文|大 何

當他們開始抓房子質(zhì)量，保交樓，取消公攤面積的時候，得牢牢記住，不是他們良心發(fā)現(xiàn)了，而是他們發(fā)現(xiàn)沒人買單了。

3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，將于今年5月1日起施行。

前不久備受關注的“層高不低于3米”的好房子要求，就來自這份標準。

新標準明確——

• 新建住宅建筑的層高提升為不低于3.00米；
• 每套住宅都有滿足日照標準的房間；
• 將現(xiàn)行要求規(guī)定的7層起設置電梯，提升為4層起就要設置電梯，每個住宅單元應至少設置1臺電梯。

不單單是這些，標準對房子在舒適性，適老化，信息化等方面也有很多規(guī)定。

一個問題是，國家為什么要這么快推出好房子的新標準呢？

低情商的說法就是文章開頭那段。

而高情商的說法，是為了實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的大目標。

回顧今年兩會，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫進政府工作報告總體要求，“止跌回穩(wěn)”成為2025年房地產(chǎn)工作的首要任務。

與此同時，“好房子”也第一次出現(xiàn)在政府工作報告中。

這么看，“好房子”的政策顯然是為了服務于前者的調(diào)控手段。

樓市調(diào)控新政策的出臺，其實是在加速市場分化。

事實上，當下有兩個趨勢已經(jīng)形成了。

第一個就是住宅的豪宅化，在新房市場，小面積、低總價的剛需房正在加速的收斂，取而代之的是大面積的、豪華裝修的、總價高的新房。

而各省推出來的新的住宅規(guī)范還在加速這一趨勢，從去年開始，包括江西、福建、深圳、天津都密集推出了第四代住宅的設計規(guī)范。

那這些規(guī)范對層高、對采光，甚至對飄窗臺的近身都做了更高標準的要求。

特別是高得房率這一點，是現(xiàn)在新一代住宅吸引居民購房的主打看點，100%以上得房率的新房越來越多。

這次好房子新規(guī)不僅要求四層以上住宅必須安裝電梯，還對隔音效果和室內(nèi)門洞寬度提出了更高標準。

這些看似新增的要求，其實不過是把過去高端社區(qū)和洋房項目里早已存在的做法標準化了，甚至有些條款反而放寬了對開發(fā)商的限制。

比如那些大院式社區(qū)和洋房住區(qū)，早就屬于事實上的高端住宅，現(xiàn)在只是把這些默認做法寫進了規(guī)范里。

一句話總結(jié)就是，未來上市的房子，即便同一價格面積設計，對現(xiàn)在的住房都是降維打擊。

而且這不是某一地的變化。

第二個趨勢是各地方新推的地塊都在被高溢價的拿。

最近一段時間，北京、杭州、成都地王頻出，不斷刷新拍地價格。

尤其杭州，樓面價從突破7字頭到突破8字頭（接近9萬元），只花了短短三天，成為全國樓面價第三高的城市，僅次于上海和北京。

我知道肯定有人說能有這個溢價，當然是因為人家地理區(qū)位好，是核心位置的核心資產(chǎn)，

但你要知道推什么地的背后，也代表著土地的供給方想要向市場推什么樣的產(chǎn)品。

比如杭州西湖區(qū)的這塊地王，容積率只有1.1，土拍的溢價率卻達到了驚人的115%。

這種政策導向的核心，就是要重新定義“好房子”的標準，讓新房市場和二手房市場加速分化。

中高收入群體的住房需求會被引導到新房市場，而普通家庭尤其是新市民的居住需求，則會更多依賴存量二手房。

一旦高端買家不再關注二手房，這類房子自然就炒不起來了，金融屬性也會逐漸剝離。

沒錯，政策確實要求止跌回穩(wěn)，但是這個止跌回穩(wěn)的方式可能和你想的不一樣。

好房子的得房率超過100%，裝修還上檔次，住著還舒適，

只要讓他們見過古德豪斯的好，他們自然會嫌棄自家剛需的小。

沒錯，這才是止跌回穩(wěn)的邏輯——誰有錢掙誰的。

說白了，未來的住房市場將分成兩個陣營：

1. 高端新房：這類房子供應量少但價格居高不下，主要面向高收入群體，普通人很難企及。
2. 剛需二手房：長期保持低價橫盤（實際可能因稅費和折舊緩慢下跌），基本失去增值空間，徹底回歸居住功能。

這種分化其實是件好事。

一方面，更多人能以更低成本解決住房問題；

另一方面，大家也不用再把買房當作唯一的投資手段。

畢竟房產(chǎn)投資門檻太高，之前還出現(xiàn)過深房理那樣的金融化風險，而金融資產(chǎn)投資門檻低、流動性好，更適合普通人。

當市場現(xiàn)狀徹底熄滅商品房的投資屬性時，作為商品的房屋，居住功能便成為購買者越來越重視的事情

當然，這個轉(zhuǎn)型過程中，那些前幾年高杠桿買房的人可能成為最慘的那批。

對于我們普通人來說，不用操心太長遠的事，但眼前能躲的坑可得留神。

比如說今年的新建商品房，規(guī)劃和建設標準都是舊的，你這邊買完，旁邊有可能就是換代的低容積率、高得房率的新房…

而在開發(fā)商的財務模型沒有根本改善的情況下，提高好房子的標準，無疑會在顯要部分增加產(chǎn)品成本。

這邊多了，那邊就要摳一點，那羊毛出在誰身上？

所以，不妨讓子彈再飛一會。

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