前段時(shí)間，新世界發(fā)展行政總裁馬紹祥突然卸任了。

今年9月，鄭志剛辭任了新世界行政總裁的職務(wù)，原因很可能是引咎辭職，目前新世界面臨著虧損、負(fù)債高、現(xiàn)金流動(dòng)性緊張等問(wèn)題。

馬紹祥，2018年加入新世界旗下新創(chuàng)建集團(tuán)，三年時(shí)間讓歸母凈利潤(rùn)漲了6倍，2022年開(kāi)始進(jìn)入新世界擔(dān)任執(zhí)行董事，不久后，又升任為首席營(yíng)運(yùn)總監(jiān)。

鄭志剛辭任后，馬紹祥再度晉升，擔(dān)任行政總裁一職。

他是新世界歷史中第一位“外人”掌權(quán)。

馬紹祥的升遷堪稱(chēng)火速。這跟他在香港政商兩界強(qiáng)硬的背景有關(guān)，之前是香港發(fā)展局局長(zhǎng)、現(xiàn)任是深圳市政協(xié)委員，包括擔(dān)任港深創(chuàng)新及科技有限公司署理行政總裁。

有功、有威望、有背景，但馬紹祥只熟悉港深兩座城市。

今年以來(lái)，為了緩解資金壓力，新世界一直在拋售香港資產(chǎn)，8月來(lái)就賣(mài)了超過(guò)100億港元資產(chǎn)，部分內(nèi)地資產(chǎn)也轉(zhuǎn)移到周大福企業(yè)手中，這逐漸形成了一個(gè)布局：

重內(nèi)地，輕香港。

其實(shí)，新世界內(nèi)地業(yè)務(wù)一直由新世界中國(guó)負(fù)責(zé)，掌權(quán)的不是馬紹祥，而是黃少媚。

香港鄭裕彤家族“第三代”接班人鄭志剛上任之前，黃少媚從另一家香港四大家族郭得勝家族旗下地產(chǎn)平臺(tái)新鴻基地產(chǎn)跳槽過(guò)來(lái)。

2007年9月，富力、合景聯(lián)手拿下了珠江新城獵德地塊，標(biāo)志著從拆遷轉(zhuǎn)入到施工建設(shè)階段。獵德村舊改，拉開(kāi)了廣州舊村改造的序幕，至今仍是一個(gè)標(biāo)桿。

但地價(jià)46億元，總投資額高達(dá)100億元，當(dāng)時(shí)兩家廣州本土房企難以為繼。3個(gè)月后，新鴻基搭上了末班車(chē)，成為了參與獵德村舊改成員之一。

新鴻基成功入局獵德村舊改，離不開(kāi)這位西關(guān)小姐——黃少媚。

那個(gè)時(shí)代，背景或更強(qiáng)于實(shí)力，富力是一個(gè)典型案例，張力放下了廣州二輕局團(tuán)委副書(shū)記的鐵飯碗，決然下海掘金，接連包下了廣州一大批舊城、舊廠(chǎng)房拆遷項(xiàng)目。

一片老海珠，半邊屬富力。

新鴻基一進(jìn)入廣州舊改，就困在其中。

彼時(shí)，入局僅半個(gè)月時(shí)間，新鴻基因?yàn)槿谫Y方案沒(méi)能通過(guò)，導(dǎo)致33億元資金無(wú)法注入到獵德村舊改中，當(dāng)時(shí)正值金融風(fēng)暴。很多關(guān)于新鴻基的傳聞迅速在市場(chǎng)中傳開(kāi)：新鴻基有意退出獵德村舊改、項(xiàng)目拆遷停滯......

新鴻基、富力、合景都否認(rèn)了項(xiàng)目受到阻滯的消息，可直到2009年8月，獵德村才迎來(lái)破土動(dòng)工，等了差不多2年時(shí)間。

一年后，有了獵德村這個(gè)招牌，新鴻基很順利拿下另一個(gè)處在CBD位置的舊改項(xiàng)目：林和村舊改，用2年左右時(shí)間，完成了項(xiàng)目入市銷(xiāo)售。

在廣州舊改市場(chǎng)、港資開(kāi)發(fā)商眼中，黃少媚有了代表作。

她把這份經(jīng)驗(yàn)帶到了新世界中，與鄭志剛在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角核心城市，聯(lián)手開(kāi)疆拓土，除了推進(jìn)鄭志剛創(chuàng)建的K11購(gòu)物中心落地外，廣州、深圳兩城的舊改也是重點(diǎn)。

一舉拿下廣州、深圳8個(gè)舊改項(xiàng)目，荔灣山村、海珠南箕、增城大旺崗、龍崗188工業(yè)區(qū)改造單元、西麗新圍舊改......銷(xiāo)售貨值超過(guò)了800億元。

新世界是港資開(kāi)發(fā)商中，最看好內(nèi)地市場(chǎng)的一個(gè)。

差不多All in進(jìn)去了

獵德村、林和村舊改時(shí)，廣州舊村改造滿(mǎn)目瘡痍，之后，同樣是滿(mǎn)目瘡痍，黃埔大道一路向東，兩旁的建筑是很好的證明。

鄭裕彤家族的新世界也困在廣州舊改里，5個(gè)項(xiàng)目總投資360億元，卻基本沒(méi)有了新的進(jìn)展，鄭志剛也沒(méi)了“新世界”。

馬紹祥始終是一個(gè)“外人”，愿不愿意接下這個(gè)爛攤子，用結(jié)果可以反推。黃少媚成功上位，掌管著港內(nèi)兩地業(yè)務(wù)。

新世界的命運(yùn)，香港郭得勝家族深有體會(huì)。

上世紀(jì)90年代，在北京，郭氏家族建造了當(dāng)時(shí)堪稱(chēng)十大建筑之一的恒基中心。他還想在廣州復(fù)制一棟“恒基中心”。

對(duì)于當(dāng)時(shí)的廣州來(lái)說(shuō)，恒基兆業(yè)推進(jìn)的香港地鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行舊城拆遷舊改，理念太過(guò)超前了，受到了很大的阻力，主要來(lái)源于規(guī)劃。

恒基兆業(yè)在廣州舊改里，一困就是20余年。

90年代，恒基兆業(yè)在廣州老城區(qū)拿下了舊改項(xiàng)目地塊，包括越秀海珠廣場(chǎng)、海珠同福花苑、荔灣芳村立交等舊改地塊。

可到了2017年左右，恒基兆業(yè)已經(jīng)失去了耐心，把持有的舊改地塊相繼賣(mài)給了富力、碧桂園、奧園，留在手中的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，一個(gè)是海珠廣場(chǎng)的星寰國(guó)際商業(yè)中心，一個(gè)是海珠湖南端的“嶺南之門(mén)”。

星寰，一個(gè)典型案例，恒基兆業(yè)1992年拿到開(kāi)發(fā)權(quán)，2023年開(kāi)業(yè)。限高、容積率足足困住了恒基兆業(yè)31年。

其余項(xiàng)目，恒基兆業(yè)不是沒(méi)有努力過(guò)，比如芳村立交舊改地塊，2017年，它與碧桂園成立了廣恒指揮部，計(jì)劃建設(shè)為芳村站TOD項(xiàng)目，碧桂園也多次與廣州地鐵交涉，也沒(méi)有結(jié)果。

1999年左右拿的地，如今已有25年了，市場(chǎng)很難聽(tīng)到恒基的名字。

沒(méi)有重倉(cāng)的李嘉誠(chéng)，在“內(nèi)地大撤離”時(shí)，也把僅剩的一個(gè)廣州舊改項(xiàng)目廣州國(guó)際玩具禮品城舊改，賣(mài)給了佳兆業(yè)，2003年拿地、2004年首期爆賣(mài)，二三期卻陷入了長(zhǎng)達(dá)13年停滯時(shí)間。

按計(jì)劃，玩具城是要建成全球性集散中心，融合商貿(mào)、展會(huì)、物流、科研等多個(gè)環(huán)節(jié)。

想法越多，規(guī)劃越復(fù)雜，落地越難。

二三期規(guī)劃的變更，讓一期商鋪不滿(mǎn)，也讓李嘉誠(chéng)等不起了。李嘉誠(chéng)索性直接拋售拋售離場(chǎng)。

歷史總是出乎意料的相似，香港四大家族都曾踏入同一條河流：困在廣州舊改里。

不過(guò)，新世界仍在堅(jiān)持自己的選擇：“現(xiàn)在城市更新如火如荼進(jìn)行中，新世界中國(guó)也不會(huì)錯(cuò)過(guò)這樣的機(jī)會(huì)”。