北京的限購放松了,這是大家期待已久的。
從今年4月份開始,老楊就反復(fù)呼吁北京、上海、深圳進(jìn)一步放松限購,甚至取消限購。
如今,北京終于憋不住了,率先打響 2025 年放松限購的第一槍。
咱們先看一下政策內(nèi)容。
北京郊區(qū)定向取消限購
近日,北京住建委和北京住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)文件,在限購和公積金方面有所放松。
限購放松主要是指北京五環(huán)線以外的廣大地區(qū),對于在北京已經(jīng)有購房資格的家庭,在五環(huán)線之外不再限購套數(shù)。
符合購房資格的人,一是北京本地的戶籍家庭;二是對于外地人,需在北京交滿至少兩年的社保。
對于外地人而言,北京五環(huán)線之外的限購并沒有完全取消,而針對北京本地人和在北京有兩年社保的外地人,北京五環(huán)線以外的限購全面取消了。
第二是取消了對于單身買房的限制,所有具有北京購房資格的單身人士都享受居民家庭的待遇。
不過,這次政策力度,總體仍低于老楊的預(yù)期!
老楊原本預(yù)期,北京五環(huán)線之外取消限購,把購房門檻降低到深圳的水平,而五環(huán)線以內(nèi)的社保年限先降低,比如從三年降低到兩年,甚至一年。
目前上海的外環(huán)線以外,相當(dāng)于北京的五環(huán)線以外,外地人的社保年限只需要一年,比北京寬松。
因此,對于北京這次放松的力度,我認(rèn)為還是在擠牙膏。
咱們回顧一下過去兩年北京限購擠牙膏的歷程:
北京限購放松始于 2024 年 2 月,首先是取消了實(shí)施九年的通州地區(qū)額外限購措施;
2024 年 3 月,取消了北京限購方面關(guān)于離婚的限制;
2024 年 4 月,允許在北京有購房資格的人在五環(huán)線以外可以多買一套房;
第四次限購放松力度比較大,是在 2024 年 9 月下旬,在國家出臺一攬子救經(jīng)濟(jì)、救樓市政策的背景下,北京在 9 月 30 號由六個部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。
這次放松力度進(jìn)一步加大,主要針對外地人,原來外地人在北京買房需要至少五年的社保,這次放松之后,五環(huán)線以內(nèi)只需要三年社保,五環(huán)線之外只需要兩年社保。
第五次限購放松,也就是本次。也是時隔近一年之后,再度放松限購。
第六次限購放松,我估計要到明年上半年,將會把五環(huán)線以外對外地人的限購全面取消,僅保留五環(huán)線以內(nèi)的市中心區(qū)社保要求兩年或者一年。
在北京的示范之下,估計上海和深圳,很快也會出臺相關(guān)限購放松的政策。
深圳估計會全面取消限購,因為深圳當(dāng)前限購區(qū)域本身非常小,且只需要一年社保。
下一步深圳放松大概率是全面取消,學(xué)習(xí)廣州。
上海情況跟北京比較類似,只不過目前限購門檻略低一點(diǎn)。
我估計上海學(xué)習(xí)北京的概率比較大,外環(huán)線以外具有購房資格的人不再限購套數(shù)。
也有可能上海的力度更大一點(diǎn),學(xué)習(xí)當(dāng)前的深圳,外環(huán)線以外全面取消限購。
7月以來京樓又塌了
再來分析一下,北京為什么會放松限購?
主要是樓市太低迷了。
4月份以來樓市跌跌不休。
我們看幾組數(shù)據(jù)吧。
北京的二手房網(wǎng)簽量,2021 年上半年樓市還處于繁榮期,量比較高;2022、2023、2024 年前三季度量能都比較低;
2024 年 5 月底北京出臺新政之后,量能有一波反彈,其中 12 月份的量能相當(dāng)高;
今年小陽春3月份量能還不錯,四月就大幅下滑;
尤其是7月份,北京的二手房網(wǎng)簽量跌破了榮枯線,基本上回到了去年二、三季度的水平。
隨著量能的持續(xù)下滑,價格自然就跌了。
我監(jiān)測的北京二手房加上新房的房價指數(shù)走勢圖顯示,2021 年下半年全國樓市降溫之后,北京的房價還是相對堅挺的;
到 2023 年四季度開始出現(xiàn)下滑,且持續(xù)快速下滑;
2024 年 9 月底出臺重磅新政后,去年 10 月到今年 3 月,北京樓市并沒有止跌,但跌幅很小了,我估計部分板塊、部分房源止跌了。
問題的關(guān)鍵是今年4月份以來,北京房價跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大,持續(xù)至今。
近期,尤其是7、8月份以來,北京樓市的低迷程度已經(jīng)回到了去年 9 月底之前。
也就是說去年 9 月底新政的藥效已經(jīng)用完耗盡,如果再不出新政,那么8、9月份北京的樓市會相當(dāng)難看,離樓市止跌回穩(wěn)的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。
深圳房價一年半大跌15%
不僅是北京,近期其他幾個高能級城市,如上海、深圳、廣州、杭州、成都,樓市下滑也比較明顯,4月份以來都是持續(xù)下滑,7月份以來尤其差。
比如深圳的二手房價格走勢:
2024 年 1 月,整個深圳成交均價是 5.8 萬元每平米;
2024 年 7、8、9 三個月連續(xù)大跌,9月底國家及深圳出臺新政之后,深圳二手房成交量暴增,價格上漲。
但好景不長,今年4月份以來,深圳房價跌幅明顯,回到了去年三季度的暴跌模式。
今年7月份的房價已經(jīng)跌到了每平米 4.9 萬元,相比 2024 年 1 月總跌幅是 15%,
短短的一年多時間,二手房的真實(shí)價格就跌了 15%,要知道這可是一線城市的深圳呀。
在這種背景下,如果還不出新政,全國樓市會低迷到什么程度,真的難以想象。
近兩三年,全國包括高能級城市的房價跌勢已經(jīng)超過了美國次貸危機(jī)之后和日本 1991 年房價泡沫破滅之后短期內(nèi)的跌幅。
我國的資產(chǎn)價格,包括股價、房價,漲的時候真是瘋狂,跌的時候也讓人膽戰(zhàn)心驚,其波幅非常大,明顯大于國際水平。
正是因為這樣的特征,不管是在過熱還是過冷的時候,政策面都應(yīng)該出大招,重點(diǎn)是要防止暴漲暴跌,必須下猛藥。
在這種背景下,北京、上海、深圳限購放松還在擠牙膏,節(jié)奏這么慢,能不能應(yīng)對目前樓市下滑的態(tài)勢呢?
重癥須用猛藥
關(guān)于這次北京的公積金新政,主要有兩點(diǎn)。
第一,之前對于二套公積金貸款實(shí)行的是 “認(rèn)房又認(rèn)貸”。
這次變成了 “只認(rèn)房”,接近于 “不認(rèn)貸”,即你在全國有貸款記錄,如果已經(jīng)結(jié)清了,在北京申請公積金貸款依然按照首套算。
第二,對于在北京買二套房,公積金貸款政策大幅放松,一方面首付比例降至 30%,另一方面貸款額度從最高 60 萬上調(diào)到 100 萬。
其實(shí)目前北京、上海,也包括深圳,公積金貸款還是有點(diǎn)嚴(yán)的,全國很多中小地區(qū)的公積金貸款,二套房基本上也可以享受首套的首付比例。
在我看來,北京、上海、深圳在限購、商業(yè)貸款、公積金貸款以及限價限售方面,依然存在較大的放松空間。
老楊真心建議,他們能夠加快擠牙膏的進(jìn)程。
北京這次出完新政之后,包括上海和深圳即將出臺的新政,效果會如何?
我認(rèn)為成交量會出現(xiàn)反彈,價格難以止跌,只不過價格的跌幅會收窄。
這次政策效應(yīng)最多持續(xù)兩個月。
因為這次總體政策放松力度明顯小于 2024 年 9 月底那次,況且今年以來國家層面對于房地產(chǎn)基本上沒有出新政。
而去年 9 月底是國家層面出了一籃子新政,疊加重點(diǎn)城市的樓市新政,才出現(xiàn)了三到六個月的成交量反彈,價格跌勢放緩,個別城市價格還曾出現(xiàn)過兩三個月的止跌反彈。
而北京這次,價格根本不會止跌,對于政策力度,大家不要奢望有多大的反彈空間。
但即便如此,出新政,總也比不出強(qiáng);政策態(tài)度積極一點(diǎn),總比坐等天上掉餡餅好吧。
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