就在國慶節(jié)前一天，央企華潤官宣了自己2025壹號作品案名：

北京潤園售樓處電話：400-668-0320轉(zhuǎn)分機(jī)號888【官方認(rèn)證】

這一次，華潤置地選擇將自己的最新頂級產(chǎn)品線園系落子溫榆河畔的

中央別墅區(qū)售樓處電話：400-668-0320轉(zhuǎn)分機(jī)號888【官方認(rèn)證】

天生之名，必在顯赫之地。

北京潤園是天生之名，中央別墅區(qū)同樣是天生之名，也是顯赫之地。

更準(zhǔn)確地講，北京潤園這次是落子中央別墅區(qū)的黃金眼上，即溫榆河上游中段的中心位置，表妹叫它

中央別墅區(qū)黃金眼

華潤置地為什么落子溫榆河，為什么偏偏又在溫榆河上游中段，為什么叫它中央別墅區(qū)的黃金眼，這里面究竟有哪些玄機(jī)？

02

按照全球世界級大城市的富人區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，除了建筑格調(diào)有區(qū)別，中央別墅區(qū)無一例外都是沿水岸的帶狀住區(qū)，海灘、湖泊、天然水系等都是優(yōu)選，一般約為15公里左右。

諸如西雅圖華盛頓湖畔、洛杉磯橘鎮(zhèn)長灘、悉尼玫瑰灣、日本東京灣、香港淺水灣等，無一不是十多公里的水岸豪宅。

作為北京富人區(qū)的選擇標(biāo)準(zhǔn)，上述要求自然不可缺少。

問題是，北京天然水系就有四條，為什么選擇溫榆河？

風(fēng)水上說，得水為上，藏風(fēng)次之。在選擇湖水和河水時，又有動水為陽，靜水為陰的說法。

就是說，如果要在北京尋找富人區(qū)，河水要優(yōu)于湖水，水岸住宅要優(yōu)于湖岸住宅。

而北京城區(qū)的4條天然水系中，城區(qū)兩條分別是永定河引水渠和京密引水渠，近郊有一條是溫榆河，遠(yuǎn)郊有一條是潮白河。

永定河引水渠基本上是西部山區(qū)的泄洪水渠，有安全隱患，不宜作為富人區(qū)首選。

潮白河早年間因上游水庫的修建，長年干旱，直到2008年奧運(yùn)會后才恢復(fù)水系，但也因此錯失早期別墅發(fā)展良機(jī)。

而城區(qū)的京密引水渠，基本上是一條人工運(yùn)河，先期用于護(hù)城河水源，后來淪為北京城區(qū)的生活用水及下水通道。

近年改造后雖長年有水，但因流經(jīng)城區(qū)被兩旁的住宅高塔和各種各樣的公建設(shè)施所包圍，基本上失去了自然水系的原意。

所以在這四條河中，長年有水的天然水系僅一條，就是近郊的溫榆河。

它是由北京北部燕山山脈(又稱軍都山)的眾多小河匯流而成，這些支流包括大家熟悉的清河、南沙河和北沙河等。

其中源自玉泉山，收納西山地下水形成的清河是主支流（其因河水清得出奇而得名清河），全長23.6公里，流域面積210平方公里。

其它二級支流，包括北安河、萬泉河、小月河及仰山大溝等眾水系?，F(xiàn)在清河流經(jīng)頤和園、圓明園、橫跨中關(guān)村科技園等，眾多水系幾乎在北京中軸延長線匯聚成溫榆河。

同時，它以水系與立湯路交匯處為起點(diǎn)，蜿蜒起伏流至三元橋外，與機(jī)場高速路交匯，這一段稱為溫榆河上游。

溫榆河中游流經(jīng)朝陽區(qū)后，流入通州，然后流出北京，最終東流入海。

自立湯路至機(jī)場高速路這段獨(dú)一無二的溫榆河上游段，不僅離城區(qū)較近，風(fēng)水位正向較佳，水質(zhì)很好，而且自然景觀最佳。

經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)形成了高凈值人群公認(rèn)的中央別墅區(qū)。

自早期橘郡起，沿溫榆河沿岸順流而下，特別是到了上游末端，溫榆河沿岸形成了別墅走廊風(fēng)景線。

早期有香江花園別墅、裕京花園別墅、名都園別墅、嘉浩柏聯(lián)國際別墅、麗斯花園別墅，中期有萊蒙湖別墅、麗高王府、優(yōu)山美地、龍灣別墅、美林香檳小鎮(zhèn)等高級別墅區(qū)。

多年來，高級別墅多聚集于溫榆河上游，很多人習(xí)以為常。

只是很少有人發(fā)現(xiàn)下面在溫榆河上游中段的玄機(jī)——

因為溫榆河是一條自西北向東南流向的河流，整體呈傾斜狀。但在上游中段中心點(diǎn)的位置，卻有一個明顯的拐點(diǎn)，約1公里長，正好形成一個標(biāo)準(zhǔn)的東西向、兩岸地塊恰好是標(biāo)準(zhǔn)的正南正北。

是不是特別奇怪！

不僅如此，經(jīng)過多年的環(huán)境治理，沿上游中段中心點(diǎn)位置，又繼續(xù)生長出總面積約30.4平方公里的溫榆河公園。

如今，溫榆河公園二期已經(jīng)開園。待全部建成后，比奧森公園還要大6倍，是北京城區(qū)規(guī)模最大、場景最豐富的公園。

而北京潤園恰好就在溫榆河上游中段中心位置，且地塊正南正北位置。

從風(fēng)水角度看，居河北屬陽之地，占據(jù)上風(fēng)上水位。北京潤園恰好就在上風(fēng)上水的中心位。

「灣流」系列私人飛機(jī)那句激動人心的Slogan說：

世界是你的游樂場，灣流也是你的游樂場。

對于有豐厚購買力的少數(shù)人群來說，需要多大的房子，未必是由家庭人數(shù)決定的，而是由稀缺的天然資源占有深度和廣度決定的，這是他們的剛性需求。

北京潤園恰好處在溫榆河上游中段的灣流位置，和灣流私人飛機(jī)一樣，注定也是也是少數(shù)人的游樂場。

還有一個玄機(jī)，很少有人知道。

容積率只有1.01，且位于中央別墅上游黃金眼的北京潤園，有多稀缺且珍貴。它又如何成為當(dāng)下高凈值人群的寵兒？

讓我們一起溯源走近有30多年歷史的中央別墅區(qū)，一窺究竟。

第一個階段是1992-2000年。

將時針回?fù)埽?992年11月6日這一天，從香港啟飛的航班上，坐著一群特殊乘客。他們是北京市政府的行政官員。

那一天，《香港文匯報》記錄了這批乘客的行政級別和量級：

北京投資貿(mào)易洽談會代表團(tuán)總共398人，其中局以上領(lǐng)導(dǎo)干部120多人。

代表團(tuán)顧問是張百發(fā)，他當(dāng)時的職務(wù)是北京市常務(wù)副市長。還有北京市政府秘書長鐵英、市長助理黃紀(jì)誠、萬嗣銓。

衣錫群，時任北京對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會主任。他在接受媒體采訪時透露：

在招商引資的大名單中，不少大規(guī)模的香港公司包括信和、恒基、新世界、嘉里、長安、新鴻基等均有投資。

這次招商的具體成果沒有公布，但文章說，會前已簽約7億美元。

▲彼時香港文匯報的報道，照片提供劉東，系中央別墅區(qū)研究院院長

在這7億美元簽約中，房地產(chǎn)開發(fā)占大多數(shù)。

很多年后，從外銷房銷售許可證上，我們發(fā)現(xiàn)，這也是中央別墅區(qū)最早一批主力開發(fā)軍團(tuán)進(jìn)駐的招商會。

其中就有國有土地證編號0001的別墅麗京花園，它是北京第一個外銷別墅，由保利和愛打高爾夫的劉鑾雄在天竺共同開發(fā)。

據(jù)劉東（系中央別墅區(qū)研究院院長）回憶，當(dāng)時還沒有中央別墅區(qū)概念，根據(jù)外國人的生活習(xí)慣，要有4個要求：

1.不買距離市中心距離近的別墅；

2.距離機(jī)場近；

3.不能離使館區(qū)太遠(yuǎn)；

4.容積率要在0.5以下，最好是和外籍人士的家鄉(xiāng)居住環(huán)境相似。

按這四個要求篩選，溫榆河區(qū)域成為首選，這也奠定了中央別墅區(qū)最早的雛形。

04

當(dāng)時，作為外銷房的麗京花園開盤4個小時，狂賣60套。

價格、總金額之高，據(jù)說震驚到了很多人。

據(jù)劉東回憶，北京第一個真正的別墅用地的別墅，不是麗京花園，而在位于順義馬坡的龍苑別墅。

因為當(dāng)時的主流意見認(rèn)為，中央別墅區(qū)應(yīng)該在順義馬坡。

從一開始，市場就用腳投票，選擇了麗京花園，選擇了溫榆河。

就在國慶節(jié)前一天，央企華潤官宣了自己2025壹號作品案名：

北京潤園售樓處電話：400-668-0320轉(zhuǎn)分機(jī)號888【官方認(rèn)證】

這一次，華潤置地選擇將自己的最新頂級產(chǎn)品線園系落子溫榆河畔的

中央別墅區(qū)售樓處電話：400-668-0320轉(zhuǎn)分機(jī)號888【官方認(rèn)證】