繼中央城市工作會(huì)議之后，近日中共中央 國務(wù)院又出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，城市的發(fā)展已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，城市高質(zhì)量發(fā)展意見改變房地產(chǎn)行業(yè)的三大邏輯，在很大程度上將會(huì)改變我們對(duì)于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知。

第一、 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地位將發(fā)生本質(zhì)改變，過去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，均扮演了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)的地位。當(dāng)前幾個(gè)重要變量發(fā)生重要變化，一是城鎮(zhèn)化由快速增長進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，二是總?cè)丝诮甑某尸F(xiàn)下降趨勢(shì)，三是住房普及率不斷提高，目前住房家庭戶均套數(shù)超過1.1套。基于以上三大變量出現(xiàn)重要變化，房地產(chǎn)業(yè)的定位和功能將會(huì)由拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)調(diào)整為輔助城市產(chǎn)業(yè)和人民安居的產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)不再是房地產(chǎn)行業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)，換句話說，房地產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輔助產(chǎn)業(yè)。

第二、給城市明確的分工定位，城市價(jià)值將會(huì)分化。意見明確提出要打造世界級(jí)的城市群，尤其是要提高超大型城市的綜合競(jìng)爭力，所以未來會(huì)有更多的產(chǎn)業(yè)支持政策給到超大型城市，優(yōu)厚的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策加持下，一定會(huì)吸引大量的產(chǎn)業(yè)人才流入。但是政策又明確提出對(duì)于超大型城市仍然會(huì)嚴(yán)控城市規(guī)模，要疏解非核心的產(chǎn)業(yè)功能，也就是說，頭部城市仍然會(huì)設(shè)置產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人才落戶方面的限制，不會(huì)對(duì)流入的人口照單全收，近期流傳的北京上海“買房送戶口”也不會(huì)放開，資源的稀缺性會(huì)一直保持。

對(duì)中小城市來說，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)會(huì)從核心城市逐漸疏解出來，中小城市將會(huì)成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承載地區(qū)，這些產(chǎn)業(yè)中大部分還是勞動(dòng)密集型為主，這也決定了未來這些區(qū)域才是城鎮(zhèn)化人口的集中流入地。剩下的一類城市就是人口凈流出的城市，這些城市的價(jià)值將會(huì)大幅度下降。

第三、房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的價(jià)值將會(huì)發(fā)生重大變化。超大型城市未來主要是以科創(chuàng)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，這些高附加值產(chǎn)業(yè)相對(duì)應(yīng)的行業(yè)人才收入也比較高，能夠?qū)Ω叻績r(jià)形成一定的支撐。不動(dòng)產(chǎn)的配置人群也不再是區(qū)域性，而是全國化及全球化配置人群，所以一定會(huì)打造與世界級(jí)國際大都市地位匹配的高端住宅，因此高品質(zhì)的供給，更高的房價(jià)將會(huì)在超大型城市持續(xù)。同時(shí)，超大型城市的住房保障體系也會(huì)進(jìn)一步健全，主要給收入不高的群體提供居住場(chǎng)所，對(duì)這些基礎(chǔ)性服務(wù)人員主要是以租賃的模式來滿足他們的需求。

對(duì)于人口流入的中小城市，不動(dòng)產(chǎn)配置還具有一定的流動(dòng)性，房價(jià)水平將會(huì)與產(chǎn)業(yè)居民的收入水平相匹配 。而人口流出的城市將會(huì)面臨著住房過剩的風(fēng)險(xiǎn)，從政策導(dǎo)向上來講，可能要推進(jìn)退房還耕，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性基本消失 。

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