我是紫沐，這是我第440篇日記。

上篇文章（點(diǎn)擊回顧），有個(gè)觀點(diǎn)：

今年樓市，優(yōu)質(zhì)剛需盤(pán)很多，對(duì)剛需買(mǎi)家很友好。

而且后續(xù)會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)剛需盤(pán)出現(xiàn)，主要是兩個(gè)原因：

1.置換鏈條斷裂，剛需購(gòu)買(mǎi)力相比改善購(gòu)買(mǎi)力更充足。

2.小地塊比大地塊更好賣(mài)，土拍市場(chǎng)小地塊供應(yīng)變多。

所以未來(lái)剛需新盤(pán)的趨勢(shì)就是：

同價(jià)格，品質(zhì)更好。

同品質(zhì)，價(jià)格更低。

對(duì)剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，也算是時(shí)代紅利了。

這篇文章，簡(jiǎn)評(píng)幾個(gè)熱度比較高的剛需-剛改新盤(pán)。

分別是天河都薈、中交天翠、瓏岄上城、瓏曜上城和保利怡璟灣。

另外桂悅東曉、綠城馥香園、中建天鈺、熙悅江灣，之前點(diǎn)評(píng)過(guò)了，可點(diǎn)擊回顧：海珠瘋狂出牌，能帶飛廣州樓市嗎？

下面開(kāi)始正文。

珠江天河都薈

1.產(chǎn)品很不錯(cuò)

容積率2.0，足夠低密。

大花園+小高層+3.15米起步的層高，把剛需產(chǎn)品做出改善味道了。

得房率也高，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的是普遍超120%，72㎡能做到三房帶主套，全戶型標(biāo)配270°飄窗。

而且全屋精裝交付，帶中央空調(diào)和智能家電。

對(duì)比天河?xùn)|其他在售剛需-剛改新盤(pán)，產(chǎn)品力能排第一梯隊(duì)。

2.配套也不錯(cuò)，但有不確定性

剛需最注重的通勤，距離天河智慧城地鐵站，步行大概13分鐘左右。

通勤珠金琶，都能控制在40分鐘以內(nèi)。

商業(yè)有廣百?gòu)V場(chǎng)，這是整個(gè)智慧城板塊商業(yè)濃度最高的地方了。

而且都是已建成的商業(yè)，不用等，日常吃喝玩樂(lè)都能滿足。

但在學(xué)位這塊，不確定性比較強(qiáng)。

樓盤(pán)隔壁的學(xué)校地塊，原本規(guī)劃是建30班初中。

目前傳出的最新消息，是打算改成九年制小學(xué)+初中。

如果能改，能引入不錯(cuò)的教育集團(tuán)，那天河都薈的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，能躋身天河?xùn)|第一梯隊(duì)。

但要是不能，受限于智慧城板塊地段價(jià)值一般，競(jìng)爭(zhēng)力在天河?xùn)|只能算中游。

這里面，就有賭的成分。

3.目前的吹風(fēng)價(jià)，有點(diǎn)飄

天河都薈的吹風(fēng)價(jià)，最低4.2萬(wàn)起，高的可能會(huì)去到5字頭。

這個(gè)價(jià)，我個(gè)人覺(jué)得有點(diǎn)貴了，溢價(jià)比較重。

天河都薈的配套和產(chǎn)品，雖然放在智慧城是尖子生，但放在主城區(qū)，并不算拔尖。

而且智慧城板塊，說(shuō)直白點(diǎn)和主城區(qū)有點(diǎn)割裂。

客群大多以內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)力為主，輔以天河?xùn)|部分外溢購(gòu)買(mǎi)力。

目前市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，普遍在4萬(wàn)以下。

天河都薈就算品質(zhì)好，也很難撐得起這么高的溢價(jià)。

另外像152㎡，總價(jià)去到700多萬(wàn)。

700多萬(wàn)，廣州核心區(qū)都有很多貨可以挑了。

所以天河都薈的大面積，預(yù)計(jì)未來(lái)流通性比較弱，不建議高價(jià)接盤(pán)。

中交天翠

1.噪音問(wèn)題不可能避免

中交天翠的位置，直接貼著廣州環(huán)城高速。

雖然開(kāi)發(fā)商在降噪這塊花了很多功夫，也花了很大力氣做宣傳。

比如三層中空夾膠玻璃、建設(shè)高速隔音屏，以及園林綠植錯(cuò)層降噪。

但還是太近了，小區(qū)樓棟和高速之間的距離連100米都沒(méi)有。

噪音問(wèn)題，我覺(jué)得是完全沒(méi)法避免的。

其實(shí)看網(wǎng)上這么多軟文，里面大半篇幅都在寫(xiě)降噪，貓膩就很明顯。

所以對(duì)聲音敏感的，這個(gè)盤(pán)我覺(jué)得可以直接放棄。

入手之前，也可以多實(shí)地踩踩盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)感受下噪音程度能否接受。

2.產(chǎn)品不錯(cuò)，但配套一般。

中交天翠的打法，其實(shí)和現(xiàn)在很多剛需新盤(pán)一樣，就是在剛需價(jià)位做改善產(chǎn)品。

天翠有個(gè)優(yōu)勢(shì)，它園林非常大，綠地面積接近2萬(wàn)㎡，官方口徑是打造了7.2萬(wàn)㎡的公園配套。

加上一字型樓棟分布，通風(fēng)采光更好，視野也更開(kāi)闊，確實(shí)做出了改善感。

但在配套這塊，中交天翠其實(shí)沒(méi)什么好牌。

學(xué)位只有幼兒園配建，需要蹭隔壁綠城馥香園的學(xué)位，不夠穩(wěn)。

通勤，目前距離南洲地鐵站隔了一條河涌，要繞一圈才能上，步行坐地鐵不靠譜。

就算根據(jù)官方口徑，后期會(huì)有一條跨涌橋，距離也不近。

在通勤便利度這塊，遠(yuǎn)比不過(guò)隔壁的馥香園。

加上周邊沒(méi)啥商業(yè)，項(xiàng)目自身也不帶底商。

所以說(shuō)難聽(tīng)，這個(gè)盤(pán)是學(xué)鐵商都沒(méi)有的樓盤(pán)。

營(yíng)銷軟文除了寫(xiě)降噪，就是寫(xiě)交標(biāo)和園林，明顯也是挖不出什么亮點(diǎn)了。

除非價(jià)格特別筍，不然爭(zhēng)不過(guò)隔壁馥香園。

瓏岄上城&瓏曜上城

1.性價(jià)比都很高

廣州地鐵今年在剛需端進(jìn)步明顯，開(kāi)年這兩個(gè)項(xiàng)目都做得不錯(cuò)。

共通點(diǎn)是，200多萬(wàn)總價(jià)，能買(mǎi)到遠(yuǎn)超200多萬(wàn)的體驗(yàn)。

比如瓏岄上城，家門(mén)口電梯直達(dá)地鐵站，就能吸引很多剛需了。

這種設(shè)計(jì)，不能算首創(chuàng)。

但以前能有這種配套的，都是豪宅或者改善類產(chǎn)品。

一個(gè)200多萬(wàn)的剛需盤(pán)，能享受同款，算得上降維打擊了。

而且自帶商業(yè)、容積率低、花園大，110㎡及以上剛改戶型，甚至搭配了板樓和專梯專戶。

相比一些還藏著掖著的大開(kāi)發(fā)商，廣州地鐵是真的很上進(jìn)啊。

瓏曜上城也一樣，自帶4000㎡商業(yè)，近地鐵，學(xué)位更是引進(jìn)了九年一貫制廣外附。

而且前幾天隔壁地塊也被廣州地鐵拿下，后續(xù)連片開(kāi)發(fā)，配套會(huì)更成熟。

加上瓏岄上城和瓏曜上城，都采用了最新規(guī)的戶型，72㎡就能做三房帶主套，性價(jià)比很高。

和周邊老破二手房比起來(lái)，已經(jīng)不是一個(gè)維度的產(chǎn)品了。

2.增值能力有限

廣州地鐵這兩個(gè)盤(pán)，雖然自住很不錯(cuò)，但也有共同的缺點(diǎn)，就是天花板比較低。

瓏岄上城靠近老黃埔雙沙，離核心區(qū)域魚(yú)珠很遠(yuǎn)。

老黃埔未來(lái)規(guī)劃兌現(xiàn)的紅利，基本吃不到。

瓏曜上城也是，石碁本就不是番禺的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

加上這兩個(gè)盤(pán)，未來(lái)周邊還會(huì)有大量的新增供應(yīng)，沒(méi)啥稀缺性。

所以它們是真正意義上的自住盤(pán)，很適合預(yù)算不高，但對(duì)生活便利度有追求的真剛需。

但你以投資目的去買(mǎi)，虧錢(qián)幾乎是注定的。

保利怡璟灣

1.零飄窗值得期待

雖然有軟文把保利怡璟灣歸類為白鵝潭新盤(pán)，但地段其實(shí)就是花地灣。

距離萬(wàn)科理想花地、保利和頌這些樓盤(pán)，都不是太遠(yuǎn)。

配套這塊還算合格，距離坑口地鐵站和荔勝?gòu)V場(chǎng)，步行大概10分鐘左右。

學(xué)位方面，由于項(xiàng)目屬于東漖舊改，應(yīng)該會(huì)對(duì)口康有為教育小學(xué)。

綜合來(lái)看，學(xué)鐵商都比較穩(wěn)定。

比較值得期待的，是項(xiàng)目宣稱的零飄窗。

根據(jù)最新流出的戶型圖，其實(shí)飄窗位還是預(yù)留了不少。

就看看到時(shí)候開(kāi)樣板，是不是把飄窗全部砸掉。

如果是這種意義上的零飄窗，那后續(xù)新盤(pán)再跟進(jìn)，廣州樓市相當(dāng)于又卷死了一批老新盤(pán)。

在倒逼買(mǎi)家觀望這塊，廣州確實(shí)是有一套~

2.去化壓力不大

保利怡璟灣的產(chǎn)品力，對(duì)比目前頂流新盤(pán)，其實(shí)比較一般。

2T5的梯戶比，小樓盤(pán)，小花園，顯得有點(diǎn)太剛需。

跟天河都薈或者瓏岄上城，這種能把剛需產(chǎn)品做出改善感的樓盤(pán)，是沒(méi)法比的。

但看看去年的保利雅郡，還有今年的珠江印象，開(kāi)盤(pán)都賣(mài)得這么好。

說(shuō)明在新荔灣，學(xué)鐵商俱全的新規(guī)剛需產(chǎn)品，還是比較稀缺。

所以只要不作死，定價(jià)不要太離譜，感覺(jué)去化不會(huì)太難。