政策：全國政策圍繞2025年的宏觀經(jīng)濟(jì)展開政策部署，重慶主要集中在支持合理需求、化解風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)

行業(yè)：土地市場存量盤活與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)并舉，市場驅(qū)動(dòng)邏輯轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭

保障房從規(guī)模擴(kuò)張向運(yùn)營提效轉(zhuǎn)型，城市更新從物理改造向可持續(xù)價(jià)值轉(zhuǎn)變

土地：政府優(yōu)化城市土地市場“操盤”策略，盤活存量與精準(zhǔn)供應(yīng)并行

規(guī)模：一線城市回暖快，重慶依賴二手房成交整體規(guī)模正增長，仍居全國前列

市場：分化顯著，產(chǎn)品力與價(jià)格策略驅(qū)動(dòng)去化

產(chǎn)品：四代宅項(xiàng)目布局呈現(xiàn)“核心聚焦、近郊集中、遠(yuǎn)郊點(diǎn)狀”特征，但各類板塊產(chǎn)品設(shè)計(jì)及市場表現(xiàn)分化

保租房：保租房從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營提效，多元合作模式盤活閑置資產(chǎn)

城市更新：社會(huì)資本從城市更新“資金輸血方”升級為“可持續(xù)更新引擎”

宏觀經(jīng)濟(jì)：總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好，固投繼續(xù)擴(kuò)張，零售額漲幅持續(xù)增長，貿(mào)易結(jié)構(gòu)優(yōu)化

城市經(jīng)濟(jì)：重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，居民消費(fèi)活力持續(xù)提升，固投增速增穩(wěn)步回升

行業(yè)指標(biāo)：行業(yè)深度調(diào)整，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，商品房施工、竣工面積持續(xù)收縮

利好政策：房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，降低購房門檻、提高房款補(bǔ)貼比例等，促進(jìn)市場良性循環(huán)

重慶土地市場：新增投資規(guī)模持平，但各區(qū)均處于土地-商品房剪刀差負(fù)增長

傳統(tǒng)房企致力于中心城區(qū)拿地，區(qū)縣土地基本按“暫停鍵”

重慶企業(yè)投資：中心城區(qū)各類企業(yè)“擇優(yōu)出手”搶核心區(qū)好地，區(qū)縣零星民企投資

中心城區(qū)土地：含宅土地成交量升價(jià)漲，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心區(qū)為主，提升土地資源配置效率

投資聚焦核心，投資信心顯著修復(fù)，溢價(jià)高至39%

中心城區(qū)代建：代建模式細(xì)分深化，從全鏈條服務(wù)模式拓展至單環(huán)節(jié)服務(wù)

重慶市場

商品房市場：市場處于低位盤整階段，跌幅持續(xù)收窄，整體走勢逐步向企穩(wěn)態(tài)勢轉(zhuǎn)變

商品房成交量價(jià) ：中心城區(qū)均價(jià)上漲，渝東南與渝東北區(qū)域以價(jià)換量

區(qū)縣商品房成交TOP10 ：超六成項(xiàng)目降價(jià)跑量，部分項(xiàng)目依賴商業(yè)集中備案進(jìn)入TOP10

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商品住宅：住宅市場量跌價(jià)漲，區(qū)縣市場占比58%，表現(xiàn)穩(wěn)健

市場整體縮量，渝東北成交量銳減77%，多區(qū)域靠單項(xiàng)目支撐市場成交

超半數(shù)區(qū)縣依托內(nèi)生需求表現(xiàn)亮眼，四代住宅助推部分區(qū)域房價(jià)上漲

近七成區(qū)縣房價(jià)普降，主城都市區(qū)價(jià)格戰(zhàn)加劇，最大降幅達(dá)26%

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中心城區(qū)價(jià)格競爭加劇，頭部項(xiàng)目份額稀釋；主城新區(qū)供給端收縮推動(dòng)市場集中化

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住宅TOP10 ：七成項(xiàng)目以價(jià)換量促成交，萬州多項(xiàng)目入圍銷售榜，呈現(xiàn)"多點(diǎn)開花"格局

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商業(yè)市場容量：2025上半年整體持續(xù)量價(jià)齊跌，專業(yè)市場與老舊項(xiàng)目備案為主，均價(jià)下降8%

商業(yè)市場容量：中心城區(qū)與主城新區(qū)商業(yè)平分秋色，市場觸底，價(jià)格下降幅度變小

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商業(yè)TOP10 ：主城新區(qū)項(xiàng)目占據(jù)榜上主力，金額榜項(xiàng)目以高價(jià)上榜，面積榜項(xiàng)目以價(jià)換量

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辦公市場容量：中心城區(qū)專業(yè)寫字樓與公寓產(chǎn)品備案為主，整體成交量跌價(jià)漲

辦公成交量價(jià) ：中心城區(qū)成交占比78%占據(jù)絕對主力，區(qū)縣僅零星城市少量成交

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辦公TOP10：辦公市場聚焦主城新區(qū)和渝東北區(qū)域，多區(qū)域僅依靠單項(xiàng)目支撐市場成交

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中心城區(qū)市場

商品房容量：房企放量提速，成交表現(xiàn)量跌價(jià)漲，重慶居全國城市銷量排名第九

住宅市場 ：市場呈現(xiàn)"供應(yīng)優(yōu)化、以價(jià)換量、產(chǎn)品升級"三大特征，四代住宅成為結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)

板塊表現(xiàn)：成交量TOP10板塊占比48%，集中度高，普遍采取降價(jià)走量搶占市場

核心區(qū)域表現(xiàn)量價(jià)齊漲，近郊板塊以價(jià)換量，遠(yuǎn)郊區(qū)域降價(jià)仍難走量

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住宅存量：有效廣義存量去化周期縮短8個(gè)月，存量聚焦TOP30板塊，集中度高達(dá)84%

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住宅業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：高層供銷占比突破近五年峰值，洋房、別墅供銷表現(xiàn)收縮，價(jià)格波動(dòng)小

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結(jié)構(gòu)變化：100萬以下剛需產(chǎn)品份額提升，剛改、改善市場份額平穩(wěn)

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產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層、洋房產(chǎn)品以面積段90-110㎡為主力，均占比4成，別墅市場需求聚焦建面130-150㎡入門級產(chǎn)品

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開盤認(rèn)購：案場推案量收縮，普通住宅項(xiàng)目采取優(yōu)惠促銷，四代住宅推案項(xiàng)目以產(chǎn)品高贈(zèng)送攬客，實(shí)現(xiàn)整體去化率環(huán)比上漲9%

新開盤情況：上半年全新開盤項(xiàng)目7個(gè)，整體去化率78%，四代住宅項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異

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住宅排行榜：核心地段項(xiàng)目打造高品質(zhì)產(chǎn)品力吸客，C類板塊部分項(xiàng)目以價(jià)換量上榜

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一二手供應(yīng)：新規(guī)住宅加速入市使新房供應(yīng)量漲4%，二手房取消限售，豪宅拋售加劇

新房四代宅入市止跌回穩(wěn)，二手房降價(jià)帶動(dòng)成交漲15%，一二手價(jià)差擴(kuò)大

二手掛牌：5年內(nèi)次新房和144㎡以上改善房源拋售，集中于南北區(qū)超級綜合大盤

二手成交：成交同比漲15%，以舊換新“政策激活改善需求，大面積房源需求增長明顯

商業(yè)：城市核心板塊商業(yè)成交拉高均價(jià)，但成交量同比降83%，新開商業(yè)以城市更新為主，呈現(xiàn)社區(qū)化，體驗(yàn)化

辦公：核心項(xiàng)目集中備案及存量公寓回購拉動(dòng)均價(jià)上漲9%，TOP5項(xiàng)目市占率一半

整體：行業(yè)促轉(zhuǎn)型，“好房子加速”，重慶市場企穩(wěn)，四代宅入市拉房價(jià)

企業(yè)：企業(yè)核心區(qū)貨儲(chǔ)持續(xù)減少，銷售速度減慢拉長去化周期

投資：核心優(yōu)質(zhì)地供應(yīng)加速，土地尾款支付時(shí)限寬松，強(qiáng)化企業(yè)投資信心

存量收購：存量房收購速度減緩，但保租房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化加速

商業(yè)：渝北2環(huán)附近商業(yè)集中兌現(xiàn)，南岸核心商業(yè)入市提升消費(fèi)活力

本文為《2025年上半年重慶房地產(chǎn)市場研究與預(yù)判》部分內(nèi)容節(jié)選

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