上回書(shū)說(shuō)到，5年來(lái)隨著城市發(fā)展、人居需求的升級(jí)以及樓市的不斷進(jìn)階，。

事實(shí)上除此之外，西安有一類(lèi)產(chǎn)品在這幾年不僅是戶型占比增加，同時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)劃也是在飛速進(jìn)階，那就是建面200㎡左右的大平層產(chǎn)品。

5年占比翻倍

9區(qū)域在售200㎡戶型

這兩年，提到建面約200㎡的大平層，很多人可能會(huì)脫口而出金茂、招商、星河灣等等，但對(duì)比曾經(jīng)的西安樓市，200㎡左右的戶型可以稱得上是“稀缺品種”。

數(shù)據(jù)端擁有更直觀的體現(xiàn)，西安200㎡以上戶型的成交市場(chǎng)份額從2020年的不足5%，到2024年占比已經(jīng)接近10%。

而根據(jù)我們（公眾號(hào)：四海為家）針對(duì)目前西安推售房源的信息來(lái)看，有200㎡戶型釋放的項(xiàng)目盤(pán)次占比已經(jīng)在15%。

結(jié)合今年已推售+價(jià)格公示的項(xiàng)目信息，目前西安共計(jì)有19盤(pán)規(guī)劃200㎡戶型。

其中曲江自然是一騎絕塵以6盤(pán)的占有量遙遙領(lǐng)先，上半年的曲江金茂府、金茂璞逸東方、華發(fā)璟宸賦等，為曲江貢獻(xiàn)出較高成交量的同時(shí)，200㎡以上戶型供應(yīng)占比也達(dá)到了68.2%。

高新上半年共計(jì)推售盤(pán)次33次，其中6盤(pán)次包含200㎡以上供應(yīng)，就房源占比來(lái)看，200㎡以上戶型供應(yīng)占比達(dá)到11.38%。

排名第三的區(qū)域是浐灞國(guó)際港，其中港務(wù)+浐灞共計(jì)有3盤(pán)規(guī)劃了200㎡以上的戶型。能看到隨著港務(wù)招商西安璽47天創(chuàng)造四開(kāi)四罄的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，再加上區(qū)域的改善化趨勢(shì)逐漸上升，接下來(lái)或許也會(huì)有房企規(guī)劃200㎡左右的主力戶型。

當(dāng)然，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)講在買(mǎi)這類(lèi)項(xiàng)目的時(shí)候也要注意，這些規(guī)劃200㎡以上的戶型產(chǎn)品中，有項(xiàng)目是140㎡±-200㎡±，也有200㎡左右起步的住宅。

二者相比，居住圈層、產(chǎn)品規(guī)劃以及生活方式均有不同。140㎡±-200㎡±的社區(qū)，多定位中高端改善，對(duì)于改善客群的覆蓋面更廣；而200㎡左右則改善的更純粹，圈層粘性更強(qiáng)，這就導(dǎo)致未來(lái)社區(qū)配套如會(huì)所等功能的使用同頻。

因此對(duì)于關(guān)注200㎡左右戶型的購(gòu)房者，要考慮你是想「買(mǎi)一套大房子」，還是「買(mǎi)一種高端生活方式」。

尺度感+場(chǎng)景適配

西安200㎡特點(diǎn)明顯

200㎡戶型的住宅占比增高之外，需要注意的還有在不斷進(jìn)階的生活理念以及住宅新規(guī)的落地下，這些戶型的多方面升級(jí)。

我們（公眾號(hào)：四海為家）也找到了找到了前幾年的200+㎡戶型圖，和目前西安熱銷(xiāo)的200+㎡戶型進(jìn)行對(duì)比，相較于前幾年200+㎡戶型以“面積大”為特點(diǎn)，如今的200+㎡戶型設(shè)計(jì)中增加了更多“互動(dòng)場(chǎng)景”，同時(shí)在新規(guī)的影響下，層高加深讓生活的享受指數(shù)直線上升。

先來(lái)看兩個(gè)前幾年的200+㎡戶型圖，這兩個(gè)項(xiàng)目分別位于高新和曲江，從戶型的設(shè)計(jì)來(lái)看，相較于前幾年小面積的戶型設(shè)計(jì)，除了房間數(shù)量增加，就是各個(gè)空間的面積增大。

你看，戶型1臥室A如果用作主臥，則沒(méi)有獨(dú)立私屬的衛(wèi)生間，雖然臥室C配備衛(wèi)生間，但臥室尺度不大，在今天看來(lái)一些設(shè)計(jì)確實(shí)雞肋。

再看戶型2，78㎡左右的餐客一體確實(shí)不錯(cuò)，但廚房與餐廳的規(guī)劃，也是讓做飯-端菜-吃飯-洗碗的路途遙遠(yuǎn)了不少。再加上規(guī)劃的臥室B+C，雖然可以理解是解決很多家庭男女主人生活休息習(xí)慣的不同而設(shè)計(jì)，但這個(gè)空間實(shí)在是不敢茍同。

其實(shí)現(xiàn)階段也有部分200+㎡戶型在設(shè)計(jì)中考慮到了這點(diǎn)，例如招商西安璽建面約226㎡的戶型。

丨招商西安璽226㎡戶型圖

南側(cè)兩間臥室后期其實(shí)也可以做成類(lèi)似分床不分房的設(shè)計(jì)，但這么規(guī)劃下來(lái)就合理了很多，此外結(jié)合不同家庭需求，這兩個(gè)臥室也可以進(jìn)行多種規(guī)劃設(shè)計(jì)。

生活場(chǎng)景的適配，呈現(xiàn)的是一種生活情緒也是一種生活方式，比單純的大面積魅力可大太多了。

保利天瑞建面約218㎡的戶型設(shè)計(jì)，入戶5.1㎡的玄關(guān)就增添了生活儀式感，再加上接近20㎡的書(shū)房，讓整個(gè)空間的場(chǎng)景化更高。這樣足夠分配的空間尺度，更有利于結(jié)合每個(gè)家庭成員的生活意愿進(jìn)行合理的場(chǎng)景利用。

丨保利天瑞218㎡戶型圖

而結(jié)合滿足全生命周期的需求，這個(gè)戶型的書(shū)房和主臥墻體也能打通，這樣如果你想要一個(gè)專(zhuān)屬主臥的書(shū)房，完美承接主臥小家化，也可以很好實(shí)現(xiàn)，滿足后期優(yōu)化改造。

當(dāng)然，說(shuō)到200+㎡的戶型，不得不提就是金茂，作為西安高端改善的主力品牌房企，金茂一方面是打造出更純粹的高端改善社區(qū)，目前西安在售200㎡起步、單套總價(jià)700萬(wàn)以上的社區(qū)中，金茂的占比量達(dá)到70%；另一方面目前金茂在西安的府系、璞系產(chǎn)品都主打一個(gè)進(jìn)階享受。

這點(diǎn)從之前金茂璞逸曲江的產(chǎn)品規(guī)劃及熱銷(xiāo)，再到今年金茂璞逸東方和曲江金茂府的熱銷(xiāo)就能看到。200㎡左右的戶型，金茂已經(jīng)是爐火純青，前不久金茂璞逸東方的339㎡，更是讓不少人“哇塞”。

丨金茂璞逸東方建面約339㎡戶型圖

3.4米的層高，縱向拉升了整個(gè)空間的舒適度，讓空間的縱向橫向都得到了延伸；再加上公區(qū)不含露臺(tái)就有150㎡，再加上露臺(tái)空間，實(shí)現(xiàn)大空間+多場(chǎng)景的布局，閱讀辦公、娛樂(lè)休閑，實(shí)現(xiàn)“n+1”中生活可能。

整體來(lái)看，西安目前200+㎡的產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始了從 “面積擴(kuò)張” 到 “品質(zhì)迭代”，從 “單一功能” 到 “全維度生活場(chǎng)景”的升級(jí)。

尤其是對(duì)居住全維場(chǎng)景的優(yōu)化升級(jí)，例如全套房設(shè)計(jì)、超過(guò)100㎡的超級(jí)社交公區(qū)、戶型內(nèi)多功能的彈性預(yù)留空間等等，都是它的特點(diǎn)。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，如果你有這類(lèi)訴求，在選擇過(guò)程中要記住2點(diǎn)。

首先，避免“為大買(mǎi)大”。之前住建部已經(jīng)明確建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。很明顯的例子就在于上述我們提到的戶型1和戶型2，都是200+㎡的住宅，但實(shí)用性確實(shí)差。

其次，注意觀察居住場(chǎng)景和體驗(yàn)的優(yōu)先級(jí)。

一些戶型的側(cè)重點(diǎn)在臥室的情緒空間。例如最私密的主臥就是個(gè)天然的情緒場(chǎng)，超大獨(dú)立衣帽間+書(shū)房+衛(wèi)浴+小陽(yáng)臺(tái)，換好家居服可以小陽(yáng)臺(tái)擺弄花草還可以書(shū)房來(lái)點(diǎn)音樂(lè)，休閑愜意。

又例如一些戶型的大方廳、大橫廳、大會(huì)客廳等等讓視野更開(kāi)闊，考慮優(yōu)先級(jí)更好做選擇。

相較于200㎡以下的戶型，更多是從舒適度、空間功能升級(jí)，而更大的戶型除了面積舒適度的增加，更多的是一步到位以及升級(jí)的居住體驗(yàn)感。

最后，對(duì)于買(mǎi)房，依舊是那句話，量力而行。無(wú)論選擇200+㎡的大戶型，還是剛需改善類(lèi)的小戶型、中戶型，每一類(lèi)產(chǎn)品都承載著不同的價(jià)值，也是一個(gè)家庭生活畫(huà)面的呈現(xiàn)。