北京的限購(gòu)放松了，這是大家期待已久的。

從今年4月份開(kāi)始，老楊就反復(fù)呼吁北京、上海、深圳進(jìn)一步放松限購(gòu)，甚至取消限購(gòu)。

如今，北京終于憋不住了，率先打響 2025 年放松限購(gòu)的第一槍。

咱們先看一下政策內(nèi)容。

北京郊區(qū)定向取消限購(gòu)

近日，北京住建委和北京住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)文件，在限購(gòu)和公積金方面有所放松。

限購(gòu)放松主要是指北京五環(huán)線以外的廣大地區(qū)，對(duì)于在北京已經(jīng)有購(gòu)房資格的家庭，在五環(huán)線之外不再限購(gòu)套數(shù)。

符合購(gòu)房資格的人，一是北京本地的戶籍家庭；二是對(duì)于外地人，需在北京交滿至少兩年的社保。

對(duì)于外地人而言，北京五環(huán)線之外的限購(gòu)并沒(méi)有完全取消，而針對(duì)北京本地人和在北京有兩年社保的外地人，北京五環(huán)線以外的限購(gòu)全面取消了。

第二是取消了對(duì)于單身買房的限制，所有具有北京購(gòu)房資格的單身人士都享受居民家庭的待遇。

不過(guò)，這次政策力度，總體仍低于老楊的預(yù)期！

老楊原本預(yù)期，北京五環(huán)線之外取消限購(gòu)，把購(gòu)房門檻降低到深圳的水平，而五環(huán)線以內(nèi)的社保年限先降低，比如從三年降低到兩年，甚至一年。

目前上海的外環(huán)線以外，相當(dāng)于北京的五環(huán)線以外，外地人的社保年限只需要一年，比北京寬松。

因此，對(duì)于北京這次放松的力度，我認(rèn)為還是在擠牙膏。

咱們回顧一下過(guò)去兩年北京限購(gòu)擠牙膏的歷程：

北京限購(gòu)放松始于 2024 年 2 月，首先是取消了實(shí)施九年的通州地區(qū)額外限購(gòu)措施；

2024 年 3 月，取消了北京限購(gòu)方面關(guān)于離婚的限制；

2024 年 4 月，允許在北京有購(gòu)房資格的人在五環(huán)線以外可以多買一套房；

第四次限購(gòu)放松力度比較大，是在 2024 年 9 月下旬，在國(guó)家出臺(tái)一攬子救經(jīng)濟(jì)、救樓市政策的背景下，北京在 9 月 30 號(hào)由六個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。

這次放松力度進(jìn)一步加大，主要針對(duì)外地人，原來(lái)外地人在北京買房需要至少五年的社保，這次放松之后，五環(huán)線以內(nèi)只需要三年社保，五環(huán)線之外只需要兩年社保。

第五次限購(gòu)放松，也就是本次。也是時(shí)隔近一年之后，再度放松限購(gòu)。

第六次限購(gòu)放松，我估計(jì)要到明年上半年，將會(huì)把五環(huán)線以外對(duì)外地人的限購(gòu)全面取消，僅保留五環(huán)線以內(nèi)的市中心區(qū)社保要求兩年或者一年。

在北京的示范之下，估計(jì)上海和深圳，很快也會(huì)出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)放松的政策。

深圳估計(jì)會(huì)全面取消限購(gòu)，因?yàn)樯钲诋?dāng)前限購(gòu)區(qū)域本身非常小，且只需要一年社保。

下一步深圳放松大概率是全面取消，學(xué)習(xí)廣州。

上海情況跟北京比較類似，只不過(guò)目前限購(gòu)門檻略低一點(diǎn)。

我估計(jì)上海學(xué)習(xí)北京的概率比較大，外環(huán)線以外具有購(gòu)房資格的人不再限購(gòu)套數(shù)。

也有可能上海的力度更大一點(diǎn)，學(xué)習(xí)當(dāng)前的深圳，外環(huán)線以外全面取消限購(gòu)。

7月以來(lái)京樓又塌了

再來(lái)分析一下，北京為什么會(huì)放松限購(gòu)？

主要是樓市太低迷了。

4月份以來(lái)樓市跌跌不休。

我們看幾組數(shù)據(jù)吧。

北京的二手房網(wǎng)簽量，2021 年上半年樓市還處于繁榮期，量比較高；2022、2023、2024 年前三季度量能都比較低；

2024 年 5 月底北京出臺(tái)新政之后，量能有一波反彈，其中 12 月份的量能相當(dāng)高；

今年小陽(yáng)春3月份量能還不錯(cuò)，四月就大幅下滑；

尤其是7月份，北京的二手房網(wǎng)簽量跌破了榮枯線，基本上回到了去年二、三季度的水平。

隨著量能的持續(xù)下滑，價(jià)格自然就跌了。

我監(jiān)測(cè)的北京二手房加上新房的房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)圖顯示，2021 年下半年全國(guó)樓市降溫之后，北京的房?jī)r(jià)還是相對(duì)堅(jiān)挺的；

到 2023 年四季度開(kāi)始出現(xiàn)下滑，且持續(xù)快速下滑；

2024 年 9 月底出臺(tái)重磅新政后，去年 10 月到今年 3 月，北京樓市并沒(méi)有止跌，但跌幅很小了，我估計(jì)部分板塊、部分房源止跌了。

問(wèn)題的關(guān)鍵是今年4月份以來(lái)，北京房?jī)r(jià)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，持續(xù)至今。

近期，尤其是7、8月份以來(lái)，北京樓市的低迷程度已經(jīng)回到了去年 9 月底之前。

也就是說(shuō)去年 9 月底新政的藥效已經(jīng)用完耗盡，如果再不出新政，那么8、9月份北京的樓市會(huì)相當(dāng)難看，離樓市止跌回穩(wěn)的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。

深圳房?jī)r(jià)一年半大跌15%

不僅是北京，近期其他幾個(gè)高能級(jí)城市，如上海、深圳、廣州、杭州、成都，樓市下滑也比較明顯，4月份以來(lái)都是持續(xù)下滑，7月份以來(lái)尤其差。

比如深圳的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)：

2024 年 1 月，整個(gè)深圳成交均價(jià)是 5.8 萬(wàn)元每平米；

2024 年 7、8、9 三個(gè)月連續(xù)大跌，9月底國(guó)家及深圳出臺(tái)新政之后，深圳二手房成交量暴增，價(jià)格上漲。

但好景不長(zhǎng)，今年4月份以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)跌幅明顯，回到了去年三季度的暴跌模式。

今年7月份的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了每平米 4.9 萬(wàn)元，相比 2024 年 1 月總跌幅是 15%，

短短的一年多時(shí)間，二手房的真實(shí)價(jià)格就跌了 15%，要知道這可是一線城市的深圳呀。

在這種背景下，如果還不出新政，全國(guó)樓市會(huì)低迷到什么程度，真的難以想象。

近兩三年，全國(guó)包括高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)跌勢(shì)已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)次貸危機(jī)之后和日本 1991 年房?jī)r(jià)泡沫破滅之后短期內(nèi)的跌幅。

我國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格，包括股價(jià)、房?jī)r(jià)，漲的時(shí)候真是瘋狂，跌的時(shí)候也讓人膽戰(zhàn)心驚，其波幅非常大，明顯大于國(guó)際水平。

正是因?yàn)檫@樣的特征，不管是在過(guò)熱還是過(guò)冷的時(shí)候，政策面都應(yīng)該出大招，重點(diǎn)是要防止暴漲暴跌，必須下猛藥。

在這種背景下，北京、上海、深圳限購(gòu)放松還在擠牙膏，節(jié)奏這么慢，能不能應(yīng)對(duì)目前樓市下滑的態(tài)勢(shì)呢？

重癥須用猛藥

關(guān)于這次北京的公積金新政，主要有兩點(diǎn)。

第一，之前對(duì)于二套公積金貸款實(shí)行的是 “認(rèn)房又認(rèn)貸”。

這次變成了 “只認(rèn)房”，接近于 “不認(rèn)貸”，即你在全國(guó)有貸款記錄，如果已經(jīng)結(jié)清了，在北京申請(qǐng)公積金貸款依然按照首套算。

第二，對(duì)于在北京買二套房，公積金貸款政策大幅放松，一方面首付比例降至 30%，另一方面貸款額度從最高 60 萬(wàn)上調(diào)到 100 萬(wàn)。

其實(shí)目前北京、上海，也包括深圳，公積金貸款還是有點(diǎn)嚴(yán)的，全國(guó)很多中小地區(qū)的公積金貸款，二套房基本上也可以享受首套的首付比例。

在我看來(lái)，北京、上海、深圳在限購(gòu)、商業(yè)貸款、公積金貸款以及限價(jià)限售方面，依然存在較大的放松空間。

老楊真心建議，他們能夠加快擠牙膏的進(jìn)程。

北京這次出完新政之后，包括上海和深圳即將出臺(tái)的新政，效果會(huì)如何？

我認(rèn)為成交量會(huì)出現(xiàn)反彈，價(jià)格難以止跌，只不過(guò)價(jià)格的跌幅會(huì)收窄。

這次政策效應(yīng)最多持續(xù)兩個(gè)月。

因?yàn)檫@次總體政策放松力度明顯小于 2024 年 9 月底那次，況且今年以來(lái)國(guó)家層面對(duì)于房地產(chǎn)基本上沒(méi)有出新政。

而去年 9 月底是國(guó)家層面出了一籃子新政，疊加重點(diǎn)城市的樓市新政，才出現(xiàn)了三到六個(gè)月的成交量反彈，價(jià)格跌勢(shì)放緩，個(gè)別城市價(jià)格還曾出現(xiàn)過(guò)兩三個(gè)月的止跌反彈。

而北京這次，價(jià)格根本不會(huì)止跌，對(duì)于政策力度，大家不要奢望有多大的反彈空間。

但即便如此，出新政，總也比不出強(qiáng)；政策態(tài)度積極一點(diǎn)，總比坐等天上掉餡餅好吧。