在溫州的房地產(chǎn)市場中，學(xué)區(qū)房一直是備受矚目的焦點。它不僅承載著家長們對孩子優(yōu)質(zhì)教育的殷切期望，也是投資者眼中具有特殊價值的資產(chǎn)。

然而，近年來，溫州學(xué)區(qū)房的走勢卻如同坐過山車一般，充滿了變數(shù)。

上午，一套擁有廣小+六中溫州頭部雙學(xué)區(qū)的皇家大廈法拍房流拍，而僅憑溫州市實驗小學(xué)學(xué)區(qū)的頭部學(xué)區(qū)房上田小區(qū)法拍房卻成了香餑餑。

同樣是老破大法拍房，為何有這不同的境遇。

皇家大廈位于鹿城區(qū)廣場路與府前街交匯處，東臨公安路,南臨鼓樓街，西臨府前街，北臨廣場路。附近生活配套醇熟，充滿老城煙火氣。施教區(qū)為廣場路小學(xué)、溫州實驗中學(xué)。

區(qū)位圖/來源百度地圖

該房源皇家大廈601室面積約140.68m2，起拍價375萬元，起拍單價約2.67萬元/m2，因無人出價流拍。

拍賣結(jié)果/來源阿里法拍

根據(jù)貝殼二手房顯示，該小區(qū)掛牌價約46774元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價是500-580萬不等，掛牌單價約3.6-4.1萬元/㎡左右。

來源貝殼

雖然本次法拍房的起拍價遠(yuǎn)低于二手房掛牌價，但仍因無人報名流拍。

而在去年3月，該小區(qū)一套建面約105m2房源吸引31人報名，最終成交總價560萬，成交單價5.31萬/㎡，溢價率達(dá)到了驚人的178%。

熱搶的原因是該房源起拍總價非常有誘惑力，201萬起，起拍單價約19083元/㎡，3萬多人圍觀，在開拍前就備受市場熱議。

來源阿里法拍

反觀今天這套房源，不僅房源面積大，價格上也缺乏誘惑力，最終流拍也在情理之中。不過，等到該房源二拍時，價格優(yōu)勢會有所凸顯。

上田小區(qū)位于鹿城區(qū)萬源路，施教區(qū)為溫州市實驗小學(xué)、南浦實驗中學(xué)錦繡校區(qū)（十九中）。少有的只憑借小學(xué)學(xué)區(qū)的頭部學(xué)區(qū)房。

該房源上田小區(qū)16幢401室面積約140.69m2，起拍價164萬元，起拍單價約1.17萬元/㎡，有5人報名并競價29輪，最終以203萬元成交，成交單價約14429元/㎡，溢價24%。交易稅費均由買賣雙方各自承擔(dān)。

拍賣結(jié)果/來源阿里法拍

小區(qū)以樓梯房為主，北側(cè)有兩幢高層住宅。16#位于小區(qū)中心位置，東鄰溫州第四幼兒園。

區(qū)位圖/來源百度地圖

房源內(nèi)部帶裝修，但裝修風(fēng)格老舊，部分區(qū)域裝修破損。

房源現(xiàn)狀圖/來源阿里法拍

根據(jù)貝殼二手房顯示，該小區(qū)掛牌價約33700元/m2，建面約140㎡的房源，二手房掛牌總價是280-380萬不等，掛牌單價約2-2.7萬元/㎡左右。

來源貝殼

今年上田小區(qū)成交的幾套大面積房源，成交總價在203-261萬不等，成交單價約1.5-1.8萬元/m2左右。

• 建面約133㎡，成交總價約232萬，成交單價約17415元/㎡；

• 建面約136㎡，成交總價約211萬，成交單價約15479元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價約216萬，成交單價約15683元/㎡；

• 建面約138㎡，成交總價約203萬，成交單價約14739元/㎡；

• 建面約142㎡，成交總價約261萬，成交單價約18351元/㎡。

因此，本次拍賣房源成交總價約203萬元，成交單價約14429元/m2，具有一定性價比的。

皇家大廈的流拍和上田小區(qū)的順利成交，表面看兩套老破大學(xué)區(qū)房有著截然不同的命運，實際上還是被價格拿捏。

皇家大廈雖有“廣小+六中”雙學(xué)區(qū)加持，但375萬元的高總價和建面約140㎡的大戶型面積抬高了購房門檻。而去年同小區(qū)小戶型（約105㎡）因低總價引發(fā)瘋搶，印證了市場對“價格敏感”的普遍心態(tài)。

反觀上田小區(qū)，即便僅憑實驗小學(xué)單項光環(huán)，但起拍單價低至1.17萬元/㎡，遠(yuǎn)低于市場價，性價比優(yōu)勢直接觸達(dá)剛性需求。

不過，隨著教育政策調(diào)整與房地產(chǎn)市場發(fā)展，溫州學(xué)區(qū)房的走向仍充滿懸念。

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