價(jià)值回歸還是泡沫再起？

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杭州土拍火爆

杭州，給低迷已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一股超級(jí)熱浪。

6月27日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)高潮——

單日出讓6宗宅地，狂攬151億元，并一舉誕生4個(gè)板塊新“地王”。

細(xì)看下來(lái)，錢江世紀(jì)城樓面價(jià)5.45萬(wàn)元/㎡，刷新蕭山紀(jì)錄；未來(lái)科技城的樓面價(jià)3.01萬(wàn)元/㎡，能排進(jìn)杭州前十；運(yùn)河新城的樓面價(jià)4.12萬(wàn)元/㎡；湘湖的樓面價(jià)2.93萬(wàn)元/㎡。

其中，最受矚目的是錢江世紀(jì)城核心地塊，有12家房企報(bào)名，由金帝斬獲，成交樓面價(jià)54472元/㎡。一舉打破了2個(gè)月前保利項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)，成為錢江世紀(jì)城新地王。

這并非個(gè)例。往前看——

1月24日的杭州土拍中，經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，濱江集團(tuán)以總價(jià)54.56億元、樓面價(jià)6.48萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊。

3月25日，杭州奧體水電新村地塊，經(jīng)過(guò)72輪激烈角逐，最終被濱江集團(tuán)以總價(jià)52億元、樓面價(jià)7.74萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率69.86%競(jìng)得。

3月28日，蔣村板塊某地塊經(jīng)過(guò)102輪報(bào)價(jià)，由建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)34.34億元、樓面價(jià)8.80萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率115.39%斬獲，創(chuàng)下杭州樓面價(jià)新高。

算下來(lái)，杭州十區(qū)上半年累計(jì)成交68宗涉宅地，總成交金額1160億元，同比增長(zhǎng)96%，已接近2024年全年賣地金額（1169億元）。半年完成了全年的KPI！

如此猛的攻勢(shì)下，中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，杭州住宅用地出讓總金額為1160億元，超過(guò)北京（1005.6億元），躍居全國(guó)第一。

從樓面價(jià)看，上半年杭州的成交樓面價(jià)連破6萬(wàn)元/平方米、7萬(wàn)元/平方米、8萬(wàn)元/平方米，土拍成交樓面價(jià)僅次于北京和上海?？梢哉f(shuō)，過(guò)去半年杭州的土拍市場(chǎng)，沒有淡季，每個(gè)月都有“地王”誕生。

這不禁令人感到好奇，杭州樓市，發(fā)生了什么？

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“過(guò)山車”

綜合來(lái)看，大體有幾方面原因。

一來(lái)今年上半年杭州拿出的地塊，都還不錯(cuò)，房企很有動(dòng)力拿地。二來(lái)新的計(jì)容新規(guī)增加了實(shí)際可售面積，也讓房企們蠢蠢欲動(dòng)。

還有一個(gè)原因，頭部房企拿地進(jìn)一步聚焦核心城市。數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出讓金占全國(guó)比重高達(dá)66%。北京、上海、深圳、杭州、成都等地成為必爭(zhēng)之地。

回看過(guò)往，杭州也是中國(guó)樓市的“頂流”。

2015年之后，高度寬松的貨幣政策疊加棚改的貨幣化安置，讓房地產(chǎn)迎來(lái)了罕見的大牛市。隨后幾年，杭州樓市開始限價(jià)、搖號(hào)。這客觀上帶來(lái)了一二手房的價(jià)格倒掛，形成了極大的套利空間，杭州人買房的熱情也被徹底激發(fā)。

2019年，杭州土地市場(chǎng)全年出讓土地275宗，總面積903.1萬(wàn)方，總成交金額2677.4億元。這個(gè)成交金額創(chuàng)下歷史新高，也讓杭州在2018年之后再度成為全國(guó)第一。

更夸張的事情出現(xiàn)在2020年，杭州一個(gè)叫“遠(yuǎn)洋西溪公館”的樓盤——

6萬(wàn)多人搶959套房。

據(jù)說(shuō)因?yàn)槿藬?shù)太多，預(yù)售登記開始沒多久，登記系統(tǒng)直接崩潰，開發(fā)商只能把營(yíng)銷中心搬到附近的一個(gè)網(wǎng)吧里。

盡管在那之前，杭州已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)30多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，但罕見的“6萬(wàn)人搖”還是讓全國(guó)人民開了眼。

那時(shí)候，杭州的未來(lái)科技城板塊，兩年漲幅達(dá)到154%，部分樓盤一度賣到近8萬(wàn)元/㎡，而且購(gòu)房者們認(rèn)為還能漲——

漲到10萬(wàn)/㎡沒問題。

你很難想象，杭州的有些二手房，一度賣到15萬(wàn)/㎡以上。彼時(shí)人們感嘆，杭州雖然是二線城市，但房?jī)r(jià)已經(jīng)和一線看齊。

但過(guò)去兩年，杭州樓市的這把火逐漸熄滅。那些8萬(wàn)多一平的房子，降到7萬(wàn)、6萬(wàn)、5萬(wàn)，甚至4萬(wàn)，直接腰斬。

這樣的趨勢(shì)同樣體現(xiàn)在租房市場(chǎng)。根據(jù)杭州房叔的數(shù)據(jù)，2023年3月份的時(shí)候，杭州租賃市場(chǎng)價(jià)格下跌幅度達(dá)到13.49%，跌幅排在全國(guó)第二。與此同時(shí)，杭州的平均租金也從75元/㎡驟降到63元/㎡。

那時(shí)候，亞運(yùn)會(huì)熱情似火，杭州樓市卻冷若冰霜，“金九銀十”也啞火了。

更讓人心憂的是高企的庫(kù)存。杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年9月杭州市區(qū)（含臨安、富陽(yáng)）的二手掛牌量已達(dá)到12.85萬(wàn)套，同比增加了22.47%。彼時(shí)，“杭房數(shù)據(jù)”更是統(tǒng)計(jì)出了一個(gè)夸張的數(shù)字——

杭州全市二手房庫(kù)存，已超過(guò)27萬(wàn)套。

這是什么概念？資料顯示，在2018年以前，杭州二手房的掛牌量，大約是2.5萬(wàn)套。也就是說(shuō)，僅僅五年時(shí)間，杭州二手房的庫(kù)存——飆升了10倍！

按一個(gè)月賣7000套來(lái)算，要消化掉杭州的二手房庫(kù)存，需要整整38個(gè)月。而行業(yè)公認(rèn)的庫(kù)存警戒線，一般是12個(gè)月。

高價(jià)買下的房子縮水了，又趕上裁員，當(dāng)時(shí)杭州的碼農(nóng)們，心里拔涼拔涼的。

如今，杭州樓市重現(xiàn)復(fù)蘇跡象，碼農(nóng)們估計(jì)要?dú)g呼了。

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杭州的變局

碼農(nóng)們的心態(tài)波動(dòng)背后，是杭州依賴樓市的現(xiàn)實(shí)。

杭州是居民資產(chǎn)負(fù)債率最高的城市之一。2022年的時(shí)候，杭州居民杠桿率約139.7%，排在第一位。在這其中，房子是大頭。公開數(shù)據(jù)也顯示，2017年到2020年，杭州土地財(cái)政依賴度分別為143%、134%、140%、125%。

▲圖源：城市財(cái)經(jīng)

而過(guò)去幾年，撐起杭州樓市的，除卻整體環(huán)境，主要是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。

一個(gè)經(jīng)典的例子是，阿里巴巴入駐杭州濱江之前，本地市民是“寧要西湖一張床，也不買濱江一套房”。但阿里進(jìn)來(lái)后，濱江地區(qū)的房?jī)r(jià)早已站上杭州的第一梯隊(duì)。還有2020年，螞蟻集團(tuán)傳出要上市的消息，最興奮的除了螞蟻員工，還有杭州的房產(chǎn)中介。

大批拿著高薪的碼農(nóng)，把杭州房?jī)r(jià)推到了新的高峰。

但這幾年，隨著互聯(lián)網(wǎng)的集體落寞，支撐杭州樓市的關(guān)鍵要素正在發(fā)生變化。

遙想多年前，杭州經(jīng)濟(jì)的支柱一度是旅游業(yè)。21世紀(jì)以來(lái)，隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，杭州又成了“互聯(lián)網(wǎng)之都”。但少有人知道，杭州的制造業(yè)其實(shí)也不弱。

翻開杭州的制造企業(yè)名錄，機(jī)械重工、化工材料、汽車工業(yè)、電子通信和半導(dǎo)體、儀表儀器、電氣、家電等領(lǐng)域，都有著不少的代表企業(yè)。

當(dāng)然，和傳統(tǒng)的工業(yè)強(qiáng)市相比，杭州的短板也非常明顯：行業(yè)分散、產(chǎn)業(yè)集中度低。

意識(shí)到這個(gè)問題后，杭州走了兩條路：打造產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)制造企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

從南部的濱江、蕭山，到城北的半山、臨平，從城西的未來(lái)科技城，到城東的錢塘新區(qū)，都能看到產(chǎn)業(yè)集群的影子。依托已有的互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)，杭州的數(shù)字化升級(jí)更是走在了前列。

今年初，《黑神話：悟空》橫掃全球游戲圈，DeepSeek大模型讓硅谷顫抖，宇樹科技的機(jī)器狗在春晚扭起東北大秧歌……杭州用六家硬核科技企業(yè)掀起了一場(chǎng)東方風(fēng)暴：

DeepSeek、強(qiáng)腦科技、宇樹科技、云深處科技、游戲科學(xué)、群核科技。

值得一提的是，“六小龍”的創(chuàng)始人大部分不是杭州人，但他們紛紛選擇了在杭州創(chuàng)業(yè)。

往深處看，這離不開杭州的獨(dú)特氛圍：包容失敗。一位投資人曾透露：“杭州創(chuàng)投圈有個(gè)潛規(guī)則——連續(xù)失敗三次的創(chuàng)業(yè)者估值更高，因?yàn)樵囧e(cuò)經(jīng)驗(yàn)?zāi)鼙荛_80%的坑”。

沿著這些路，相信杭州能早日擺脫“地產(chǎn)魔咒”，進(jìn)入新階段。