近日，上市房企業(yè)績密集發(fā)布，數(shù)據(jù)顯示，2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，超六成房企陷入虧損，行業(yè)平均凈利潤率跌至歷史低點。

以華潤、龍湖為代表的頭部房企，主動降低對于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，以高質(zhì)量發(fā)展模式重構(gòu)業(yè)務(wù)版圖，交出業(yè)績答卷。

行業(yè)發(fā)展亟待轉(zhuǎn)型

過去一年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式在多個頂層會議中均有出現(xiàn)。進入2025年，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，被寫入了《政府工作報告》，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正成為行業(yè)打破舊桎梏，煥發(fā)生命力的新動能。

中指研究院表示，在舊模式難以維持、政策倡導(dǎo)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，房企在堅持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)為群眾建設(shè)好房子，為消費者提供好服務(wù)的同時，持續(xù)聚焦自身細分優(yōu)勢領(lǐng)域，圍繞代建、綜合運營服務(wù)等賽道積極轉(zhuǎn)型升級，是探索新發(fā)展模式的重要路徑。

多年來，房地產(chǎn)行業(yè)從未停止對 “第二曲線”的探索。第二曲線的本質(zhì)，是在第一曲線到達極限之前，釋放出新的增長動力，維持整體業(yè)績與經(jīng)營的連續(xù)性。 “新增長點”不難理解，但兩個關(guān)鍵性的定語卻往往被忽略：其一是“連續(xù)性”。

在2018年，房地產(chǎn)曾掀起一陣布局“第二曲線”的熱潮，布局機器人、新能源汽車、足球、金融，其核心是將雞蛋放進不同的籃子，但并非是能夠與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)形成接力發(fā)展的轉(zhuǎn)換動能。

然而，過去兩年，房地產(chǎn)新房市場從巔峰時的18.19萬億的規(guī)模，先后降到了2022年的13.33萬億、2023年的11.67萬億，2024年的9.8萬億，幾近腰斬。整體體量的縮小，意味著尚未形成第二曲線的房企，構(gòu)建新盤面的難度正在加大，緊迫性急劇上升。

“第二曲線”的探索

由于房地產(chǎn)行業(yè)獨特的結(jié)算方式，房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營收、凈利潤等數(shù)據(jù)更多對應(yīng)了房企過往2-3年前的項目狀況。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至3月7日，在A股、港股房地產(chǎn)上市公司中，共有90家內(nèi)地房企預(yù)告2024年全年業(yè)績。統(tǒng)計顯示，在上述90家房企中，共有60家業(yè)績房企預(yù)虧，其中，33家連續(xù)虧損，有27家則是首次出現(xiàn)年報虧損。在這些企業(yè)之中，還能看到一些龍頭房企的身影。

伴隨市場受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結(jié)算周期，業(yè)績與市場的割裂感在逐漸消失，房企也有望在2025年實現(xiàn)利潤的筑底。

面對新的行業(yè)環(huán)境，房企為業(yè)績回升也在加速對于發(fā)展路徑的探索。梳理2024年盈利的房企，兩條發(fā)展路徑愈發(fā)清晰，一是由中海、綠城等為代表的房企，持續(xù)聚焦一線城市、高能級二線城市，在確定性最高的市場里減少市場波動的影響。

中海的投資策略是繼續(xù)聚焦于一線和部分強二線城市，同時積極關(guān)注機會型城市，具體會根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項目進行分析。在項目選擇上更聚焦于項目的確定性，包括現(xiàn)金流、現(xiàn)金利潤情況。2024年中海集團錄得營業(yè)收入1851.5億元，同比下降8.58%；股東應(yīng)占溢利156.4億元，同比下降38.95%，核心股東應(yīng)占溢利157.2億元。期內(nèi)毛利率為17.7%，較2020年下降約13個百分點。

綠城中國則深耕核心城市。據(jù)介紹，在2024年，綠城中國在“北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時權(quán)益進一步提升到79%，同比提升5個百分點。根據(jù)披露，綠城中國2024年營業(yè)收入約為1585.46億元，同比增長20.7%；股東應(yīng)占利潤約為15.96億元，較2023年的人民幣31.18億元下降48.8%。

另一方面，則是由華潤、龍湖等為代表的房企，加速構(gòu)建新的業(yè)務(wù)模式，經(jīng)營性業(yè)務(wù)正變得越來越重要。資料顯示，華潤的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)由經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)整合而成。2024年，華潤置地實現(xiàn)常性收入業(yè)務(wù)收入416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。利潤層面，貢獻了核心凈利潤103億元，同比增長8.2%，核心凈利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。

2024年，龍湖非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占比已超過20%，由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造組成的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，成為了集團整體收入、利潤、現(xiàn)金流的主要貢獻源。報告期內(nèi)，龍湖集團運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計實現(xiàn)收入267.1億元，同比增長7.4%，占比全集團總營收的21%。

實現(xiàn)“兩個轉(zhuǎn)換”

龍湖集團管理層表示，過去幾年，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，運營及服務(wù)航道成為集團收入、利潤及現(xiàn)金流的重要貢獻源。根據(jù)龍湖的計劃，在2028年，龍湖集團經(jīng)營性收入貢獻占比將達到50%。

作為行業(yè)中以安全穩(wěn)健著稱的企業(yè)，龍湖在收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的同時，還在進行債務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換。

在2024年度業(yè)績會上，龍湖管理層介紹了債務(wù)轉(zhuǎn)換“兩步走”的思路：其一，強化正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，減弱業(yè)務(wù)與高杠桿的捆綁，轉(zhuǎn)而以內(nèi)生動力驅(qū)動發(fā)展；其二，借助持有型物業(yè)，增加經(jīng)營性物業(yè)貸，拉長借貸年期、降低融資成本。

2024年，龍湖集團有息負債規(guī)模下降163億元至1763億元，在過去兩年累計壓降超過300億元，期末凈負債率為51.7%，下降4.2個百分點，資產(chǎn)負債率（剔除預(yù)收款）為57.2%，下降3.2個百分點，較3年前已累計下降10.2%。

根據(jù)時間表，預(yù)計在2025年末，龍湖的有息負債將下降到1400億元左右，在這之后，龍湖將成為整個行業(yè)為數(shù)不多，能夠把信用融資降到10%左右，而且還在健康發(fā)展的企業(yè)。

2024年財報不僅是一份業(yè)績公告，更是一份面向未來的宣言：房地產(chǎn)下半場的贏家，屬于那些在安全穩(wěn)健的基底之上，敢于打破路徑依賴的企業(yè)。龍湖等頭部房企，正以先行者的姿態(tài)，探索出屬于自己的新發(fā)展模式。