“外墻還在不停地掉，小區(qū)每幢樓外表都已千瘡百孔，這么下去總不是個(gè)辦法??！”9月22日，寶山區(qū)陽(yáng)光美林苑小區(qū)居民李女士在解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞“民聲直通車(chē)”平臺(tái)留言反映。據(jù)居民稱(chēng)，爛糟糟的外墻使這個(gè)建成僅10年的歐式風(fēng)格小區(qū)看起來(lái)已飽經(jīng)滄桑，至今仍不斷掉落的墻皮塊，更成為居民們的心頭大患……

近一兩年來(lái)，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞已多次報(bào)道上海一些小區(qū)的外墻掉落隱患。根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)在2022年底牽頭制定的《上海市房屋高空墜物安全隱患排查整治三年行動(dòng)計(jì)劃（2023-2025）》，今年年底前理應(yīng)全面消除一般隱患。那么，這些遲遲得不到修繕的小區(qū)，究竟該怎么破解困局？

嚴(yán)重的樓幢，外墻掉落面積已過(guò)半

陽(yáng)光美林苑小區(qū)位于月富路上，2015年建成入住，小區(qū)內(nèi)有24個(gè)門(mén)幢。9月23日，記者從月富路上的東門(mén)進(jìn)入小區(qū)，正前方的是小區(qū)11號(hào)樓。抬頭一看，東側(cè)外墻上幾塊貫通前后半個(gè)墻面的巨大缺失區(qū)域很奪目，一塊區(qū)域差不多就有一層樓的高度。小區(qū)原本的外墻是偏暗的黃色，而缺失的區(qū)域則呈土黃色，且斑駁不平，兩者之間邊界分明，一些區(qū)域邊緣看得出整齊的切割痕跡?！坝行┦堑袈涞?，有些是空鼓起翹后被鏟除的”，居民們介紹。繞11樓轉(zhuǎn)一圈發(fā)現(xiàn)，外墻缺失的區(qū)域不僅東側(cè)存在，南側(cè)、西側(cè)外墻上也多處呈大塊剝落狀態(tài)，僅北側(cè)墻面上缺失區(qū)域較少。

小區(qū)11號(hào)樓東側(cè)外墻上幾塊貫通前后半個(gè)墻面的巨大缺失區(qū)域很奪目。

外墻缺失區(qū)域邊緣看得出整齊的切割痕跡，業(yè)主稱(chēng)有些是空鼓起翹后被鏟除的。

“11號(hào)樓外墻還算好的?！庇浾弑活I(lǐng)至小區(qū)最北處，這排房子是外墻脫落的重災(zāi)區(qū)。以最東端的19號(hào)樓為例，外墻看起來(lái)頗有些觸目驚心了：東墻的南半幅外墻幾乎已全部脫落，僅殘留了零星幾塊原墻面。大面積坑坑洼洼的土黃色內(nèi)墻，使整個(gè)樓看起來(lái)好似是土墻砌成。記者對(duì)北側(cè)這排房子進(jìn)行番統(tǒng)計(jì)，東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)外墻掉落的面積應(yīng)已過(guò)半。

圖為19號(hào)樓東側(cè)的外墻，看起來(lái)頗有些觸目驚心。

外墻怎成如今這般？居民們七嘴八舌地還原了經(jīng)過(guò)。小區(qū)入住后沒(méi)多久，2017年，外墻就開(kāi)始空鼓起翹，并陸續(xù)發(fā)生剝落的情形。當(dāng)時(shí)，房子還在5年保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商出面對(duì)剝落區(qū)域進(jìn)行了修補(bǔ)，“墻上一些區(qū)域可以看到顏色很深的‘補(bǔ)丁’，就是開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)修的。”但隨著2020年保修期到期，開(kāi)發(fā)商“甩手”不再承擔(dān)維修，只能由物業(yè)隔一段時(shí)間請(qǐng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍進(jìn)入小區(qū)，利用登高車(chē)進(jìn)行高空作業(yè)，將起翹的區(qū)域鏟除，避免掉落傷人，并簡(jiǎn)單涂抹一些防水涂料。

管理小區(qū)的“靜安城建投資物業(yè)有限公司”的一名工作人員則告訴記者，物業(yè)會(huì)每天巡查記錄外墻空鼓處，待積累到一定的量再請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)登高排險(xiǎn)。今年已在5月和9月安排過(guò)兩次了，“9月的排險(xiǎn)前幾天剛結(jié)束，小區(qū)共鏟除外墻空鼓區(qū)域20余處，鏟下的外墻裝了60多袋。”

可即便隔三岔五排險(xiǎn)鏟除，日常仍然會(huì)外墻零星掉落，給居民進(jìn)出帶來(lái)隱患。臺(tái)風(fēng)天更是掉落的高峰期，“坐在家里就能看到外墻墻皮被風(fēng)掀開(kāi)，飄來(lái)飄去然后‘嘣’一聲掉下來(lái)”“去年9月16日臺(tái)風(fēng)天，掉下來(lái)的墻皮砸到了不少車(chē)，還砸傷一名保安”……而記者在小區(qū)注意到，除了在樓道入口等處張貼的“注意避讓”貼紙外，小區(qū)并無(wú)其他日常防護(hù)措施。

去年臺(tái)風(fēng)天，一大塊外墻正被風(fēng)掀開(kāi)。（居民提供）

鏟除重做，居民認(rèn)為開(kāi)發(fā)商得負(fù)責(zé)

陽(yáng)光美林苑小區(qū)的外墻為何掉落得這么狠？物業(yè)工作人員稱(chēng)，這與外墻使用了一種名為“無(wú)機(jī)保溫砂漿”的材料有關(guān)。

陽(yáng)光美林苑小區(qū)的外墻為何掉落得這么狠？物業(yè)工作人員稱(chēng)，這與外墻使用了一種名為“無(wú)機(jī)保溫砂漿”的材料有關(guān)。

“無(wú)機(jī)保溫砂漿”這個(gè)名字并不讓人陌生。據(jù)記者了解，2011年起，上海不少小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，都曾廣泛使用該材質(zhì)作為外墻的保溫層。但隨后很快發(fā)現(xiàn)，由于這種材質(zhì)吸水率高，日曬雨淋后極易空鼓開(kāi)裂并脫落，存在著先天缺陷。幾年后，2018年9月起，無(wú)機(jī)保溫砂漿便被嚴(yán)禁用于上海的建筑物外墻保溫系統(tǒng)，以確保住宅工程的質(zhì)量安全。但在2011年至2018年期間建設(shè)的這些小區(qū)卻因此麻煩不斷，飽受外墻掉落隱患的困擾。2023年時(shí)，上海曾組織過(guò)一輪高空墜物專(zhuān)項(xiàng)排查，排摸發(fā)現(xiàn)，包含保障性住房小區(qū)在內(nèi)，外墻采用了無(wú)機(jī)保溫砂漿材質(zhì)的住宅小區(qū)多達(dá)633個(gè)。

這些小區(qū)的高空墜物隱患如何消除？2023年1月31日出臺(tái)的《關(guān)于上海市既有住宅外墻高墜隱患處置的通知》中明確，對(duì)于保修期內(nèi)存在質(zhì)量問(wèn)題等幾種情形的小區(qū)，明確由房屋建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)維修責(zé)任；對(duì)于保修期外的房屋，高墜隱患原因不清晰、無(wú)法明確處置責(zé)任的，可以依據(jù)檢測(cè)鑒定結(jié)論，來(lái)明確是否應(yīng)該由房屋建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任，或者由房屋建設(shè)單位和房屋使用安全責(zé)任人共同承擔(dān)維修責(zé)任。

僅將空鼓處鏟除只是權(quán)宜之計(jì)，對(duì)于陽(yáng)光美林苑小區(qū)的居民們來(lái)說(shuō)，對(duì)外墻進(jìn)行整體修繕、徹底消除墜物隱患是頭等大事。在小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室，一名業(yè)委會(huì)成員向記者表示，業(yè)主們普遍認(rèn)為，小區(qū)在保修期內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)外墻脫落的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商本應(yīng)在保修期內(nèi)就將外墻問(wèn)題徹底解決，豈能出了保修期就甩手不管？“至于維修的資金如何分?jǐn)偪梢哉劇?，他表示，本屆業(yè)委會(huì)今年6月剛剛成立，與開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系并進(jìn)行商談，已列入本屆業(yè)委會(huì)的工作計(jì)劃，“但現(xiàn)在的困難是，怎么才能聯(lián)系得到開(kāi)發(fā)商？”

盡管9月份剛剛進(jìn)行過(guò)登高排險(xiǎn)，記者在小區(qū)里又看到了多處空鼓起翹的外墻。

陽(yáng)光美林苑小區(qū)的開(kāi)發(fā)商是“上海福沁置業(yè)有限公司”。月浦鎮(zhèn)房辦的負(fù)責(zé)人告訴記者，2023年首屆業(yè)委會(huì)成立時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾派代表參加過(guò)相關(guān)程序，但此后，便無(wú)法再聯(lián)系到開(kāi)發(fā)商。工商登記信息顯示，福沁置業(yè)目前仍是存續(xù)狀態(tài)，9月23日，記者前往其注冊(cè)地址“寶山區(qū)古蓮路189號(hào)601-604室”查看。古蓮路189號(hào)內(nèi)是一幢大樓，門(mén)衛(wèi)保安告訴記者，大樓的1樓到3樓是一家超市，樓上是居民家，頂樓才是作為辦公使用。保安稱(chēng)，此前是一家電梯企業(yè)租下入駐，但早已搬離，進(jìn)入頂樓的電梯如今也一直被鎖著?！案Ｇ咧脴I(yè)？沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)”，保安稱(chēng)。

古蓮路189號(hào)。門(mén)衛(wèi)保安稱(chēng)頂樓區(qū)域原本是企業(yè)辦公所用。

如何破解“建設(shè)單位推卸責(zé)任”困境？

截至目前，上述600余個(gè)外墻采用了無(wú)機(jī)保溫砂漿材質(zhì)的小區(qū)，不少都已經(jīng)得到了系統(tǒng)性的修繕，尤其是大量的保障性住房小區(qū)。據(jù)記者了解，這些小區(qū)由第三方出具的檢測(cè)報(bào)告及責(zé)任認(rèn)定中，均指出房屋建設(shè)單位理應(yīng)要承擔(dān)維修責(zé)任。最終的修繕，基本都遵循了建設(shè)單位實(shí)施修繕、政府給予相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)貼的解決路徑。

一些幸運(yùn)的商品房小區(qū)也是如此。如虹口區(qū)的復(fù)地新都國(guó)際小區(qū)自2012年4月交付以來(lái)，一直受到外墻立面空鼓開(kāi)裂問(wèn)題的困擾。最終，在市、區(qū)兩級(jí)政府的聯(lián)合約談與多方數(shù)次協(xié)商溝通后，開(kāi)發(fā)商終于愿意出資，承擔(dān)3600萬(wàn)元維修費(fèi)用的大頭，加上政府從公共安全搶險(xiǎn)資金中提供的部分保障和業(yè)主房屋維修資金承擔(dān)的10%，外墻維修資金得到了解決，從而推動(dòng)了外墻的整體修繕。

除了陽(yáng)光美林苑小區(qū)外，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞今年以來(lái)還關(guān)注了閔行區(qū)浦江頤城等多個(gè)被外墻墜物困擾卻又得不到系統(tǒng)修繕的小區(qū)。這些小區(qū)背后的困境相似：建設(shè)單位以小區(qū)過(guò)5年房屋保修期等為理由推卸責(zé)任，或干脆稱(chēng)無(wú)力開(kāi)展維修工作，屬地政府協(xié)調(diào)難度較大。

記者查詢工商登記信息發(fā)現(xiàn)，“上海福沁置業(yè)有限公司”是“上海靜安城建投資置業(yè)有限公司”為開(kāi)發(fā)陽(yáng)光美林苑所成立的項(xiàng)目公司。9月24日，記者又前往“靜安城投”的注冊(cè)地址泰州路222號(hào)了解情況。如今位于泰州路222號(hào)已是“新靜安集團(tuán)”，工作人員告知，新靜安集團(tuán)即為原靜安、閘北兩區(qū)合并后由相關(guān)國(guó)企合并而來(lái)。如何聯(lián)系得上福沁置業(yè)？福沁置業(yè)會(huì)承擔(dān)外墻維修費(fèi)用嗎？一位工作人員接待了記者，他表示需要內(nèi)部先行了解下。但截至發(fā)稿前，記者沒(méi)有收到任何答復(fù)。

如今位于泰州路222號(hào)的是“新靜安集團(tuán)”。

本市房屋高空墜物安全隱患排查整治三年行動(dòng)已近尾聲，陽(yáng)光美林苑等小區(qū)的居民們呼吁，應(yīng)盡快對(duì)目前仍未能開(kāi)展外墻維修的小區(qū)進(jìn)行梳理，并由市區(qū)建管部門(mén)出面，約談相關(guān)建設(shè)單位，督促它們承擔(dān)維修責(zé)任。尤其是一些國(guó)企開(kāi)發(fā)商，理應(yīng)要對(duì)自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)負(fù)責(zé)。對(duì)于拒絕開(kāi)展維修工作的建設(shè)單位，也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主通過(guò)司法途徑追究建設(shè)單位的主體責(zé)任。

此外，近年來(lái)，不少人大代表呼吁延長(zhǎng)小區(qū)房屋質(zhì)保期。2022年，山東省已率先發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，將外墻面等部位的保修期由5年延長(zhǎng)至10年，來(lái)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。這一做法也值得參考借鑒。

原標(biāo)題：《上海一小區(qū)外墻脫落得千瘡百孔！“三年排查整治”近尾聲，這些隱患小區(qū)怎么辦》

來(lái)源：作者：解放日?qǐng)?bào) 毛錦偉