以時(shí)間換空間,會(huì)是操盤(pán)手最終的選擇方案。

所以至少明年,對(duì)樓市的態(tài)度還是“立”字當(dāng)頭。

當(dāng)然了,“破”的存在,也意味著炒房時(shí)代即將落下帷幕。

或者說(shuō),房產(chǎn)投資的門(mén)檻,在變得越來(lái)越高。

如果你的思維和認(rèn)知沒(méi)跟上,房子沒(méi)買(mǎi)對(duì),還盲目上杠桿。

那現(xiàn)在買(mǎi)房,就是作死。

2024樓市會(huì)有什么

為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo),我覺(jué)得今年樓市會(huì)有很多利好。

而且像之前文章寫(xiě)的,利好的形式會(huì)變,會(huì)從工具箱里拿新東西出來(lái)。

因?yàn)檫^(guò)去的2023年,救市頻率其實(shí)很高了。

放開(kāi)限購(gòu)、放開(kāi)限貸、降低首付成數(shù)、降存量房貸..

這力度放到以前,有些都能算是大招。

但樓市整體表現(xiàn),也是有目共睹的差勁。

全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額,仍然在往下掉。


這說(shuō)明不是力度的問(wèn)題,很可能是方向的問(wèn)題。

讓想買(mǎi)房的人能買(mǎi)房,這條路已經(jīng)走不通了。

讓想買(mǎi)房的人更便宜買(mǎi)好房,或許是更有未來(lái)的新道路。

所以降息,我覺(jué)得可以好好期待一下。

因?yàn)槠羾?guó)停止加息,給我們提供了降息的外部條件。

存款利率進(jìn)一步下降,則提供了內(nèi)部條件。

而明確要繼續(xù)貨幣寬松,來(lái)刺激經(jīng)濟(jì),等于提供了政策條件。

所以廣州今年利率步入3字頭,不是沒(méi)可能的。

看看隔壁佛山,首套利率已經(jīng)被干到3.8%了。


那除了降息,還有哪些工具會(huì)被拿出來(lái)?

住建局其實(shí)也給了提示:

1.強(qiáng)化保交樓

2.前兩套住房繼續(xù)給優(yōu)惠

3.推動(dòng)房改

關(guān)于保交樓,會(huì)議的原話(huà)是:加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,加快預(yù)售制改革。

這個(gè)方向,其實(shí)我在22年就專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)兩篇文章,有興趣可以自己去搜。

在民營(yíng)房企陸續(xù)爆雷后,預(yù)售制改革,我覺(jué)得是大勢(shì)所趨的一件事。

要是花光積蓄買(mǎi)房,還有血本無(wú)歸的可能。

誰(shuí)還會(huì)繼續(xù)相信房地產(chǎn)呢?

當(dāng)然,影響更大的,我覺(jué)得是后兩條。

首套和二套給優(yōu)惠,要怎么給。

我想無(wú)非是幾個(gè)地方:成數(shù)、利率、稅率。

更低的首付成數(shù),能讓那些現(xiàn)金流充裕,但手頭錢(qián)不多的人上車(chē)。

更低的貸款利率,能直接降低持有成本。

更低的個(gè)稅契稅增值稅,能降低摩擦成本,促進(jìn)市場(chǎng)的換房意愿。

這些工具都不是新玩意,我想重新搬出來(lái)難度不大。

相比之下,新一輪房改,更像個(gè)新工具,也更值得期待。

新一輪房改

新一輪房改的重點(diǎn),我覺(jué)得在兩方面。

一個(gè)是城中村改造,一個(gè)是保障房建設(shè)。

城中村改造從概念上不是新玩意,像廣州已經(jīng)推動(dòng)很多年了。

它的主要作用,是釋放購(gòu)買(mǎi)力和提升流動(dòng)性。

未來(lái)創(chuàng)新,更多也是對(duì)打法的探索,如何改造得更高效。

所以城中村改造,對(duì)廣州影響最大的,是那些極度依賴(lài)舊改的板塊。

比如海珠的中部和南部。

說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn),如果舊改的速度還像現(xiàn)在這樣。

高位接盤(pán)海珠創(chuàng)新灣板塊的苦主們,還得在山頂多掛幾年。

相比之下,保障房建設(shè)從概念到執(zhí)行,會(huì)顯得更劃時(shí)代,影響力也更大。

雖然以前不是沒(méi)有,但這些房子都有明顯的硬傷。

要么離市中心太遠(yuǎn),對(duì)剛需來(lái)說(shuō)工作通勤非常難受。

要么產(chǎn)品太拉跨,住進(jìn)去沒(méi)什么生活質(zhì)量可言。

而且保障房的整體數(shù)量,對(duì)比商品房還是太少。

這次房改,能不能把保障房的數(shù)量和質(zhì)量都提上來(lái),是值得期待的一件事。

當(dāng)然,我相信大家更關(guān)心的,是保障房對(duì)樓市的沖擊有多大。

會(huì)不會(huì)像空軍們說(shuō)的,從此房?jī)r(jià)如蔥。

還是像新加坡一樣,進(jìn)入雙軌制時(shí)代,商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始瘋漲模式。

其實(shí)操盤(pán)手對(duì)保障房建設(shè),有明確提出兩大目標(biāo):

一個(gè)是讓工薪階層居者有其屋,消除買(mǎi)不起商品房的焦慮。

一個(gè)是讓商品房回歸商品屬性,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

這么一來(lái),好像走新加坡的路可能性更高。

既能讓天天說(shuō)買(mǎi)不起房的有房住,又給商品房的漲價(jià)留足了空間。

但我覺(jué)得,我們不會(huì)完全復(fù)制新加坡模式。

至少在廣州,不會(huì)。

高端改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品,確實(shí)有走獨(dú)立行情的可能。

但剛需產(chǎn)品、剛改產(chǎn)品,我覺(jué)得會(huì)維持在相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格區(qū)間。

因?yàn)檫@么做對(duì)操盤(pán)手來(lái)說(shuō)更有好處。

先用便宜的保障房,把大量人才留在城市里。

而保障房就算優(yōu)化了,依然存在成本控制和地段限制的問(wèn)題,住著不會(huì)很舒服。

這時(shí)再用價(jià)格合理的剛需房,給人才一個(gè)摸得著的目標(biāo)。

會(huì)更利于他們“努力拼搏”,去置換房產(chǎn),給城市做貢獻(xiàn)。

至于改善產(chǎn)品、豪宅產(chǎn)品,對(duì)應(yīng)的是高凈值購(gòu)買(mǎi)力,這類(lèi)人群永遠(yuǎn)存在。

則大可以回歸商品屬性,放開(kāi)對(duì)價(jià)格的控制,還能為土地財(cái)政做貢獻(xiàn)。

最近越秀在廣州拍下的兩塊高價(jià)地,就是個(gè)好例子。

既順從了民意,又解決了困局,可謂一舉兩得。


總結(jié)

這次住建局會(huì)議,有這么一句話(huà):

房地產(chǎn)已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)入“好不好”的時(shí)代。

明顯大佬們也看到了,只有好房子,才能繼承房地產(chǎn)的金融屬性。

所以未來(lái)你家的房子,會(huì)漲還是會(huì)跌,和品質(zhì)息息相關(guān)。

已經(jīng)和時(shí)代脫節(jié)的,不符合時(shí)代審美的,會(huì)逐漸淪為普通的磚頭。

唯有核心資產(chǎn),有稀缺性、有競(jìng)爭(zhēng)力的資產(chǎn),才有繼續(xù)持有的必要。

所以不管是買(mǎi)房還是賣(mài)房,你都可以把品質(zhì),作為重要的判斷工具。

以房地產(chǎn)目前的體量,還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大影響力。

在能取代房地產(chǎn)的工具出現(xiàn)之前,操盤(pán)手的態(tài)度,依然會(huì)以“立”為主。

退一萬(wàn)步,在給家庭置換到至少一套核心資產(chǎn)前。

“破”這件事,其實(shí)和你沒(méi)什么關(guān)系。

你的精力,你應(yīng)該花時(shí)間琢磨的點(diǎn),是選籌。

因?yàn)楝F(xiàn)在的樓市,買(mǎi)對(duì),比什么時(shí)候買(mǎi),更重要。

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