作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

“捂了那么久，為了賣(mài)五萬(wàn)一辛苦了”。

這是市場(chǎng)辣評(píng)即將6月21日開(kāi)盤(pán)選房的信義君御山匯瓏花園。

折價(jià)入市

實(shí)際上，市場(chǎng)之所以出現(xiàn)這樣的評(píng)價(jià)，最主要的原因是信義君御山匯瓏花園早就已經(jīng)獲批預(yù)售許可，硬生生拖了三年拖成了現(xiàn)房。

2022年年底營(yíng)銷(xiāo)中心就已經(jīng)開(kāi)放，主體就已經(jīng)建設(shè)到了25層左右。

但項(xiàng)目官宣2025年6月21日開(kāi)盤(pán)，既不是選擇在曾經(jīng)新房還算火熱的2022年，也沒(méi)有選擇市場(chǎng)階段性回溫的2024年年底。

更沒(méi)有選在傳統(tǒng)的“金三銀四”入市節(jié)點(diǎn)。

但是開(kāi)發(fā)商捂了這么久才選擇開(kāi)盤(pán)，卻對(duì)市場(chǎng)讓了很大一步。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)，信義君御山匯瓏花園2棟和8棟共438套93-99平住宅，備案單價(jià)區(qū)間52204—58913元/㎡，總價(jià)區(qū)間515.87—569.55萬(wàn)/套，僅給出約92折綜合折扣（認(rèn)籌98折，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天96折，準(zhǔn)時(shí)7天簽約98折）。

要知道，同板塊的新房如信義君御山居2022年6月23日獲批預(yù)售，備案均價(jià)約69769元/㎡，總價(jià)區(qū)間約560萬(wàn)~860萬(wàn)，但384套還剩18套未售罄；

和成金竹家園就更明顯了，2022年6月17日獲批預(yù)售許可，備案均價(jià)約61901元/㎡，總價(jià)區(qū)間約410萬(wàn)~652萬(wàn)，390套住宅還剩100套未售罄；

2024年供應(yīng)的云宸里，139套住宅，備案均價(jià)約59856元/平，總價(jià)區(qū)間約341萬(wàn)-725萬(wàn)，目前還剩余77套。

所以，市場(chǎng)評(píng)價(jià)是——5字頭的信義君御山匯瓏花園能賣(mài)出去就已經(jīng)不錯(cuò)了。

更重要的是，即使位置地段處于南山最核心地段的項(xiàng)目全城推介，讓出更多的優(yōu)惠也表現(xiàn)慘淡。

翰熙典居，備案均價(jià)約112417元/㎡，也要在開(kāi)盤(pán)后把折扣升級(jí)到約87折，折后單價(jià)約8.2萬(wàn)/㎡起，蓄客許久，全城轉(zhuǎn)介渠道配合，截至6月18日334套房才累計(jì)300多位登記凍資；

前海媽灣的灣啟紫荊府165套，備案均價(jià)約107138元/㎡，開(kāi)盤(pán)綜合折扣給到了約95折，也才99批客戶凍資認(rèn)籌，認(rèn)籌率僅58.9%。

這種超級(jí)核心的區(qū)位地段，在開(kāi)盤(pán)大力促銷(xiāo)優(yōu)惠的認(rèn)籌階段，還是遇冷了，那么位于龍崗坂田的信義君御山匯瓏花園市場(chǎng)還會(huì)買(mǎi)單嗎？

另外，需要注意的是，相比兩三年前，市場(chǎng)風(fēng)云變幻，已經(jīng)不是當(dāng)年的市場(chǎng)了。

不僅不如兩三年前的市場(chǎng)，進(jìn)入到5月，深圳樓市的交易行情也已經(jīng)不如三四月的市場(chǎng)。

曾經(jīng)的坂田板塊，巔峰期個(gè)別網(wǎng)紅小區(qū)市場(chǎng)估價(jià)給到了8萬(wàn)-11萬(wàn)/平。

比如信義嘉御山5期2021年1—7月分別成交三套約100平的戶型，成交總價(jià)區(qū)間在1035萬(wàn)-1200萬(wàn)，成交單價(jià)區(qū)間在10.35萬(wàn)-11.97萬(wàn)/平。

再比如佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)三期，2021年1—2月分別成交四套約88平的戶型，成交總價(jià)區(qū)間在705萬(wàn)-733萬(wàn)，成交單價(jià)區(qū)間在7.96萬(wàn)-8.21萬(wàn)/平。

如今信義嘉御山5期成交也只能去到7萬(wàn)左右一平，佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)三期成交只能維持在6萬(wàn)左右一平。

所以，即使坂田區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)乏力，但入市的新房一直都相對(duì)慘淡。而折價(jià)入市，也未必能讓市場(chǎng)真金白銀投票。

房間逼仄，居住感打折

市場(chǎng)波動(dòng)是一方面，選房結(jié)果最終還是購(gòu)房群體的實(shí)際考慮，比如交通、戶型、社區(qū)環(huán)境及氛圍、商業(yè)配套教育等。

作為現(xiàn)房，毫無(wú)疑問(wèn)是有一定優(yōu)勢(shì)的，所見(jiàn)即所得，能夠很直觀地實(shí)地考察項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層高度、采光通風(fēng)效果等，甚至可檢查墻面平整度、管道布局等隱蔽工程，避免因圖紙或沙盤(pán)展示與實(shí)際交付存在差異而產(chǎn)生糾紛。

即買(mǎi)即住，也規(guī)避了交付的風(fēng)險(xiǎn)。

但從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，信義君御山匯瓏花園相比其他同類(lèi)項(xiàng)目，有一定的短板。

比如小區(qū)的車(chē)位，項(xiàng)目1～8棟總戶數(shù)1682戶，但停車(chē)位合計(jì)1600個(gè)（包括地上+地下停車(chē)位）配比不足1：1。

對(duì)深圳很多人來(lái)說(shuō)，停車(chē)位緊張是不得不面對(duì)的日常難題。

因停車(chē)位不足引發(fā)的搶車(chē)位矛盾，甚至出現(xiàn)私裝地鎖、占用他人車(chē)位等影響社區(qū)和諧的不文明行為，并不少見(jiàn)。

比如環(huán)境噪聲方面，項(xiàng)目周邊城市界面一般，需要等待城中村的改造升級(jí)界面才會(huì)有比較大的提升。

并且北向由于近距離靠近平南鐵路貨運(yùn)線，實(shí)際火車(chē)過(guò)境存在低頻振動(dòng)的影響。

本地居民的實(shí)際反饋，鐵路帶來(lái)的噪聲影響，需要時(shí)間適應(yīng)。

比如交通方面，若十分依賴(lài)軌道交通出行，則可能超出步行的舒適范圍。

項(xiàng)目距離5號(hào)線楊美站、坂田站和10號(hào)線坂田北站雖然較近，但楊美站步行約1.5公里，坂田站步行約1.1公里，坂田北站步行約1.1公里，步行時(shí)長(zhǎng)都需要15分鐘以上。

比如梯戶比方面，信義君御山匯瓏花園2棟為2梯6戶，8棟為3梯6戶。

梯戶的配比，與公攤面積、得房率、電梯使用效率、戶型缺陷、居住密度、管道的鋪設(shè)等有著密不可分的關(guān)聯(lián)。

越高的梯戶比，就越影響居住的體驗(yàn)和使用便利性。

再比如戶型方面，飄窗較多（兩個(gè)衛(wèi)生間，主臥，次臥等都存在飄窗設(shè)計(jì)），次臥出陽(yáng)臺(tái)只出一半，實(shí)際算上飄窗得房率78%～80%，而銷(xiāo)售口徑得房率算上贈(zèng)送85%～93%。

2棟01戶型，其中一個(gè)臥室僅8平，有購(gòu)房者在實(shí)地看過(guò)樣板間后反饋——房間小，小孩學(xué)習(xí)連個(gè)書(shū)桌都放不下，床還得靠著飄窗才能擺得下。

要知道，如今市場(chǎng)上的新房，得房率已經(jīng)提升不少。

在建筑新規(guī)的背景下，算上飄窗、陽(yáng)臺(tái)等面積，綜合使用率不少已經(jīng)提升到95%以上。

所以，從實(shí)際居住出發(fā)，即使價(jià)格上相比過(guò)去的新房項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目戶型有一定的局限性。

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