昆明正處于住宅產(chǎn)品迭代的窗口期。

截至目前，昆明已面世和即將面世的新規(guī)住宅項(xiàng)目（含三代半和第四代住宅）已達(dá)19個(gè)，其中西市區(qū)就獨(dú)占了5席，可以預(yù)見(jiàn)，下半年的西市區(qū)將是5大新規(guī)盤(pán)逐鹿樓市的新格局。

這5個(gè)新規(guī)樓盤(pán)分別是東方潤(rùn)麒（原經(jīng)典雙城J地塊）、龍湖天境（原經(jīng)典雙城E、F地塊）、中鐵時(shí)代央著二期（原經(jīng)典雙城H地塊）、義承金川翠嶼、大華星耀（大華錦繡山海三期）。

在版圖即將重繪、競(jìng)爭(zhēng)面臨升級(jí)的局面下，搶占先機(jī)顯得格外重要。

西市區(qū)首個(gè)新規(guī)盤(pán)創(chuàng)造樓市新紀(jì)錄

上周日，東方潤(rùn)麒“壓槍起跑”率先開(kāi)盤(pán)，成為西市區(qū)首個(gè)入市的新規(guī)樓盤(pán)。

這結(jié)果并不意外，畢竟東方潤(rùn)麒在4月底就拿到了首張預(yù)售證，而最令人驚嘆的是，東方潤(rùn)麒開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了121套！

需要注意的是，雖然此數(shù)據(jù)源于項(xiàng)目官宣，但各家研究機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)也相差不多，甚至有的還有所超過(guò)，可見(jiàn)數(shù)據(jù)沒(méi)什么水分。

大家都知道昆明的新規(guī)住宅最好賣(mài)，但東方潤(rùn)麒火爆到這種程度，仍超出了很多人預(yù)想。

受市場(chǎng)下行影響，近幾年昆明樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)普遍不佳，賣(mài)出2、30套就有資格出海報(bào)炫耀了，一天上百套的更是絕無(wú)僅有。

從地域角度看，此前昆明南市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)已有多個(gè)新規(guī)樓盤(pán)和四代住宅開(kāi)售，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的銷(xiāo)售成績(jī)都是數(shù)十套的水平。

作為西市區(qū)首個(gè)入市的新規(guī)盤(pán)，東方潤(rùn)麒開(kāi)盤(pán)爆火，至少說(shuō)明了三件事：

一、西市區(qū)改善居住需求潛力和空間極大。相比其他片區(qū)，西市區(qū)超20年甚至30年的老小區(qū)數(shù)量更多，同時(shí)新建樓盤(pán)項(xiàng)目相對(duì)較少，兩方面因素導(dǎo)致?lián)Q房改善的需求處于被壓抑狀態(tài)。

二、西市區(qū)缺的是真正的好房子。客觀來(lái)說(shuō)，昆明的開(kāi)發(fā)商大多存在西市區(qū)偏“剛”的認(rèn)知，因此剛需書(shū)包房成了主流，但多少也忽視或低估了片區(qū)對(duì)品質(zhì)居住的需求。

三、西市區(qū)新規(guī)產(chǎn)品前景看好，助力市場(chǎng)信心快速恢復(fù)。東方潤(rùn)麒開(kāi)盤(pán)火熱，證明西市區(qū)高得房、零公攤新規(guī)產(chǎn)品的前景，要比其他區(qū)域更值得看好，這一方面讓其他幾個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目推盤(pán)更有底氣，另一方面新規(guī)產(chǎn)品遇熱也將極大助力市場(chǎng)的復(fù)蘇。

東方潤(rùn)麒開(kāi)盤(pán)爆火，只有“零公攤”還不夠

可以預(yù)見(jiàn)，新規(guī)產(chǎn)品對(duì)樓市的帶動(dòng)效應(yīng)在西市區(qū)將更為明顯，但同樣是新規(guī)盤(pán)，為什么東方潤(rùn)麒賣(mài)得更火？

如果用一句話歸納，那就是性價(jià)比到位了，更準(zhǔn)確的說(shuō)，是卡準(zhǔn)甚至超越了客戶的心理預(yù)期。

一、西市區(qū)首現(xiàn)零公攤新規(guī)住宅。

東方潤(rùn)麒占地約32畝，規(guī)劃了6棟高層（20F-32F），住宅共915套，此次首開(kāi)5棟和6棟，推售89㎡、109㎡和126㎡三個(gè)戶型共314套，總體得房率約100%，也就是“零公攤”。

三個(gè)戶型如下：

約89㎡3房2衛(wèi)2廳戶型得房率約102%，約5.7米*6.2米的超大LDKG一體化空間、約20平米主臥套房，空間尺度完全顛覆了這個(gè)面積段戶型的固有印象，再加上精心設(shè)計(jì)的約18770L收納空間（相當(dāng)于約436個(gè)20寸行李箱），在實(shí)際居住中進(jìn)一步拓展空間，將新規(guī)產(chǎn)品的“小戶型、高功能”特點(diǎn)呈現(xiàn)的淋漓盡致。

另外，東方潤(rùn)麒的產(chǎn)品具有可改造性強(qiáng)的特點(diǎn)，比如約89㎡戶型可變身為2+1房的奢居版，將主臥套房擴(kuò)大到約30㎡，變成含大衣帽間的酒店式套房。（上圖）

約109㎡和約126㎡ 戶型得房率分別達(dá)約95%和93%，也同樣具有突破性的大尺度、高收納、可改造的特點(diǎn)。（上圖）

樣板間組圖

走進(jìn)實(shí)體樣板間，新規(guī)產(chǎn)品小面積與大空間高功能的“違和感”更為直觀，對(duì)西市區(qū)客戶尤其有沖擊力和新鮮感。

二、西市區(qū)顛覆性的品質(zhì)感。

東方潤(rùn)麒開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，美學(xué)示范區(qū)也同步開(kāi)放，“西市區(qū)顛覆性的品質(zhì)感”，是到訪者比較一致的觀感。

大門(mén)實(shí)景圖

大門(mén)效果圖

約40米的小區(qū)大門(mén)，完美復(fù)刻效果圖上的儀式感。

實(shí)景圖

項(xiàng)目以酒店式奢居為設(shè)計(jì)靈感，從入口的歸家禮序，到圍合式中庭為核心的景觀軸線，再到6大主題架空層泛會(huì)所空間，幾乎每一處都打破了剛需房的刻板印象。

中庭景觀組圖

超3000㎡中庭景觀內(nèi)，精選數(shù)十種本地植物，模擬本土自然生境，營(yíng)造出沉浸且松弛“城市植物園”，完美詮釋“自然與建筑共生”。

六大主題泛會(huì)所

會(huì)所實(shí)景圖

會(huì)所實(shí)景圖

六大主題架空層泛會(huì)所面積約 1700㎡，包括了潤(rùn)博·學(xué)堂、潤(rùn)活·運(yùn)動(dòng)休閑、潤(rùn)食·小廚、潤(rùn)閱·會(huì)客廳、潤(rùn)護(hù)·醫(yī)療服務(wù)站、潤(rùn)享·活動(dòng)空間等全齡功能空間。

東方潤(rùn)麒現(xiàn)代風(fēng)格的公建化立面（效果圖）

項(xiàng)目采用了公建化的建筑立面，整體呈現(xiàn)代風(fēng)格，尊崇感十足。

后期物業(yè)方面，東方潤(rùn)麒將引入“潤(rùn)麒CLUB”高奢酒店化特色服務(wù)，其中包含了數(shù)十項(xiàng)定制化管家服務(wù)。

商業(yè)街效果圖

此外，項(xiàng)目約6000㎡花園式商業(yè)街區(qū)也打破了社區(qū)底商的千篇一律，沿街商業(yè)緊扣“花園式”的核心主題，匯聚便利店、社區(qū)咖啡、甜品屋、深夜食堂等精品業(yè)態(tài)，目前萬(wàn)逸之家已開(kāi)業(yè)，咖啡廳即將開(kāi)業(yè)，全方位滿足業(yè)主的日常消費(fèi)需求。

客戶想到的和沒(méi)想到的，都給足給夠了，所以完全可以說(shuō)，東方潤(rùn)麒的成功秘訣遠(yuǎn)不止“零公攤”，更本質(zhì)的邏輯是以超越品質(zhì)感和極致性價(jià)比，直擊客戶轉(zhuǎn)化臨界點(diǎn)。

三、西市區(qū)唯一“雙學(xué)府”優(yōu)教體系。

東方潤(rùn)麒的“雙學(xué)府”優(yōu)教配套，是指項(xiàng)目除了劃片公立學(xué)校外，業(yè)主子女還可選擇就讀昆明潤(rùn)城學(xué)校。

潤(rùn)城學(xué)校

潤(rùn)城學(xué)校是昆明著名的優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校，連續(xù)9年中考位居西山區(qū)第一，全市前三。

另外，東方潤(rùn)麒西側(cè)一路之隔的I地塊，規(guī)劃為36班小學(xué)+18班中學(xué)的九年一貫制學(xué)校（2017年12月公示的西山區(qū)53號(hào)片區(qū)控規(guī)），去年已官宣昆一中西山學(xué)校教育集團(tuán)將入駐。

在西市區(qū)，在售樓盤(pán)幾乎都是剛需書(shū)包房，而東方潤(rùn)麒不僅提高了品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，還提供了獨(dú)有的“雙學(xué)府”教育配套，西市新格局從一開(kāi)始就站在了高起點(diǎn)上。

四、西市核心成熟區(qū)位不可多得。

從區(qū)位配套看，東方潤(rùn)麒的優(yōu)勢(shì)很明顯，項(xiàng)目地處西市核心成熟地段，北側(cè)人民西路是昆明的城市東西向中軸，項(xiàng)目距地鐵3號(hào)線西苑站僅約500米，加上人民西路、滇緬大道、興苑路、海源中路、西二環(huán)、昌源中路構(gòu)成了成熟交通體系。

商業(yè)配套方面，周邊約3公里有悅云天地、蘭亭廣場(chǎng)、正大風(fēng)尚廣場(chǎng)、西城COHO購(gòu)物中心環(huán)伺，距離城市核心的順城、南屏街、恒隆等城市級(jí)商圈最遠(yuǎn)不超過(guò)5個(gè)地鐵站可達(dá)。

醫(yī)療配套也屬于最頂配，云大醫(yī)院、昆醫(yī)附二院、四十三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院四家三甲醫(yī)院環(huán)繞。

五、央企實(shí)力背書(shū)。

東方潤(rùn)麒的前身是經(jīng)典雙城J地塊，2024年，東方資產(chǎn)云南公司接手項(xiàng)目成為重整投資人，作為項(xiàng)目資方，央企東方資產(chǎn)在昆明曾出手盤(pán)活多個(gè)爛尾項(xiàng)目，資金實(shí)力毋庸置疑，足以為項(xiàng)目打上安全可靠的標(biāo)簽。

結(jié)語(yǔ)：

西市區(qū)新規(guī)樓盤(pán)雖然面世稍遲，但東方潤(rùn)麒首開(kāi)卻創(chuàng)造了更高的紀(jì)錄，這一現(xiàn)象的重要背景，是西市區(qū)改善好房長(zhǎng)期缺位，購(gòu)房者對(duì)新一代產(chǎn)品期待值很高，如何回應(yīng)市場(chǎng)需求？東方潤(rùn)麒給出了正確答案：做超越期待、高性價(jià)比的新規(guī)產(chǎn)品。