位于南通市崇川區(qū)紫瑯路東、南郊路北的“五山薈坊十九墅”（現(xiàn)稱五山薈坊）項(xiàng)目，因涉嫌在商業(yè)用地上違規(guī)建設(shè)并銷售別墅類產(chǎn)品，引發(fā)市場與法律層面的廣泛質(zhì)疑。開發(fā)商南通市陽光項(xiàng)目建設(shè)有限公司（隸屬南通陽光建設(shè)集團(tuán)）在接受本刊采訪時(shí)，將問題歸咎于銷售公司，但其解釋與行業(yè)常規(guī)操作存在明顯矛盾。

核心爭議：商業(yè)用地上建售“別墅”

公開資料顯示，該項(xiàng)目地塊（C22037）土地性質(zhì)為零售商業(yè)用地，出讓年限40年，明確規(guī)劃用于建設(shè)“陽光建筑總部產(chǎn)業(yè)園”，功能包含商業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)中心、菜市場等，不含住宅。其2024年11月取得的商品房預(yù)售許可（通房預(yù)售證[2024]049號）載明房屋用途僅為“商業(yè)”及“地下室（非住宅類項(xiàng)目）”。

然而，項(xiàng)目開發(fā)的陽光建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)人向本刊證實(shí)，該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)并計(jì)劃銷售的是“8棟雙拼和3棟獨(dú)棟，共計(jì)19套房產(chǎn)”。

雖未稱別墅，但其產(chǎn)品形態(tài)卻是別墅。銷售人員對外亦以“別墅”、“贈送花園”等住宅屬性作為賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。

法律紅線：商業(yè)用地嚴(yán)禁擅自建住宅

《民法典》第350條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人不得改變土地用途?！痹谏虡I(yè)用地上建設(shè)用于居住功能的別墅，屬于擅自改變土地用途的違法行為。如需變更，必須經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。

南通市2023年11月發(fā)布的《優(yōu)化中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施》允許調(diào)整規(guī)劃的條款，僅適用于住宅用地。五山薈坊所在的純商業(yè)用地，不在此政策豁免范圍內(nèi)。

開發(fā)商回應(yīng)：推責(zé)銷售公司，辯稱僅為“商墅”

針對違規(guī)質(zhì)疑，南通陽光建設(shè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人于2025年6月25日接受本刊采訪時(shí)稱：

1. “十九墅”名稱已停用，項(xiàng)目正式名稱為“五山薈坊”；

2. 項(xiàng)目性質(zhì)純?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)，僅可用于辦公注冊，“不能用于住宿”，“不存在也不會贈送花園”；

3. 所謂“別墅”只是銷售公司（旭輝管理集團(tuán)有限公司）為“更好售出”而采用的“商墅”宣傳話術(shù)；

4. 集團(tuán)對銷售公司宣傳別墅、贈送花園等行為“不知情”，并“多次要求不能宣傳為別墅”；

5. 銷售公司的營銷方案無需向集團(tuán)報(bào)備，集團(tuán)“只下達(dá)銷售要求”。

6. 對于銷售方別墅等宣傳說法公司將要求立即改正。

業(yè)內(nèi)質(zhì)疑：開發(fā)商“不知情”說法難自圓其說

多位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士向本刊指出，開發(fā)商聲稱對核心營銷方案“不知情”、“無需報(bào)備”的說法，嚴(yán)重違背行業(yè)普遍規(guī)則和風(fēng)控邏輯。

常規(guī)的房地產(chǎn)銷售外包模式為：

1. 銷售公司制定詳細(xì)方案（含策略、預(yù)算、執(zhí)行計(jì)劃）；

2. 提交開發(fā)商相關(guān)部門（如營銷部、法務(wù)部）審核；

3. 雙方協(xié)商調(diào)整，方案通過后方可實(shí)施；

4. 僅非核心細(xì)節(jié)（如臨時(shí)促銷話術(shù)）可由銷售公司自主決定，但也需備案。

“開發(fā)商對銷售方案進(jìn)行審核把關(guān)是行業(yè)通行做法和基本責(zé)任，”一位業(yè)內(nèi)資深的房產(chǎn)營銷總表示，“‘方案無需報(bào)備’的約定在實(shí)際中極其罕見，開發(fā)商不可能完全置身事外以規(guī)避法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。若真存在此類合同條款，反而可能說明開發(fā)商主動放棄了監(jiān)管責(zé)任?！?/p>

陽光建設(shè)集團(tuán)表示將“加強(qiáng)對銷售公司的監(jiān)管與培訓(xùn)”，但對其自身在項(xiàng)目定位、審批監(jiān)管環(huán)節(jié)是否存在疏失，未作說明。

風(fēng)險(xiǎn)與警示

“五山薈坊”項(xiàng)目暴露的問題核心在于土地用途的剛性約束被營銷話術(shù)模糊甚至突破。對于消費(fèi)者而言，購買此類宣傳為“墅”但土地性質(zhì)為商業(yè)的房產(chǎn)存在巨大隱患：房屋用途受限（無法居住落戶）、土地使用年限短（40年）、未來可能面臨政策合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)權(quán)糾紛。開發(fā)商將責(zé)任完全推給銷售公司的做法，亦凸顯了其在項(xiàng)目管理上的重大疏失。

在商業(yè)用地上建設(shè)并銷售具有居住屬性的別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目本身是否合規(guī)？無論宣傳主體是開發(fā)商還是銷售公司，作為委托方的開發(fā)商是否能完全規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和行政處罰？包括可能面臨的土地用途變更手續(xù)追繳、罰款乃至項(xiàng)目整改等后果。土地性質(zhì)是項(xiàng)目開發(fā)的基石，試圖通過營銷話術(shù)“商改住”的行為，是否在觸碰法律的紅線？最終難以估量的風(fēng)險(xiǎn)是不是還要讓消費(fèi)者承擔(dān)？

本刊將持續(xù)關(guān)注事件進(jìn)展。

（來源署名：王成、梁歡）