上海甩出王炸：外環(huán)外不限購！環(huán)滬樓市徹底涼了？

北京放開五環(huán)VS上海解鎖外環(huán)：一線城市調(diào)控現(xiàn)分化

上海給剛需發(fā)“房票”！四類人群迎購房窗口期

外環(huán)線成上海樓市生死線？政策背后藏轉(zhuǎn)型信號

8月25日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，核心調(diào)整聚焦于外環(huán)外區(qū)域限購的全面放寬。非滬籍家庭只需繳納1年社保即可購買外環(huán)外住房，且不限套數(shù)；外環(huán)內(nèi)政策則保持穩(wěn)定，非滬籍仍要求3年社保并限購1套。這一差異化的政策設(shè)計(jì)，折射出上海樓市調(diào)控的精準(zhǔn)性和戰(zhàn)略意圖。

外環(huán)線成為政策分界并非偶然。從數(shù)據(jù)來看，外環(huán)外新房庫存占比超過全市總量的60%，部分區(qū)域去化周期長達(dá)20個(gè)月以上，而外環(huán)內(nèi)核心區(qū)供需關(guān)系相對均衡。通過放寬外環(huán)外限購，上海既緩解了郊區(qū)庫存壓力，又避免了核心區(qū)市場過熱風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，外環(huán)外購房不計(jì)入外環(huán)內(nèi)限購套數(shù)，這一設(shè)計(jì)為多套購房需求提供了空間。

政策背后是上海城市發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。過去20年，上海通過“一城九鎮(zhèn)”“五大新城”等規(guī)劃快速擴(kuò)張城市框架，但如今發(fā)展重心已回歸中心城區(qū)更新與郊區(qū)精細(xì)化運(yùn)營并存階段。例如，虹口北外灘、徐匯濱江等核心區(qū)土地資源稀缺，2025年預(yù)計(jì)僅30個(gè)新盤入市，而外環(huán)外的臨港新片區(qū)、嘉定新城仍面臨人口導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)協(xié)同的挑戰(zhàn)。新政通過引導(dǎo)購房需求向外環(huán)外疏解，為區(qū)域平衡發(fā)展提供支撐。

四類人群將直接受益于本次政策調(diào)整：

其一，非滬籍剛需家庭。此前需繳納5年社保，如今外環(huán)外僅需1年，疊加公積金政策支持（最高貸款額度升至80萬元），首付壓力顯著降低。例如，總價(jià)300萬元的住房，公積金貸款與商業(yè)貸款組合可減少首付現(xiàn)金支出約40萬元。

其二，市中心老年家庭。擁有內(nèi)環(huán)老房的業(yè)主可保留核心區(qū)資產(chǎn)，同時(shí)用出售小戶型獲得的資金（享受3萬元補(bǔ)貼）購置外環(huán)外養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)保值+居住升級”雙目標(biāo)。

其三，郊區(qū)本地改善群體。以上海嘉定南翔、松江泗涇為例，許多本地家庭因房票限制無法置換大戶型，新政允許增購第二套住房，激活了改善型需求。

其四，全國范圍內(nèi)的資產(chǎn)配置者。上海房產(chǎn)的保值屬性（2023年新房價(jià)格環(huán)比漲幅居全國前列）吸引異地投資者，外環(huán)外不限購成為低門檻入場通道。

市場影響已初步顯現(xiàn)。新政發(fā)布后一周，外環(huán)外項(xiàng)目咨詢量上漲50%，尤其臨港、青浦等產(chǎn)業(yè)新城板塊熱度攀升。但需注意，遠(yuǎn)郊區(qū)域如奉賢海灣、金山部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍面臨配套不足問題，購房者需結(jié)合通勤、教育等實(shí)際需求謹(jǐn)慎選擇。

上海此次政策調(diào)整體現(xiàn)了“一區(qū)一策”的精細(xì)化思路。一方面通過外環(huán)外去庫存緩解財(cái)政壓力（外環(huán)外土地出讓收入占比超40%），另一方面為核心區(qū)城市更新留出空間。不同于其他城市“一刀切”式松綁，上海的政策更注重長期效應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)防控。

對于購房者而言，當(dāng)前是近五年政策環(huán)境最寬松的窗口期。自住需求可關(guān)注軌交沿線且產(chǎn)業(yè)密集的板塊（如青浦17號線周邊、浦東張江科學(xué)城）；改善群體可對比外環(huán)外倒掛新盤（閔行吳涇、寶山顧村）；投資者需優(yōu)先選擇人口凈流入≥3%的成熟新城，避免純概念區(qū)域。

上海樓市正以“軟著陸”方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型：既不依賴短期刺激，也不放任市場下行，而是通過政策杠桿引導(dǎo)資源合理流動(dòng)。這種穩(wěn)中有進(jìn)的模式，或?qū)槠渌痪€城市提供參考。