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作者 I 江珊 選址960

全文1390字，約需3分鐘

民企上海舜晟建設(shè)集團(tuán)將泰禾大廈收入囊中。

該交易是通過法拍完成的，標(biāo)的物業(yè)成交面積約2.55萬平方米，成交價(jià)6.597億元（約合建筑面積單價(jià)2.59萬元/平方米），較評估價(jià)9.424億元折去30%（約合建筑面積單價(jià)3.70萬元/平方米）。

作為上海靜安核心區(qū)甲級精裝寫字樓，泰禾大廈2018年竣工，得房率70%，有4部高速客梯、24小時(shí)智能安防等高端配置，能提供良好的辦公環(huán)境。

相關(guān)報(bào)道稱，交易完成后，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)計(jì)劃將總部遷入，并對外出租剩余空間。

信息顯示，上海金融法院在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)上架了「上海市靜安區(qū)恒豐路232、238、242、248、252、258、262 號，漢中路 233、243、247號房地產(chǎn)」，該資產(chǎn)為泰禾集團(tuán)子公司「上海紅御」名下。7月18日，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司以最高應(yīng)價(jià)勝出。

▲ 相關(guān)公告

拍賣房產(chǎn)位于泰禾大廈，范圍包括第1-3層、6-16層及地下1、2層，其中1-3層為商業(yè)用途，6-16層為辦公空間（1-3層中有部分部位以及4-5層為市政部門所有或使用，不屬于本次拍賣范圍。)。

泰禾大廈原為泰禾集團(tuán)華東總部辦公樓，從地段區(qū)位、新舊程度、商務(wù)配套等角度看，屬于較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，對外出售報(bào)價(jià)曾達(dá)到過16億元。

▲泰禾大廈

泰禾大廈坐落在上海靜安區(qū)天目西路恒豐路238號，東至恒豐路、南至漢中路、西至長安路、北至普濟(jì)路，地處內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，緊鄰上海火車站，步行5分鐘即可到達(dá)地鐵1/12/13號線漢中路站，交通便利。泰禾大廈占地面積5230.15平方米。使用期限為商業(yè)40年，自2013年至2053年；辦公50年，自2013年至2063年。與浦西萬怡酒店、洲際酒店一步之遙，毗鄰南京西路、人民廣場商圈，周圍金融、商貿(mào)、消費(fèi)等供給充足。

▲泰禾大廈

與此同時(shí)，交易文件也明確了該資產(chǎn)的一些限制條款。主要包括，根據(jù)靜安區(qū) 「一主三限」的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，商業(yè)、辦公建筑不得分割轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目建成后整體持有應(yīng)不少于10年。該項(xiàng)目辦公應(yīng)以總部型辦公為主，不可建設(shè)公寓型辦公。不過，這些限制對自用為主的企業(yè)并不構(gòu)成障礙。

果斷出手的買家是何背景？公開資料顯示，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于2003年，總部位于上海市閔行區(qū)，是一家以房屋建筑業(yè)為主的大型企業(yè)。公司注冊資本及實(shí)繳資本均為1.018億元，法定代表人為楊勇。2022年，公司因產(chǎn)值達(dá)標(biāo)且增速符合要求，被列入上海市建筑業(yè)穩(wěn)增長信用激勵(lì)企業(yè)名單，獲得信用加分激勵(lì)。集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋建筑工程、市政工程、水電安裝等領(lǐng)域，擁有多項(xiàng)建筑業(yè)資質(zhì)及商標(biāo)信息。

從該交易看，產(chǎn)業(yè)資本近期頻頻入場「撿漏」，反映出大宗交易市場由「運(yùn)營價(jià)值主導(dǎo)」的趨勢越來越明顯，「自用+運(yùn)營」型買家有望與財(cái)務(wù)投資者并駕齊驅(qū)，成為重要的市場參與力量。

其入場邏輯不難理解，在成本維度上，以購買代替租賃能夠鎖定長期成本，規(guī)避寫字樓的租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助資產(chǎn)折舊攤銷優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，同步提升抵押融資能力，增強(qiáng)資本靈活性。在資產(chǎn)配置維度上，在低利率背景下，核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)有獲取高于平均回報(bào)的收益潛力。在產(chǎn)業(yè)協(xié)同維度，產(chǎn)權(quán)物業(yè)能夠更好貼合企業(yè)經(jīng)營，賦能實(shí)業(yè)擴(kuò)張需求。

作為資產(chǎn)處置方，泰禾集團(tuán)2020年公開市場債務(wù)違約，陷入流動(dòng)性危機(jī)。截至2024年底，公司已到期未還款本金約735億元；公司被查封、扣押、凍結(jié)或者被抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)賬面值合計(jì)1072億元。5年來，泰禾集團(tuán)償債逐漸從債務(wù)展期、協(xié)商兌付進(jìn)入資產(chǎn)清算、破產(chǎn)重整為主的階段。其中，上線法拍平臺(tái)的還有泉州地標(biāo)項(xiàng)目石獅·泰禾廣場。